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[头条] 必看，你家的拆迁方式，变了

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屠刀 发表于 2021-8-25 04:29:06 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
1886年，一位居住在上海的外国人曾说，“上海如同许多年轻的、正在崛起的、有追求的城市，壮丽辉煌正在取代原有的建筑。人们确信这座城市正在增长的重要性，它必将成为中国贸易的中心，任何推测都不足以说明，土地和资产的价值会达到我们今天难以想象的程度。”



必看，你家的拆迁方式，变了 第1张图片



100多年后的今天，他的预言基本都成为了现实。经过无数人的汗水，上海已成为品质生活的高地、成就梦想的舞台，在上海者引以为豪、来上海者为之倾心、未到过上海者充满向往。


城市与人，共生才能共赢！


这不，8月10日，上海市第十五届人大常委会第三十三次会议对《上海市城市更新条例（草案）》进行了审议，向社会广泛征求意见，征求日期为2021年8月10日至8月25日。



必看，你家的拆迁方式，变了 第2张图片



上海城市更新终于等到了立法的新时期！


可喜可贺！



必看，你家的拆迁方式，变了 第3张图片

图：8月19日，市政协人资环建委和社法委组织部分市政协委员，召开《条例（草案）》征求意见座谈会


只会不断的出让新地块或者建新区的戏码多适用于那些尚未完成城市化的年轻城市；上海，早已是个成熟的大都市了，以后，更新将成为重头戏！


01
拆建：钉子户历史或改写


还记得房地产最为活跃的那段时间吗？


拆迁事件频繁发生，有很多人依靠拆迁暴富，原本生活紧张的人一夜之间收获百万，当时很多人做梦都会梦到一个红色的拆字出现在自己的家外面。



必看，你家的拆迁方式，变了 第4张图片


必看，你家的拆迁方式，变了 第5张图片



但随之而来的问题就是钉子户问题，曾经上海就出过这样的一个钉子户！


这件事发生在九亭改造时期，曾经的九亭道路狭窄，交通条件很差，想要建设，首先就得重建道路，让老住户搬离，经过劝说以及商定补偿，大部分的住户都同意了搬离，只剩下十户人家，觉得企业给出的赔偿太低了，又进行了一番你来我往的交锋，其中的九户人家也同意搬离了。


唯独这最后一家，无论如何都不愿意搬离，这户人家原本能得到赔偿是三套房子和两百七十万元现金，但是却狮子大开口，要求补偿他们一亿元人民币外加六套房子。



必看，你家的拆迁方式，变了 第6张图片



牵扯之下，这户人家就一直留了下来，在上海市的公路中间伫立了十四年的时间，可谓是“最强钉子户”。


而类似事件，在本次《条例》颁布后，就再难存在了，不单单是因为条例强调了『坚持“留改拆”并举、以保留保护为主』的思路，更因为规定了95%业主同意即可按流程强制执行。


旧住房更新过程中，因房屋功能提升等确需搬迁部分业主的，项目建设单位可以予以房屋产权调换或者货币补偿。而方案标准也有了明确比例，经人数和专有部分面积均达到百分之九十五以上的业主签约，协议生效。


一旦有纠纷，还可以采取如下流程：



  • 流程一 调解：业主拒不配合拆除重建、成套改造的，项目建设单位可以向区人民政府申请调解；

  • 流程二 裁决：调解不成的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依申请作出裁决;
  • 流程三 复议或诉讼：业主对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;

  • 流程四 强制执行：在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在裁决规定的期限内又不配合的，由作出裁决的区人民政府依法申请人民法院强制执行。


动迁，要纳入法律保护范围了。


再想当钉子户，没门儿!


而上海的中心城区的拆迁工作，大部分也都将在明年底完成了。根据十四五规划，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造110余万平方米，受益居民约5.6万户，这也被行业认为是上海城市更新的最后一大块“蛋糕”。



02
规范：新增主体，明晰权责


不单如此，《条例》出台后，新增了多个角色：城市更新中心、更新统筹主体、公有房屋承租权主体、社区规划师。工作更好开展，权责更为明晰了。


早在2020年7月13日，上海市城市更新中心就揭牌成立。作为上海市加快旧区改造和城市有机更新的重大创新举措，该中心担负着创新旧改机制、推进旧改工作的历史使命。本次在《条例》予以正式明确！



必看，你家的拆迁方式，变了 第7张图片



《条例》为更好推进城市更新工作，还设置“更新统筹主体”及“物业权利人”的双轨模式。


更新区域内的城市更新活动，由更新统筹主体予以统筹开展；更新区域内物业权利人自行实施的，应当在更新统筹主体的统筹组织下进行。


市、区人民政府根据区域情况和更新需要，可以赋予更新统筹主体参与规划编制、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整体利益等职能。


这样一来，就全覆盖了主体、主体间及可能的权利归集地带的实施权责。为城市更新落地装上了发动机！


公有房屋承租权归集



必看，你家的拆迁方式，变了 第8张图片



本次《条例》创新地提出了公有房屋承租权归集这一解决上海特有的里弄住宅的产权操作模式！


经市人民政府同意，符合条件的市场主体可以归集优秀历史建筑、花园住宅类公有房屋承租权，实施城市更新。


公有房屋出租人可以通过有偿回购承租权、房屋置换等方式，归集公有房屋承租权，实施城市更新。


社区规划师


《条例》提出，本市探索建立社区规划师制度，发挥社区规划师在城市更新活动中的技术咨询服务、公众沟通协调等作用，推动多方协商、共建共治。



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必看，你家的拆迁方式，变了 第10张图片

案例-杨浦浦罡社区口袋花园↑



设计公司负责景观打造，而绿化公司则更擅长绿植养护。“花园的设计充分听取了居民的意见。”杨浦园林绿化公司技术部经理陈磊说，“按照原来方案，花园植物从居民窗前延伸出来，但临近花园的居民反映，这样会导致采光和虫害等问题。”于是，团队就把花园往外移动了2米，留出空间，并采用核桃壳等有机覆盖物和单点式花草。“相比起满种，这样的方式能抑制杂草虫害，又能使花池覆盖物的颜色保持一致。”


03
灵活：房地产权益可打包转让


可以卖房卖地么？以前一些待拆或者待保护建筑是无法转让的。一是金额巨大，二是牵涉保护或改建等诸多问题。


而这次，《条例》中是这样规定的：
物业权利人可以通过协议方式，将房地产权益转让给市场主体，由该市场主体依法办理存量补地价和相关不动产登记手续。


要知道，在正常情况下城市的土地流转是极为困难的。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权；集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转。


本次《条例》中提到的房地产权益集中流转，确属少见，但也符合市场实际情况。


当然，其他灵活处理的方法和手段包括：土地组合供应、重新设定土地使用年限、异地补偿、容积率奖励、依法改变使用用途等等。



必看，你家的拆迁方式，变了 第11张图片

案例：居民楼外墙的鲸鱼墙绘让老旧小区焕发活力↑



城市更新，任重道远，而综合了多部门，多手段的更新方式，未来的城市建筑也将更加美好。


近日，位于长阳路上的浦罡社区里多了口袋花园，这是由杨浦区内的设计公司、绿化市容部门等通过区、校、企联手微更新改造而成。


一个小花园的微更新，充分调动起各部门和社会资源的合作，也许，这或将成为上海城市更新的未来趋势！


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标签：贸易拆迁这座城市难以想象外国人
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精彩评论7

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沙发
302109841 发表于 2021-8-25 04:30:01 | 只看该作者
 
更新后的承租房应该达到国家规定的人均面积，可以重新以平价设定租金物业费，但不应该对增加的面积收取费用
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板凳
华，少 发表于 2021-8-25 04:30:46 | 只看该作者
 
是否也应该更新一下60年代建造的老公房，到如今还是得两家人同进一扇门同走一条过道，最关键的是，这两幢老公房居然藏在高等学府里！
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地板
我还在等你吖 发表于 2021-8-25 04:31:42 | 只看该作者
 
符合民法典吗？
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5#
lpl575 发表于 2021-8-25 04:31:58 | 只看该作者
 
过三四十年看吧
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6#
国际汉教联盟 发表于 2021-8-25 04:32:12 | 只看该作者
 
农村宅基地拆迁，按人头每人24平，你拆不拆？
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7#
听天使唱歌 发表于 2021-8-25 04:32:17 | 只看该作者
 
拆迁方让我必选《促裁》。难道我不是上海人吗？
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8#
文稀商行 发表于 2021-8-25 04:32:59 | 只看该作者
 
公房成套改造遇到阻力，长年累月拖而不解决。咋办？
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