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[新闻] 新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？

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zly美瞳 发表于 2021-10-21 16:46:19 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第1张图片



昨天，在新西兰国会破天荒的第一次执政党工党政府竟然和反对党国家党联手提议修改《资源管理法》，而这一变更同样给整个新西兰房地产市场以及建筑业带来了不小的震撼！



新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第2张图片



新西兰工党政府在国家党的支持下，提议紧急修改《资源管理法》（RMA），以便在新西兰各大城市中心建造更多房屋。


这次通过的法案将使奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和基督城（第一梯队城市）的市议会至少比目前依照《国家城市发展政策声明》中所要求的提前一年实施更高密集度住房规划要求。


法案规定，各大市议会需要在2023年8月之前制定更高密集度住房的政策和规则。


这一过程还将使市议会能够将绿地（目前没有被开发的区域，通常离目前的住宅区较远）重新划分为住宅区，以便更快地释放更多土地进行开发。


其次，《资源管理（促进住房供应和其他事项）修订法案》要求上述市议会在2022年8月之前采用中等密度住宅标准。


这将使土地所有者能够在大多数地块（最多50%的土地覆盖率）上建造最多三层楼的房屋，而无需资源许可。以前，地区规划通常只允许在住宅土地上建造一栋最多两层的住宅。


提议的更改将会使建造新房时的资源许可要求减少，在需要资源许可时使审批流程更简单，同时避免通知公众进行征询。


当然，某些具有遗产或文化意义的地区仍将获得该变更的豁免。可以想象一些传统的高档社区、名校区依然会在此次变更之外。


同时，该法律变更也不止作用在五大主要城市中心，如果Whangarei、Rotorua、New Plymouth、Napier Hastings、Palmerston North、Nelson Tasman、Queenstown和Dunedin（第二梯队城市）的市议会有严重的住房需求，市议会也可能会被要求采用中等密度的住宅开发标准。


政府估计，拟议的变化将在未来五到八年内增加48,200至105,500套住宅，高于执行国家政策声明更高密度建房政策的预期。



新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第3张图片



环境部长David Parker和住房部长Megan Woods表示，拟议中的改革将使更多的中等密度住房成为可能，并减少阻碍开发的繁文缛节。


国家党住房发言人Nicola Willis表示，这些变化“使新西兰主要城市地区的现有区域更容易增加新住宅，增加对可建设土地的竞争，并减少目前由资源许可程序造成的复杂性、成本和延误”。


真能解决住房问题？



虽然旨在提高可负担性的更高密度建房规则是向前迈出的重要一步，但新西兰本地的很多主流评论员却并不感冒，认为关于可行性和交付的问题仍然存在，政府最终是否能提供如此多的房屋供应仍然是一个很大的问号。


1. 产能限制



新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第4张图片



CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，虽然政府提出的5万至10万的数字很可观，假设这些数字是在已建新房屋的基础上，那确实可以消除目前约 70,000套房屋的短缺。


他说，改变规则以允许这种情况是明智的，因为更多的房屋供应帮助了更多的人，包括首次购房者。


Davidson表示：“如果有更多的房子可供购买，这意味着房价的压力会更小，这意味着房价可能会低于原本的水平。但这最终是否会低于现在水平的仍然是一个问题。”


同时，Davidson仍然对建筑业的产能表示担忧，他认为新规定将对已经满负荷运转的建筑业施加进一步压力。


“在这个阶段，建筑许可达到创纪录的高位，很难想象我们如何还能够再多建造50,000套房产。”


他说，任何增加新建筑供应的事情都是一件好事，可能会成为市场的转折点。


2. 基础设施限制


新西兰倡议协会表示，该计划将允许在抢手的城市地区建造更多的房屋和公寓，这是一个有益的步骤。



新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第5张图片



但是，Initiative首席经济学家Eric Crampton博士表示，需要改善基础设施资金和融资以及市议会的资金渠道，以实现建造更多房屋的最终建成。


“市议会使用阻碍性的分区规则和许可程序来保护其资产负债表免受新开发项目带来的基础设施成本的影响。”


“取消阻塞性分区规划绝对有帮助。但真正改变游戏规则需要改变市议会面临的激励措施。”


他说，应该采取措施扩大市议会的收入来源，为基础设施提供更好的融资渠道，并使市议会的激励措施与更广泛的国家利益保持一致。这些措施可能包括中央政府的住房鼓励补助、收入分享计划以及发行长期基础设施债券等。


新西兰地方政府主席Stuart Crosby表示，除非解决基础设施资金的挑战，否则规划改革本身不足以解决住房短缺问题。


他说，尽管进行了资源法的规划改革，但仍需要就可持续的筹资体系进行实质性讨论。


“然而，政府希望通过这项政策进行的棕地开发（已经被开发的现有住宅区）正是基础设施成本最高的地方，也是市议会资产负债表最紧张的地方。”


“我们还需要仔细研究今天宣布的影响，以确保它不会释放出意外的开发结果，因为城市形态会持续很长时间，从而使纠正错误变得困难且代价高昂。”


他说，虽然政府通过基础设施加速基金提供了资金，但这是一次性干预。


“这仍然让政治上有问题的地税体系长期去支付基础设施开发的成本，这是真正的制约因素。”


3. 市议会强烈不满



新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第6张图片



奥克兰市议会的规划主席Chris Darby对政府的新提案提出了强烈的抗议。


Darby表示，该提议是严厉的，在没有奥克兰等主要议会的适当意见下在惠灵顿国会凭空捏造出来。


他更驳斥了政府关于由于规划变化而可能可以多建造的房屋数字。


“去规划限制不是限制奥克兰供应的原因！我对他们开始这样做感到愤怒，”Darby表示


虽然政府提议的国家城市发展政策声明(NPS-UD)是全国性的，但奥克兰在2016年制定了统一规划，提高了整个地区住宅密集度和开发可能性，这是独一无二的。


“如果他们想在奥克兰的住房供应上大展拳脚，那么真正的问题是技能短缺、供应链问题、供应商双头垄断导致的材料成本高昂，以及支持大规模开发的基础设施资金，”Darby说。


Darby认为政府又在甩锅给市议会。


对奥克兰新住房活动的分析在9月份显示，只有35%的新许可申请是独立住宅，其余是公寓、联排别墅或其他更高密度的住宅。


“这一切都与数量有关，根本没有人提奥克兰人的优质生活环境，一切都只和数字有关，”Darby说。


在与内阁部长、奥克兰市长Phil Goff和其他高级议员会面后，Darby上个月写信给部长们，敦促就拟议的变更进行适当的磋商。


他在信中写道：“如果没有市议会的意见，我真的很担心NPS-UD对奥克兰的潜在好处会受到损害。”


确实，再好的政策如果只有顶层决策者的设计，在执行时得不到最底层执行部门的真正支持，效果最终也会大打折扣。


削弱建筑业周期波动？




新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第7张图片



不过，Infometrics高级经济学家Brad Olsen还是表示，这是一个强有力的声明，将使建筑行业对未来的建筑管道更有信心。


他说：“这不会导致在接下来的九个月内建造更多房屋，尽管建筑业正在满负荷运转并且很忙。”


“相反，这将确保建筑活动水平随着时间的推移保持强劲，并解决当前繁荣周期之后对该行业未来的担忧。这是一个明确的信号，政府希望避免以往过来繁荣期就步入萧条的建筑业周期。”


他说，这还允许更多地关注预制和模块化建筑的解决方案，因为更高的密度可以实现有效利用所需规模的建筑。


“这是否意味着首次购房者应该暂时推迟购买？不，因为我们不会立即看到可负担性的改善。”


“但这将意味着随着时间的推移，市场会发生变化，因为将有更多的住房选择，这将使新西兰走上通往更经济适用房的道路。”


Olsen说，该公告减少了在许可方面的繁文缛节，但建筑成本仍然是一个考虑因素。


“开发商不会在官僚主义和管理成本上花那么多钱，所以他们将有更多的钱花在建筑的具体细节上。”


CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson也表示：“也许如果将这些额外的建筑量会推迟到五年期之后，这将确保建筑量在很长一段持续时间内保持的水平。”


新一轮土地造福？




新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第8张图片



如果建筑业周期波动真的因为新西兰政府一系列提高供应的政策而被削弱，对于整个行业乃至投资者的财富积累也肯定是非常正面的。


从另一方面来看，自2016年奥克兰的统一规划以来，由于现有老区（棕地）内大地房产的土地资源得到释放，棕地内的大地房产价格一路水涨船高。


随着第一阶段的一块分两块到三块的独立多层住宅，再到现在的一块可以分五块、八块甚至更多的联排别墅热潮，每一次都把奥克兰的土地价格推到一个新的高度。


而建造三层以上意味着未来在一块土地上建造更高密集的公寓很可能成为下一波潮流，本来奥克兰市议会自己的计划只是在10个大型城区中心周围建造6层以上公寓，而这次的法案修改意味着在离这10个主要大型城区中心周围较远地区的土地价值也会将可能得到很大的提升。


当然，相比联排别墅，新西兰的公寓建筑始终有自己仍然未能解决的诸多问题，很多投资者也仍然对于投资公寓相当忌讳。但这并不妨碍新西兰政府去推动高密集化公寓的建造，以及鼓励更多的首次购房者搬入到公寓中开始他们新的生活方式。虽然在几个时代后这可能会引发如90年代新西兰漏水房的大规模社会性问题，但这都是后话了。


的确，奥克兰的土地规划模式到目前为止在新西兰确实是独一无二的，但似乎有很多城市也都开始由于国家城市发展政策声明(NPS-UD)而渐渐走上了奥克兰过往的走过的道路，从推崇大地独立住宅，到小地块独立多层住宅，再到联排别墅甚至到最终的高密度公寓。


统计局数据显示，截至今年8月新西兰全国2万1千多套的多单元住宅建筑许可中（联排别墅、单元房、公寓和退休村单位）超过一半以上（近1万3千套）来自奥克兰。但其他城市的高密集化建设的道路也似乎即将开启。因此，某些处于价值洼地的大地房产也很可能因为这次政策的改革而开始水涨船高。



新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第9张图片



例如处于五个第一梯队城市的基督城。据新西兰房地产协会（REINZ）9月的数据，奥克兰的房价中位数目前为1,150,000纽币，惠灵顿市区为1,000,000纽币，汉密尔顿为799,000纽币，陶朗加990,000纽币，而基督城的房价中位数目前才到670,000纽币。对于南岛第一大城市，新西兰人口第二大城市来说，这个价格的向上空间是很大的。特别是基督城在重建的推动下经历由低密度到高密度的转变。


当然，五大城市都会由于这次的政策修改而令土地价值进一步上涨，但潜在的增值幅度必然和当前的房价水平是一个负相关的联系。包括对于首次购房者或者资产积累没有那么高的投资者而言，也只能选择房价相对较低的城市投资才可能抓住这次的土地增值的机遇。


当然对于具体在哪里投资，才能抓住这次的“造富”机遇是一个取决于自身条件的仁者见仁智者见智的问题。并且房地产市场的走向也永远都充满了复杂性，绝非一个单独的事件就可以左右的。





新西兰政府的资源管理法改革是在解决住房供应还是新一轮造富？ 第10张图片



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精彩评论1

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沙发
@Xizi_XXh5SqIk 发表于 2021-10-21 16:46:55 | 只看该作者
 
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