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01话题导入
在征地 拆迁中，拆迁通常分为公益拆迁与商业拆迁。近年很多人打着公益拆迁的名义实施商业拆迁行为。这种“挂羊头、卖 狗肉”的行为严重影响力被拆迁人的合法权益，但很多被拆迁不清楚两者间有什么不同，接下来我们就说说公益拆迁与商业益拆迁究竟有什么区别？
02公益拆迁与商业拆迁
首先我们要了解什么是公益拆迁与商业拆迁，公益拆迁就是为公共利益而实施的征收行为，也可以说成是政府拆迁，包括国防外交需要、能源交通、水利等基础设施，政府组织的科技、 教育、文化、体育等公共事业需要，保障性安居工程，危房旧房改造等等。而商业拆迁指的是开发商以营利为目的，与被拆迁人协商成后将房屋的所有权转让给开发商，然后进行 房地产开发的行为。所以，商业拆迁的出发点肯定是以营利为目的，而不是以公共利益的需要。
03两种拆迁区别
公益拆迁与商业拆迁主要区别在于：首先拆迁主体和程序不同，政府公益拆迁在获得拆迁许可证之前，要举行听证会论证该公益补偿方案等，一般根据相关政策进行征收。征收土地方案要依法批准，然后由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准和办理征地补偿的期限等予以公告。
其次 拆迁目的与补偿不同，公益拆迁比如修路，修桥，基础设施建设等等，都有赔偿标准的。很多项目不是盈利项目，而是公益项目。补偿主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋将要给予被拆迁人公平公正的补偿，其补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房 地产的市场价格。而且被征收房屋的市场价值，也要由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。如果被拆迁人对评估价值有异议还可以申请复核。而商业拆迁开发商拆迁是为了搞地产开发，属于商业行为，赔偿标准没有规范规定。其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格，一般是在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与被拆迁人协商确定。
再次拆迁范围不同，商业拆迁大多是针对几户或者几十户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。而政府征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，一般范围比较广，除了包含国有土地上上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋拆迁。涉及到的被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁多得多。
最后救济方式不同，商业拆迁签订的合同一般是民商事合同。如果引发纠纷，可通过仲裁、提起民事诉讼等方式进行救济。而政府拆迁是行政合同，救济手段是复议，或提行政诉讼等。二者依据的法律和行为手段都有所不同，被拆迁人要有所区分。
04话题总结
商业拆迁主要涉及的是一般主体之间的商事交易。而政府拆迁有行政命令的性质，虽然有严格的法律约束，但落实到实践中也会遇到很多问题，这就让被拆迁人的利益很容易受到侵害，不论是商业拆迁还是公益拆迁，都应该要给予被征收人合理补偿，在补偿不合理的时候一定不要在补偿协议上面签字，而是要主动与拆迁方进行协商，如果协商不成可直接通过法律途径，维护自己的合法权益，在法律规定的时间内提起诉讼。
(作者 张婷 实习律师）
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