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[问答] 燕郊，还没做好嫁北京的准备！

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维尔泽拉斯 发表于 2021-11-30 23:17:59 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
01 燕郊人

昨晚去了趟燕郊，早上起来，收了一大堆短信，知道，手机号被卖了，两次。
（刚好，去过两个售楼处，都留了电话）
噫～～～～
这个钱都赚？！
记得十三年前去天津，外环路坏了，要绕道里面的一个村子，于是在村口，有农民拿一条绳子拦着，过每辆车收10元。
从深圳来到北京，又从北京来到天津，心中迅速做了一个对比：
这事如果在我们深圳，肯定是把村口马路扫一下，用硬纸盒做几个转弯标志，然后入口竖个牌子，说明了我投资基建要收回成本，每车50元。
这事如果放北京，肯定是，有几位老头早就站在村头，预备给你指路，问你从哪来的，深圳的？深圳人民现在生活可好？……不收钱。
天津现在肯定不这样了，燕郊和天津有13年的时差。
燕郊和北京时差多少？30公里，我算算，再加3年吧。
看了几个楼盘，感觉吧，满大街都是房地产，可是没有一个是房地产商搞的。
看这个，模型做这样，就拿出来卖了？

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第1张图片

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第2张图片

如果你没看出图里有什么问题，你适合过燕郊生活

下图清楚，右下角是洗手间，左下角是卧室，注意，是小户型，不是什么新概念豪宅，卧室比洗手间还小，行吗？这样的模型敢拿出来卖房？
关键是没人发现，卖了很久了，我问了售楼员，他说我是第一个提出疑问的。
工作粗糙到什么程度！
来之前，某竞争楼盘说他们楼开个裂，他们说没有，有就正常了，可信了。
我们一路都被各个售楼处人员紧盯着。人的状态，都很积极进取的，有上进心。“给我个机会，也给你自己个机会”，一个大姐一直跟在我们后面，贴身“朗诵”这段她认为是很有哲理的诗句，就差没在每段之前面加高晓松和冒号了。这样生拉硬扯卖房的情景，北京十几年没有见了。
所以燕郊要和北京做亲戚，还要把自己的举止行为操练一下。
先别学用刀叉，先把身上的仆仆风尘掸掉，然后再坐下来吃北京的这桌满汉全席。

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第3张图片

燕郊一批传销分子落网燕郊，咱切不可发展成承接北京垃圾的地方

02 燕郊房
从来没有哪个小镇像燕郊这样的身份。
就像伺候在老爷身边的丫鬟，什么都一样了，就是没个名分。
其实现代社会了，这个一点不重要。20年前就有人说，燕郊迟早会划给北京，我的判断是，这张纸永远不会领了，已经没必要了。
有必要问的是，燕郊是不是北京的，到底还有哪些区别？
以前有电话区号，跨区算长途；还有，公交车不通，要做长途车；再之前还有北京粮票和河北粮票的区别，现在，似乎没有什么实质性的区别了。
有，别忘了，区别最大的是房价。
我们现在来谈房价。
大家都知道燕郊房价被腰斩，现在稍微稳定不下滑了，甚至近日还有点反弹——那么，它是真正的对应于腰斩的反弹，还是回光返照式的反弹？两种反弹，反弹到的位置显然不一样。
分析这个问题，我们还是用大家习惯用的“房价热气球模型”。

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第4张图片
从热气球模型我们可以清楚知道，他下降的原因就是热气球的开关被拧小了：进去的热分子少了，热分子携带的自由能也少了，气球里面温度降低，导致热气球高度下降。翻译成行话，那就是限贷限购，导致市场温度降低，房价应声下落。
现在挑战来了，如果一旦它取消限贷限购，房价就会回到原来的水平？就会重复之前的故事？还会加码？
还是回到热气球的模型。
取决于热气球高度的不是里面的热分子数量，或者热能，而是温度，或者说内外的温度差。所以，还有一个重要的变量：
节奏

现在很多人把房价转折点寄托在限购放开，是的，这个是比基建投资、通地铁更重要的。（为什么？当常识理解就可以了，看图如果看不懂）。但是，怎么放开，是一下子放开，还是慢慢地放开，带来房价的上升高度是大不一样的，因为市场温度会大不相同。这里需要补充知道过去已运行20年的市场逻辑，不深入说了。
所以沿着这个思路，虽然在燕郊很多不确定的情况下，我们还是可以先给出两条基本结论的：
1、当年那样疯长的几率不大。
以我的判断，如果放开，第一步可能放开的是，有北京购房资格的，既然一体化嘛，要承载北京人口疏散，那就要购房资格先一体化。如此，也就不可能是之前的，全国各地的外来炒房客齐聚燕郊，所以重现当年大涨的可能性不大。
有没有可能，还有向全国放开的第二步？你想想会在什么情况下有？那一定是房子很难卖的时候，需要政府也来大力促销的时候，那，这第二步还有意义吗？
一个可以讨论的现实例子是，现在燕郊公寓并不限购，但是房价还是不火。我看了首尔城在卖一个loft产品，因为付款条件好，首付只要8、9万块，所以卖得不错，售楼处人很多；但根据他的产品和价格，如果样板房没做假，还是不错的，价格也不错，两万二三，但现在的销售进度算不上大火吧。
2、回调的几率大。
燕郊房价到底该在哪个位置呢？
再看一眼上面的热气球模型。
第一条就是，房价本来无锚，原来燕郊8000也贵，后来20000也贵，再后来40000还是贵，只要有这么多的热分子冲进去，热气球就会升起来。但是房价在一些特殊阶段，热气球原理也不够用了，它会由蔡照明买房方法论的另一个重要原理——【房价的相关性原理】来支配。简单说，就是当它和通州的关联度，到达一定程度后，就会变成房价由通州楼价来锚定，而通州的房价是有支撑的——所以燕郊的房价会支撑在通州的肚脐眼上的位置。
还有一个比较确定的观察是，未来燕郊新盘少。新盘少，那不是物以稀为贵，会抬高价格吗？
先说为何新盘少，因为燕郊纳入北京副中心一体规划，土地当地政府就做不了主，不能随便卖了，所以新盘少；接着讲为何新盘少不是拉高了价格？因为新盘少，导致持续推动市场炒热的力量小，反而失去了一股导致价格暴涨的最大力量。
03 燕郊改名京郊

在燕郊看一个二手房时，电梯里还遇到一个穿彩衣的大姐，和我们居然是相关者。
十年前，燕郊半城的人是看我们的媒体广告来买的房。
记得当时北京工薪阶层普遍房焦虑，讨论要不要做房奴。而五环外的房子再便宜没人去买。我们推出一个概念，叫【中国式居住】：520模式，就是在郊区五环外买一个房子，父母来住，小孩在城里租房5天住城里，周末2天回郊区和父母团聚，520的0是团圆的意思，有亲情的中国人居模式。这个概念当时最大的受益者是燕郊，所以当年燕郊的房子80%是在我们媒体上投广告卖掉的。
我遇到的这位就是中国式居住的实践者。她是保定的，她小孩在北京上的大学，自然就留在北京工作，她就在这买了套房，小孩周末可以回来，吃她做的饭菜。虽然她说了儿子快一个月没回来了，但是那种随时可以回来，随时可以见到的感觉，还是得到了满足，这个就值。
现在的问题是，如果满城尽是退休的家长，这个城市的发展后劲还有吗？同样会影响到房价。
作为一个城市的经营者，燕郊需要有些行动。
所以我觉得燕郊特别需要一个标志性动作。
第一个行动，我觉得是这个地方要由北京代管，或者北京和三河共管。参照深汕合作区的模式。不然它的格局就是三河县的一个小镇。
看他们年终总结，知道你们管摩托车是可以的，比北京更能管得好，但是管理内涵要升级，要运营城市。

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第5张图片
第二个要让真正的地产商进去一两家，带动下，城市的规划水平和建设水平要上一个台阶。这么个典型的大北方建房子还搞什么“夏威夷”，“湾仔”的概念，挺吓人的。就像课堂里上课，有个穿泳装的坐那，没违反课堂纪律不错，反正挺挑战认知的。
第三，作为一个未来的北京承载小白领的地方，它理应有很多的活力，这里面要加的因素很多，随便瞎说一下：
加美：给中戏、舞蹈学院家长提供免费宿舍，空姐买房补贴10万，电影学院的买房补贴20万。一个亿补下去，来1000美女，周末在街上晃，那是什么地方？刘强东周末都来。
加点文化：请文化名人代言。代言不行，拉来做镇长。莫言不行，就姜文，有魄力，不一定干不好，说不定比施瓦辛格强。
加智力：院士太有钱，送房子都不会要了，咱送全国理科状元吧。比如搞个状元之家，每年一次大聚会，把这个高智商的朋友圈放在这。直到他们工作还想来，沉淀文化符号，并和中学教育结合，一下子就提升本地教育位格。有了学区，就有了正常居住，就有了想要的人气。
加时尚符号：宣传部改为策展部，办高冷的展览，反正也是冷，不如高冷到底。比如科技美学展，没人敢搞，收不回来成本，咱不怕，当成是品牌宣传。请著名公关公司来系统包装，就像当年深圳盐田区请世联和我做“蓝色盐田”的整体包装一样，非常成功。
加钱：问中央要，你叫我个小镇青年跟城里大哥大一样穿衣打扮，搞规划一体化，你不给钱咋行？另一方面，开展自救，实现北京人的转移消费。周末逢集，每个周末都有展览，大甩卖。周六京东节，周日天猫节，成为一个长期的节目，北京人来淘便宜货。
关键还是要有产业，要引进一两家像样的科技企业，目前中兴通讯是最大的吧，用好他们，以他们为种子，孵化，把人带进去，给最好的条件。目前这块太弱，看了高新座谈会，差点意思。

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第6张图片

连个戴眼镜的都没有，像啥子高科技企业

我觉得可以去考察东京的立川，也是一个坐地铁40分钟的郊区小镇，如何成为一个有文化符号的年轻人爱去的地方。
总之，燕郊在不可避免地融入北京，但需要一个重大的标志性事件，地铁是，还不是，也看北京有没有胸怀，让燕郊越过潮白河，和宋庄连通，把文化注入，形成一个燕宋文化生活板块。刚好也去掉燕郊目前的燕赵文化定位。不要再搞什么燕赵慷慨悲歌，要的是活生生的生活元气。顺便把燕郊的名字改了，叫京郊，京郊特别市，下辖燕郊、宋庄两区。
……
……
说滑脱了，回顾下，我们为什么要说燕郊，因为燕郊近来发生一个大事，就是京平线的规划出现了变化。
对了，人家是京平线，北京到平谷，我们这样是不是太喧宾夺主了，说了半天燕郊。
好吧，主角上场：
京平线的开通，让平谷人终于扬眉吐气了！
平谷终于不再是北京的远郊了，而是，河北省三河县燕郊的远郊！

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第7张图片
看图，你没法不同意。
于是燕郊的房价我们也可以大概算出合理均价了：

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第8张图片

现在燕郊地铁有四个方案，你支持哪个？为什么？
A.京秦方案
B.潮白方案
C.神威方案
D.迎宾路方案

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第9张图片
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—— 公众号：蔡照明透视

燕郊，还没做好嫁北京的准备！ 第10张图片


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沙发
旷世超人 发表于 2021-11-30 23:18:38 | 只看该作者
 
2019年年底确定了，迎宾路方案
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