设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 欧洲华人圈 › 德国华人圈 › 为什么德国人租房的比例那么高?
回复 发帖
返回列表 发新帖
开启左侧

[新闻] 为什么德国人租房的比例那么高?

[复制链接]
7318 0
静默听风 发表于 2021-5-1 13:45:04 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
如果你刚来德国，可能会惊讶于德国人“租房的积极性”，甚至感慨于德国人“当租客也很快乐”的洒脱。

德国的住房自有率在发达国家里垫底，在世界经合组织中排名倒数第2，根据2018年的统计数据，只有46,5%的德国人有自己住房。

作为对比，同属高福利国家的“富人国”挪威的自有率也有84%，而热爱房产的我们在2020年时，城镇住房自有率则高达96%。

为什么德国人租房的比例这么高呢?

为什么德国人租房的比例这么高呢？是因为穷吗？还是因为不想买呢？我认为两者都是存在的。

一方面德国过去租房很便宜，现在对租客的保护也非常好，很多人觉得租房不比买房差，还有更大的灵活性。

商业上有一句话叫：“流动性重于利润”（Liquidität vor Rentabilität），甚至很多租房住的德国人即便自己买了房，也只是租给别人的。

另一方面，在德国想要贷款买房是有门槛的，只有大概一半的德国人能过这个门槛，没想到居然和房产自有率的统计对上了。对于那些想买但买不起房的德国人来说，做租客可能无奈大于洒脱吧。

德国联邦银行在2020年时出了的报告，从另一个视角讨论了政策对住房自有率的影响（也包括房价、租金、贷款能力等等），并认为鼓励购买自有住房可以降低贫富不均，为什么呢？

德国主要有以下3个不利于购房自住者的政策：

为什么德国人租房的比例那么高? 第1张图片


A. 高达5%左右的交易税（Grunderwerbsteuer，各联邦州不同）

为什么德国人租房的比例那么高? 第2张图片


B. 购房自住者没有税务优惠

为什么德国人租房的比例那么高? 第3张图片


C. 开发公共住房可以得到广泛的政策扶持

针对这3条政策，研究人员进行了模型模拟，计算了改变住房政策对购房自住者比例的影响。下图是实验结果。

为什么德国人租房的比例那么高? 第4张图片


bundesbank.de

4个图中的横轴Vermögensdezil都代表了家庭净资产在所有德国人中的位置，比如最左面的1代表了最贫穷的10%人口，相应的最右边的10是最有钱的人。纵轴是住房自有率。黑色虚线是目前的情况，蓝线则是实验里的模型结果。

图A代表了降低交易税（Grunderwerbsteuern）的情况，图B是如果贷款利息可以抵税的情况，图C假设政府不再推进廉租房，图D是3种政策变化加在一起的情况。

观察黑线（现实情况）可以发现，德国最贫穷的30%人口几乎没有自住房（估计银行也不会给他们贷款的），而最有钱的30%人口拥有自住房的比例非常高，最富有的10%人口甚至几乎都有自住房。

3种情况下，蓝线都呈现了不同程度的上移，代表3种政策都能提高相应的人群的住房自有率。如果同时改变3个政策，也就是同时降低购置税、引入贷款利息抵税政策、停建廉租房，则能将整体住房自有率提高到58%。

改变住房政策的负面影响

虽然改变这3个住房政策会提高德国人整体的住房自有率，但政策却不能给所有人带来益处，对部分人群来说甚至是有害的。

研究者认为，虽然降低交易税将有助于降低购房者的总支出，但随即带来的影响是进一步刺激房价上涨，进而引起租金的上涨。从上图A可以看到，收入最低的30%人口并不太会因为降低交易税而购房（因为还是没钱，银行也给不贷款）。

如果降低住房交易税，政府就少了一个巨大的税收来源，需要由其他税种补充。

也就是说，低收入者不但无法享受改变政策带来的好处，还得多花租金，甚至还得一起承受政府的额外税务负担（所得税、公司税、房产税、增值税等等）。

可能有助于降低贫富差距

由于自住房有助于帮助房主省钱（攒首付和还贷款），可能直接使得一部分人的财富积累能力增加。这个研究认为，改变上面3个住房政策，可以将德国人整体净资产提高至少11%，并且主要是中产阶级受益。

一个现实中的统计也支持这个论点。下图是欧洲几个国家住房自有率和基尼指数的关系。横轴为自有率，纵轴为基尼指数。基尼指数越高则贫富差距越大。这个统计显示了住房自有率和贫富差距之间有着很强的相关性。

为什么德国人租房的比例那么高? 第5张图片


bundesbank.de

德国人爱租房的特点有多个来源，有些洒脱，有些无奈，可以说每一个房客不买房的原因都是不同的。如果不买房是因为经济原因，那么政府的政策只有极大降低经济上的门槛，才能促进买房。

上面的模型里，交易税（Grunderwerbsteuern）的降低对购房率影响最大，原因在我看来很简单。银行一般要求购房者自己拿各种交易费用（Kaufnebenkosten），这些费用在首付中往往占比很高，如果交易税降低了就明显降低了首付要求，自然使得更多人能买得起房了。

可惜交易税是一个州税（Ländersteuer），也就是税收直接进了地方政府的账里，而且占地方政府的收入比例还不小，很难想象德国的地方政府会同意放弃这部分税收。


上一篇：现在部分德国人为何会有东德情怀？
下一篇：国际上与德国争吵，国内五角大楼又与自己唱反调，拜登笑不出来
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报
回复

使用道具 举报

 
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

静默听风白金会员

0关注

5粉丝

443帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-5-22 07:35