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[问答] 在北京买一套房子真的很难吗？

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11#
微笑happy626 发表于 2021-12-3 20:10:51 | 只看该作者
 
相当难，你想想，北京做为全国那么多城市里面各种福利最好的城市，有多少人想要定居在北京，而现在北京的发展方向很明显，人口上限也很明显，在这种情况下，房价成为最佳的筛选留在北京年轻人的工具。
不过相比深圳，目前北京买房还是要比较容易的。
这是最近的北京房价，涨幅还不算大。
一、北京楼市二手房挂牌价从56832元变为57124元，本周上涨292元，开始上涨。
二、北京楼市近三周在售二手房数量为84663套，82998套，82088套，持续减少。
三、北京楼市近三周的90天内二手房成交量为22421套，23903套，25029套，持续增加。
北京楼市终于来了次小爆发，二手房挂牌价这周上涨了这么多，看来那些北京的二手房房东对于北京房价还是充满了信心，再加上最近北京的二手房成交量的确来了个爆发，大家也能看到的出来，北京的这个二手房成交量应该是2020年以来最高的一次了，都突破了2万5千套，在面对这么高的而首付成交量的时候，那些北京的二手房房东对于房价想要上涨的心还是可以理解的。
只不过北京楼市始终是北京楼市，彭叔认为北京房价不会重复2016年房价大涨的路子。尽管北京2020年二手房成交量和新房成交量都创了新高，但那只是因为北京房价这几年没有上涨，之前一些没有购房资格的人攒下来了购房资格和买房的钱，这些人入场才把北京楼市的成交量给冲起来了。
想想决定一个城市房价上限的还是这个城市对于金融的宽松程度，像深圳房价能涨得那么猛，除了调控较松以外，宽松的信贷环境也是一个重要的因素。在深圳还可以做到一成首付买房，但是在北京，那是想都不敢想的事情。在这种情况下，北京房价在年初会有所上涨，但是涨幅却很有限。

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12#
丶丶丶丶丶浅逝 发表于 2021-12-3 20:11:30 | 只看该作者
 
黑石收购老潘延迟，到底能不能跑？

事实上从滴滴海外上市被调查，福报厂上市被暂停，以及大量去纳斯达克的公司暂停上市，大家就看出端倪了。
而老潘以楼面价一万多卖掉北上物业，我们当时就写过一篇文章，说明房价的真实价格。
结果刁民不停的用办公楼≠住宅狡辩，即便办公楼有高昂的维护费用，也不会导致价差这么大，也就是原价7w现价1w多，简直是打2折的地步。
而当教育大棒落下来的时候，老俞哭了，只因为其心存幻想，觉得自己可能是一方诸侯，什么就业、税收没自己不行，匡扶大义未来发展还需要老俞，事实上扯淡，生育率人口生死存亡关口，没有人可以阻挡我们。
在生死存亡面前，我d历来果断决绝，即便是亲兄弟也要快刀斩乱麻，何况你是个外人了。
此时还没有交割的soho吓傻了，黑石还敢这样交易吗？
黑石的股东敢赌这个局吗？
老王当时七折六折甩卖酒店，大部分人以为这是其个人坏了规矩，理所应当，但是不巧的是，所有人都坏了规矩，因为高房价天怒人怨，站到了人民的对立面，其风险可想而知。
小散户兴许还能接盘，但是大机构真的傻吗？
显然黑石堵不起了，那么谁还敢给房企发债担保呢？
既然聪明的机构都玩不起这个游戏了，我们小散还要去参与吗？
不得了，杭州、西安、合肥又涨了，上车了，跨越阶层了，造富了。
国家不可能让跌，即便下跌也是三四线，核心城市继续涨，请问soho不核心？
只要你不贪，你完全可以躲过这次危机，但是大部分人是贪心的，所以死得其所。
黑石还可能收购soho吗？
大概率分为两种情况，第一种原先谈好的价格，下跌三分之二，只能给三分之一，也就是楼面价大概是5000元（北京-上海soho物业）。

第7张图片
如果这种情况老潘还要成交，就说明其已经孤注一掷，要跑了。
第二种情况就是，延迟交易，无限期推迟，等待局势明朗。
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13#
预ga0っ 发表于 2021-12-3 20:11:36 | 只看该作者
 
先说结论:挺难的。
首先得解决购房资格，说三种相对容易解决的:
北京市户口，
工作居住证，
满五年纳税/社保，
以上三种是相对容易些的，其他的方式暂且不论。

有了购房资格，就开始看自己的首付和贷款了。
北京的贷款认定相对严格，两个要求都满足才是首套:
家庭在北京市名下没有房产，
家庭在全国范围内没有过贷款记录。

清楚了首付和贷款的问题，根据贷款情况，在工作地点周边选房子吧。
这会儿就会产生一个问题，要不要看学区房，这也是一直热议的问题。
老+破+小，还挺贵。。。

于是决定提高预算，想要一步到位，一次性满足所有需求，结果发现自己喜欢的房子直接0.几个小目标了（捂脸）。

所以说，真的挺难的。
当然了，抛开学区啊，位置啊什么的，外环还是有挺多合适的房子的。
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14#
考虑考虑吧 发表于 2021-12-3 20:12:25 | 只看该作者
 
北京，就是一座围城，外面的人想进去，里面的人想出来。
在北京，有两大难：一、教育；二、买房。
买房如果再考虑教育，那在北京买房真的就像抓彩票，碰到一套地段好、有学区、户型好、价格合适的房子太难了。
其实住在北京市中心的人生活品质反而没有我们想象的那么好。
因为北京寸土寸金，中产阶级能买得起的房子基本都不会太大，恨不得都榨干每一寸空间来住。住在北京大多时候是这样的状态。▼

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第10张图片

贝壳网真实房源

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贝壳网真实房源

在北京稍微新一点的房子，公摊面积又很大，90平米的房子套内只有60平，最大的痛点也是缺少储物空间，家里空间没有合理利用起来，东西就越堆越多。▼

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贝壳网真实房源

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贝壳网真实房源

一点不夸张，照片很真实，北京生活其实并没有大家想象的光鲜，大多数都是蜗居状态，在北京买房也是很痛苦的经历，大房子买不起，能买得起的要不就是偏远，要不基本也都是老破小。
但是现在很多年轻人即便买了北京的老破小，也依然会追求高品质的生活方式，会花心思改造成自己心目中家的模样。
今天给大家分享一个真实的案例，58㎡北京小户型改造的极简风格“小资宅”。

第14张图片

户型图（来自贝壳）

我们的业主A先生也算是在北京打拼的精英人群，在寸土寸金的三环边上买了一套小一居，房子还算新，就是内部装修比较简陋，所有就买来全部拆掉重新改造。
改造前▼

第15张图片

改造后，焕然一新▼

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第17张图片
房子设计亮点：

利用户型特点，将“玄关柜、餐边柜、电视柜”三个大柜子统一规划成一整面墙柜子

因为房子比较小，最需要解决的就是储物空间，当然柜子还得设计得好看，所以设计师把将整面墙都利用起来定制了一整墙的柜子，麻雀虽小，功能齐全。

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第一个柜子：
入户门处是一个玄关鞋柜，凹位处是根据二人身高定制，一进家门，智能感应灯即可亮起，柔和的灯光舒缓一天的疲惫。

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第21张图片
门口精致的摆设和小水景，展现二人对生活品质的追求。

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第二个柜子：
正对着餐桌的位置，也是最中间是餐边柜功能，在这里倒水、泡咖啡……举手投足间都是精致生活。

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白色柜子，黑色凹位设计，简约的高级风。

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酒柜▼

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第三个柜子：
电视柜正对着沙发。
超大尺寸的互联网电视，主要是用来家庭影院时光，泡上一杯咖啡，享受难得的小时光.

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柜子是36㎝厚的，尺寸刚好不拥挤，收纳能力也很强。

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再来看看这面墙的储物力，目前还有没放满的空间，等待未来慢慢填满▼

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一日时光都消磨在方寸木桌间

这个桌子是餐桌也是工作桌，精选的黑胡桃木温润有质感，坐在这里读书工作，开始一日的清闲时光。

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黑胡桃木桌是网上定做的，大板直拼，花纹自然好看，非常环保，黑胡桃与极简风格的家也很搭配。▼

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极简风格的条状灯，如果不知道选什么灯，选这个准没错，光源柔和，光照范围广。▼

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复古椅子，与整个极简风格混搭得特别有味道。▼

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隐形门里藏着一间厨房

原来的户型这里有一个房门，为了不破坏空间整体连贯性，特意打造了一个隐形门，门板也是跟柜子一起定制的，不仔细看根本发现不了这里的玄妙。

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原来的厨房▼

第41张图片

改造后的厨房▼

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现代感设计的厨房满足二人对高品质生活的追求，橱柜同样也是爱格板定制，白色和仿石材门板搭配，是现在年轻人喜欢的高级感的调调。

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卧室柜子必须顶天立地

相信大家现在已经有这个概念了：那就是柜子一定要顶天立地才好看。
卧室设计很简单，选了一个业主喜欢的实木真皮床，一面顶天立地的柜子，柜子也是选用市面上最环保的进口爱格板，甲醛含量非常低，是市面上唯一可以达到即装即住的环保材料.

第45张图片
回到客厅，造型吊顶下发直接做柜子，衔接得很自然。▼



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网上选购的科技皮沙发，非常好打理，当天拍摄不小心了洒一杯水，轻轻一擦就干了，防水耐脏又抗造，名副其实的实力派！

第47张图片

哦，对了，最后重点看一下柜子板材细节，这款柜子柜体用的是爱格板，门板是肤感烤漆，手感触摸上去非常细腻滑润，摸上去的瞬间真的就是爱了……


第48张图片

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冷知识：
多数人选爱格板做柜子都会选择这款W980来做柜子，其实W980属于柜体板，也是爱格板里最便宜的一款板材，它的封边做得不是特别精致，用来做门板质感和效果会差一些。
如果觉得烤漆门板太贵可以选择爱格板白色W1000，价格稍贵，但效果好太多了，封边技术还是不一样，W1000是同色激光封边，触感也更细腻光滑，在自然光线下有淡淡的哑光质感，能瞬间提升整个档次。

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W1000▼

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PS：真实案例，未经授权禁止转载！
我们会在知乎不定期分享家装知识，设计咨询可加作者微信：Mhouse777（北京 ）mhouse555（全国）关于我们：更懂空间美学的80后清华建筑师团队 专注空间利用和“颜值派”全屋定制。
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15#
寂寞的武器 发表于 2021-12-3 20:13:19 | 只看该作者
 
昨天刚在北京朝阳劲松买了一套60平的房子，专科毕业，10年来北京，北漂11年了，14年的时候买了一个53平的六环外的商住两用房，16年的时候固安买了一套80平的住宅，本来是投资的，这么多年，一分钱没涨，还占用了北京首套房资格。今年年中的时候，感觉美国印钞印的这么厉害，通胀早晚输出国内，怕北京房价再涨，就东拼西凑首付60%买了这套房，希望这一次不是失败的投资。三个房子加起来，每个月房贷16000元。只希望自己好好努力，多多挣点辛苦钱，早日把房贷还清。能从外省农村娃，一步步的在北京努力，改变了自己的命运，我已经很知足了，只希望自己40岁的时候，把所有的房贷都还清，然后买个自己喜欢的越野车，出去看看北京周围的大好风景。
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16#
孤單de天蝎座 发表于 2021-12-3 20:14:10 | 只看该作者
 
对于有一定资质的人来说其实并不难，以下是几个相关案例，大家可以参考一下：
致享融：【案例解析】从负债10万到买下价值680万的房产，仅耗时一个月！致享融：定制整体资金解决方案，看看两个刚需的买房案例致享融专注于提供房产与资金整体解决方案！
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17#
455873974 发表于 2021-12-3 20:14:37 | 只看该作者
 
也难也容易。
这看起来是一句屁话，但实际上现实就是这么魔幻。我认识家里分文出不了的，也认识看完房给父母发短信先打大几百万的。
我给你们举几个例子，主角都是我认识的，具体情节与现实90%以上是一致的。
A，家里是做房地产开发的，海归刚回北京没多久，购房资格下来了就在海淀全款买了，毫无压力。
B，家里父亲是某大企业高管，收入非常高，家里很有钱。B本身学业也很出色，top2毕业，单位非常棒。但是问题出就出在学校和单位都非常棒了，因为单位非常好，所以看房的时候B难免心里要跟平时接触的人尤其是和单位里的人有个比较。所以看中的房子就特别贵，看了一圈一张嘴就跟家里要大几百万，还只是首付。理由也很简单，我们单位人都住这。这还不是最气人的，最气人的是B还摆出了一副贷款可能也要我爸帮我还的姿态，把他妈气了个半死。
C，D，两个人情况差不多，家境还不错，毕业家里给出了两三百万在南边买的，自己还贷款。
E，家境还不错，毕业五六年，家里出一百多万，自己和女朋友出一百多万，凑一凑三百万首付在大望路买了个老破小。
F，家里条件一般般，工薪阶层，但是学校是top2，而且有幸搭上了ofo的车，挖到了人生第一桶金。后来离开ofo去别的公司发展得也不错。目前已经顺利买房。
G，家里农村的，父母供完上大学就帮无可帮了，幸好嫂子和G都很优秀，两个人在北京打拼了几年，终于在孩子诞生之前买了房，具体位置不知道，只知道在朝阳。
H，和G差不多，只不过H是女生，和她对象一起打拼了几年在天通苑买了房。H很优秀，是我所有同学里第一个把注会考下来的人。
I，家里农村的，情况和GH差不多。比G更难的在于，他没有个能陪着他打拼的老婆。但是I这个人本身非常优秀，而且非常渴望能在北京留下。打拼得很辛苦，挣得多而且花钱特别省。虽然晚了点，现在也在酒仙桥买了个房。
举这么多例子，我想说明什么呢？
我想说的是，想在北京买房，要么你父母有本事，要么你自己有本事，最好是都有本事。如果家里分文出不起，那么毕业5年后，年薪三十万或者两个人的家庭年收入50万基本上已经是最低最低的要求了，再低你就彻底和北京的房子绝缘了。
说出来可能有些残酷，但是实际上，如果不论品质，只是要求在北京买个房的话，对于像我或者家庭条件比我更优越的人来说，真的一点都不难。
对谁难？
对家庭条件不好的难。
而且随着教育资源越来越倾斜，只会难上加难。
过去我回答过一个问题，问题是，年薪五十万需要付出怎样的努力。
我的回答是，家境好的不怎么需要努力。出生长个好脑子，家里给安排好一点的教育资源，考个好大学选个好专业，很多人毕业就能年薪二三十万，干几年提一提，三十多岁年薪五十万的人在北京真的一群一群的。
家境不好的，那就是另外一个故事了。。
这个社会就是这么残酷地运转的，父母优秀，孩子优秀的概率就更大一些，因为教育投入根本就不一样，父母的优秀会给孩子带来更多的资源。在有的地方你需要击败一操场的人才能去人大，而人大附中的孩子混得不好的才去人大。
我高中是读重点高中重点班的，我们班本科率100%，一本率估计90%以上吧，我就知道两个没考上一本的，都是发挥失常的。那才零几年，我们班的同学农村来的就已经连四分之一都占不上了。大多数成绩好能考进这个班的同学家里都是住城里的。一打听，你爸在xx局，他爸在xx处，xxx的家里是做生意的，回家一说保不齐家长们都认识。
I跟我是初中和高中六年的同班同学，我妈是八十年代末大学毕业，他妈是早几年农中毕业。我上初一的时候新概念英语第二册都学一半了，我妈教的。他刚上初一连what's your name 都不会因为他们小学不开英语课。
所以你可以想象，能和我考进同一个重点班，初中三年I是经过了怎么样的努力。所以我也可以理解为什么I这么执着的要留在北京。
而且要知道那都是十多年前的事了，现在的教育资源分配比我们那个年代还要不均衡得多。
这还是只论家里给学业带来的资源，有些家长在事业上能给孩子带来更大的帮助。安排工作、提供启动资金这种事每天都在发生。
事实上，现在这个时间点，从外地来，还能在北京买房的，绝大多数都是父母也优秀孩子也优秀的。家里能出，孩子自己也能挣，这才是最真实的北京刚需。
难吗？动辄几百万听着是挺难的。但是如果给你一个能把你送进211985并且能帮你出上百万乃至几百上千万首付的原生家庭，你还觉得难吗？
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18#
leceo 发表于 2021-12-3 20:15:16 | 只看该作者
 
前提是什么？
家里条件，自己条件，期待值。
在工作不错，有家人援助，情侣夫妻合力的情况下，买个两居不难。
按照毕业五年买房算，两人起薪想加每年25万，五年后两人40万左右。全部收入5年大致160万。期间租房开销25万（自如不错主卧或偏远一居），吃饭开销15万（尽可能自己做），其他开销20万。省下100万问题不大。家里帮助50万。总年收入40，可以贷300万左右，新房可以买450的，大致是西五环，南五环2居。二手房买400万的，南五环二手两居随便挑，努把力四环内也不是没有，北边天通苑，回龙观也可以买2居。甚至运气好可以来个海淀没学区两居。问题在于和外地的住的质量以及教育质量没法比。
如果家里能帮上200万，总预算到600万，那么新房89平三居，海淀牛小老破小两居，丰台大兴次新两居三居都在向你招手，可以说住的已经超过北京平均水平，高于外地低线了。
到底难不难呢？读者自己会有答案。
它只不过是社会现状的反映而已。
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19#
天神的笑 发表于 2021-12-3 20:15:34 | 只看该作者
 
难啊，如果是非京籍，首先得有五年连续社保，这事儿就真的很恶心了，刚毕业的孩子即使家里有支付能力，也得耐心等待，不能断了社保。
具备了购房条件之后其实就还好啦，如果单纯的买一套房子不难啊，郊区一两百万的房子肯定不少，但问题是你是否能看得上，可能你看得上的都要千八百万，根据之前的贷款咨询结果，首套应该也就贷款不到300万吧，看上的千万房产首付就要七百万左右，这把很多人挡在了门外，即使很多手里一套房子的家庭都换不起那种房子。
为什么我要提千万级别的房子呢？大家首先要考虑出行配套吧？那至少五环内舒服一些，配套要跟上差不多四环左右，四环及以以内配套成熟的房子单价至少7万起，如果还要求品质，最起码两三居，120平米以上较好，楼龄次新，南北通透，物业管理好吧，基本就跟着千万去了。
所以如果想买到心仪的北京房子难。
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补充一下吧，即便会引起狗尾续貂之嫌，也是想展现北京购房困难的冰山一角
我们家真的是有置换需求，由于家里人口变多，希望换个三居室，最好户型方正的，有个差不多的学区的，所以集中看了一些。
同时因为置换的原因，需要卖掉现在的住房，努力想办法可以腾挪首套资格，所以我们能看的房子总价上线也就900万。奔着这个总价去看房，看了一圈，包括珠江帝景，丽都壹号，水上华城，幸福家园，澳洲康都，发现没什么能买（得起）的。
可能有些人觉得我这样矫情吧，但这就跟高考一样，徘徊在本科线上的愁着怎么可以上个好一点的本科，分数高一点的孩子愁着怎么报个不错的985，那本科线的孩子就该觉得选择985困难的孩子矫情吗？也不是啊，只是因为自己拥有的筹码太少了，不足以选择自己想要的而已。
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20#
石少爷 发表于 2021-12-3 20:16:06 | 只看该作者
 
介绍下我的情况，毕业 2 年半后购房的，基本凭自己的努力吧（当然还有女朋友），刚开始确实也没有想过自己能做到。
分享下购房的经验吧。
当然，我也非常希望我买房的剧情如下：
石头是个普通程序猿，大学毕业后来到帝都北京，开始北漂生活，他月薪八千，不过他用了一年的时间就在帝都买房了，看看他是怎么做到的：
在这一年之间，他每天早出晚归，上下班都坐地铁，因为外面吃饭贵，因此他学着自己做饭，他不泡吧也从来不去夜店，一直都省吃俭用，过着艰苦朴素的生活。
一年后，他用辛苦攒下来的两万块，再加上父母给的 666 万，在帝都还算不错的地段有了自己的房子……
哈哈哈，这毕竟是段子，羡慕归羡慕，但毕竟多数人都没有这么好的运气。如果家庭有一定经济基础，再加上自己的努力，能够上车自然是好的；没有好运气，咱也不能气馁，只要自己功夫足够深，作为程序猿，在这个“高薪”行当里，还是有机会的，实在一线不行，咱们可以二线嘛。
梦想还是要有的

说实话，其实，石头刚开始也都没想过自己能在帝都买房，尤其在这么短时间之类（自认为短，当然不能给有钱的大佬比），因为我深知自己家庭背景，自己和对象都是出生农村，家里也都没啥积蓄，即便掏光自己和对象父母的 4 个钱包，离在帝都购房的目标也是相差甚远的。

当然，如果家里有实力支撑，你就没必要说非得说，“恩，不行，我必须得靠自己”。要知道，这个时间差就是金钱呀。举个例子，刚毕业，实验室同学双方父母家里支撑各家出 75W，一共 150W首付+150 贷款购得一套两居室；等我 2 年后准备看房时，同学房子价值已经增至近 600W 了。
记得还没毕业时，有一次跟一个清华的师兄讨论过此事，他谈到，“你放心，你到时候一定可以在北京买房的，时间长短的问题”，当时我心想 “我有那么牛 X 吗？”，心里确实没底儿呀！没想到毕业两年半，我还就真实现了，只能说当初那个师兄看得真准！
不过，谈起买房，石头毕业至今，有过实操 3 套购房经历，有帝都一线，也有二线城市 CQ，去年还在十八线城市老家县城有二手房交易流程，因此在购房这方面，还是稍微有点经验。这当然不能跟那些炒房、房产大 V 比。大家就随便看看得了，如果能有点儿帮助，那就最好不过了。
这么想来，我这一路走来，确实感觉自己“很牛逼“啊。其实，牛 X 谈不上，自我感觉良好。特别是认识和接触的人越多后，才发现真的是 “山外有山，人外有人”，不过我也常常进行自我激励：（学会知足常乐也挺好的）
因为来自农村，“穷人家孩纸早当家”，从高中起上学到大学，再到研究生，基本没怎么花家里的钱，并且研究生毕业时也积攒了一小笔钱（还完生源地贷款后，还剩 xx 来万，在当时看来确实还是个不小的数目），再然后通过自己努力，最终能在一线城市有个小窝，解决 “住” 的问题，实属不容易了。

第90张图片
不吹牛了，聊聊正事吧，分享下购房经验。
前期准备

购房前的前期准备，当然就是赚钱。
在准备想购房这个话题的时候，肯定手里有一定积累，这个时候就该好好整理整理计算一下，你目前自己手里有多少现金，亲戚朋友能凑多少（当然如果父母有实力支持更好，没有的话，其他亲戚朋友这块建议不要放太大的比例），这样基本上能计算出购房的大致预算是多少了。
以石头为例，经过 2 年半的准备，我确实也积累了一定的积蓄，再加上我对象也有部分资金。为了方便说明问题，我就简单假设我恰好积累了 100W 现金吧。（大家不用纠结具体数字，这个 100W 我就是为了方便举例说明，实际比这个少或者比这个多，真的不重要）然后我对象手里有 60W 左右的现金，那么我们俩现金部分就有 160W；双方的公积金账户其实也有部分现金，虽然不能直接取出来当做首付直接使用，但是这部分资金是可以通过短期周转获取的，因此也可以计算在首付资金里面。
特此感谢我的老婆，没有她的支持，我们也没那么快，至少不会这么“简单“就在帝都上车的。要知道，当初她可是担着“风险”的，毕竟婚前购买，因为购房前未婚，且当初她名下外地有房贷（上面提到的二线城市购的房），所以不能先领证，且房产证也不能加她的名字（这都是“首套首贷”资格给逼的）。
再加上比如能从亲戚手里借 10~20W，玩得好的同学手里借10~20W。这部分资金可以提前调研清楚，因为首付资金的确定是前提，决定了后面你看房范围。
说到借钱这个事情，需要谨慎，如果作为借钱方借的时候就预估好还钱时间，提前跟人家说明等等，做到守信用。作为被借的债主，一定要评估对方是否靠谱，如果有闲散的资金，信得过的朋友咱们能帮还是帮一下，前提是一定得对方人品到位，信得过。如果对对方人品没底儿，如果 “这钱借出去，可能短期要不回来” 不会影响到你，就借，否则就别借。
另外，针对资金这块还有一个渠道，其实就是信用贷款（消费贷），当然这个就是稍微高端一点的玩家了。一般一家银行可能能申请 30-50W 的消费贷，找好时间窗口，运作一下还是能操作的；
有一点说明就是，申请房贷的时候，借款人名下**最好**没有贷款，所以就需要这个消费贷在别人的名义下，可以是你对象等等（这种情况下，你对象就不能作为共同借贷人）。
当然本文主要说的是贷款买房哈，土豪全款等不在讨论范围。注意珍惜首次贷款机会（也叫处女贷），记住这句话：“处女贷可能是你这辈子最容易能借到的，最便宜的钱”。
了解当地购房政策

首先要看看你有没有资格购买。—— 你说气人不，有钱还不一定能买，还得先有资格。不过没关系，一般而言，差的是钱，扎心了。
这个各地政策不一样，以北京为例：

  • 有北京户口
  • 有《北京市工作居住证》
  • 在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税
满足以上条件任何一个就可以有购房资格了。再比如重庆，三无（无户籍、无企业、无工作）人员也可以购买，只不过会有额外的房产税。具体不再列举了，大家可以到当地住建委网站或者电话咨询。
另外，建议大家准备购房前可以先了解一下政府政策性房产，看看你所在城市有没有类似的福利。
这种房产是政府“福利性”房产，对购买人有一定资格要求，比如所谓的经济适用房等、限价商品房、回迁房等。
比如刚毕业那会，石头还想着北京的“自住型商品房”，最开始的几期还真合适，低端合适且价格基本是周围的 5 折，且 100%产权属于你自己，摇号摇了几次都摇不中。就跟石头前面提到的 摇车牌 一样，看人品的。不过后来演变成了“共有产权房”，产权可能只有一半属于你自己，且慢慢性价比也不高了。
这种政策性住房相对于普通商品房来说，在贷款、出售等方面有所不同，首付要求往往比较低，二次转卖（出售）可能有一定要求，比如要求必满 5 年等等。这个具体就不做讨论了。
石头 tip：首套刚需，大家也可以先了解下当地有没有类似的政策性房产，如果资金有限，房子合适且有资格的话，推荐购买。
首付的计算

举个 ，上面得到首付资金 160-200 W，最高能买总价多少的房子呢？
按照北京首套首付比例 35% 计算的话，对应范围 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 吗？
石头开始也是这样认为的，但真不是这么计算的，比这个复杂得多得多。。。
先来看看关于贷款这部分。
银行会通过你的工资流水来评估你的还款能力。一般而言，贷款的月供不得超过你工资流水（税后）的一半，首套利率一般较低，之前是基准利率还有折扣，现在基本是 LPR 的计算方式了，关于利率计算方式，石头哥的这篇文章 —— 你有被银行套路过吗？| 一文教你计算真实的年化利率 可以参考。
举例，税后工资 2W，那么，你月供不能超过 1W，贷款周期不超过 25 年（北京最高的政策，其他可能有 30 年），这样一来，你贷款额度也能计算出来了。
当然，贷款可以由 2 个人一起承担，不过需要注意的是要提前了解当地的购房政策，比如恰好你对象（已婚）有过房贷记录？那对不起，你还不符合首套政策，只能按照二套处理。
关于贷款年限的规定也是需要看具体房子的房龄的，以北京为例：
最长贷款年限不超过 50 - 房龄，假设这房子年纪比较大了（北京这种房子太多太多了），90 年代的房子，至今已经 30 年了，那么贷款最多只能贷款 20 年。这样，你月还款额度又上去了，期望你的工资不能成为瓶颈。
其实还跟借款人的年龄有关，贷款年限不超过 65-年龄，假设你 55 岁的老爸帮你贷款买，一般最多只能贷 10 年。
对了，本文说的贷款说的主要是商业贷款，公积金贷款的话，能用肯定得用，不过：

  • 北京最新政策，每缴社保 1 年最多贷款 10W；这个有点坑，不过幸好石头赶上了老政策的末班车。
  • 贷款总额度不能超过 120W（夫妻双方）；
如果在异地购房的话，一般公积金是支持异地贷款政策的，具体要和当地的政策有关，石头去年也正好跑了一遍 CQ 的公积金异地贷款流程（北京缴纳公积金，CQ 贷款购房）。
石头 tip：如果公积金能用，尽量都给安排上，毕竟贷款利率这么低的其他地儿找不到。公积金相关问题，建议直接打电话 12329 询问。
是不是发现好复杂，没办法……接着看。
假设按照工资计算出最高能贷 200W，这样，房价总价范围就直接加上首付 160-200W，得到总价 360-400W 吗？
答案当然可能也不太对。

第91张图片
首先，银行贷款额度都是 评估价*贷款比例 ，评估价 ≠ 成交价，总价市场价 500W，银行评估会有个折扣 9 折，那么银行只认为你这个房子值 500*0.9=450 W，假设你工资不影响你贷款额度计算的情况下，理论上贷款额度为：450W * 0.65 = 292W，那么首付资金是 500 - 292 = 208 W，对不起，还不是。
石头 Tip：评估价这里有一定“寻租”空间，如果你希望更可能多地贷款，或许可以让评估公司对房子进行高评。高评估意味着可以多贷款，相应的税费可能也会适当高一些。
还得看你看中的这个房子是普通住宅，还是 VIP 住宅（非普通），啥是普通住宅？以北京为例，须同时满足：

  • 小区容积率在1.0(含)以上
  • 房屋建筑面积在140平方米(含)以下
  • 还有政府指导价：

    • 五环内：单价不超过39600/㎡ 或 总价不超过 468W。
    • 五环到六环：单价不超过31680/㎡ 或 总价不超过374W；
    • 六环外：单价不超过23760/㎡ 或 总价不超过280W；

普通住宅和非普通住宅，对首付比例要求不一样，贷款利率也不一样，税收比例也不一样。一般而言，可能我们都期望按照普通住宅去成交（假设前两项满足普通住宅的标准），那么：
这个 500W 的房子：

  • 在 5 环内，总价不超过 468W，网签价就得按照 468W 计算，贷款比例又缩水了。
  • 5-6 环，网签价374W，贷款比例：374*0.65=243W，首付变成了 257W。
首付还得包括下面的这部分：
个税、增值税、契税，如果所购房是经济适用房的话，还有另外的高额的综合地价款或土地出让金。这个就相对很复杂了，借用网上的这个图：

第92张图片
别看上面的个税等理论上由卖方承担，实际交易过程中，都会直接转交给买方的。以理想情况下 “满五唯一” 的房子，只需要缴纳契税 500*1%=5W。
石头 Tip：不同中介费率可能不一样，业主（卖方）可能会同时在多个中介上挂出房屋信息，这个时候就会有谈判空间，但也不太多。如果有渠道或有条件，其实也可以自行成交。
自行成交对于买方的风险会更大一些，这个需要自己评估。这个对具体感兴趣可以私聊我(wechat: codershitou)，我有过 2 套房子自行成交交易的经验。
中介费，这个相对比较固定，一般 2.?，不同中介不一样，甚至可以自己成交免中介费，我们就以 2% 计算，500*2%=10W。
石头 Tip：首套刚需，房源就先尽量锁定“满五唯一”的吧。然后处女贷（首贷）资格要谨慎，好好把握。
大头其实就是上面的了，其他可能还会有：贷款服务费、评估费、抵押登记费、印花税等等。
我们再回过头来看看首付，总价 500W 的房子，五环外的话，最多贷款 243W，首付为：257 + 5W(契税) + 10W(中介）+ 1W（其他）= 272W。说好的首付比例 35%（175W）呢？结果从 175 直接变成 272W，硬生生多出来 100W。
小结

卧槽，发现写了这么多，才基本把首付预算这块写了个七七八八，我们还是分两次写吧。
咱们小结一下，购房前，先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础。
咱们下一期接着聊聊，当 准备好之后，如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项。有的还挺重要的，身边就有前同事没注意其中的条条框框，还惹上了官司，赔了钱不说，还浪费时间和精力，影响心情。
最后，祝大家早日上车。
后记

最后，求关注，求关注，求关注，有收获记得点个赞支持一下，本号会定期分享一些技术干货、职场经验等，如果大家对阿里或者其他大厂感兴趣，也可以找我内推，我可以帮忙提供简历 review 等，希望能和大家积极交流讨论，一起学习、共同进步。
本文首发于这里：毕业两年，如何在帝都购房上车|石头买房经验谈（上）
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