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[问答] Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ...

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谁羽争锋 发表于 2022-1-14 07:48:32 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第1张图片
文 | 折腾在美国 （转载请注明出处）

大家好，今天继续我们的房价投资收益系列。
5月已经快结束了，不知不觉，2020年都快过去一半了。不知道大家这几个月在家办公的工作和生活效率有没有更高一些。
今天我们来介绍东湾Fremont的投资收益数据。Fremont拥有湾区顶级的公立高中之一的Mission San Jose，提到硅谷学区房，大家可能第一反应是Palo Alto，Cupertino，其实Fremont Mission San Jose High School的全美排名更高一些：
- Mission San Jose High School在全美的排名是80名，进了前100；
- Palo Alto High School在全美的排名是230名；
- Cupertino的Monta Vista High School的全美排名是119名。
当然不是每个娃都适合强学区学校的，不然进去了也垫底，所以还是选择适合的策略最重要，这里就不深入了。不过学校的强势排名体现了该区域房价的稳定性和未来发展的潜力。
书归正传，我们来看数据。

关注频率是什么

关于数据分析这个系列，我今天做了个简单的计算：

- 东湾Alameda County有20个城市；
- 南湾Santa Clara County有24个城市；
- 半岛San Mateo County有32个城市；
不算San Francisco附近的其他几个County，仅这3个County加在一起就有76个城市，把小城市们都去掉，剩下大家熟悉的大城市也有至少有十几个。

看我文章多的读者朋友都知道，我的推送一般是一周一篇，一周聊一些方法论和热点焦点，再一周分析城市投资数据，这样不同系列的内容穿插起来。这样的话一个月数据分析系列的文章是2篇，一年加一起也就24篇，看上去是不是雨露均沾，正好可以覆盖一圈湾区的这些个主要城市呢。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第2张图片

但是，这意味着1座城市，1年，才可以轮到1次数据分析，这个频率显然就太低了。

房价虽然不像股票有时需要精确到毫秒级的刷新速率，但也是天天变，月月变，特别是在一些事件或者政策驱动下，根本不用等上1年的时间，房价就会有大变化，比如这次的疫情危机对房价的影响。

你要是真想把房子这件和我们生活息息相关的事情弄懂，就一定要提高关注频率，经常性的刷新自己脑子里面的数据和认知。特别是你感兴趣的区域，比如你计划搞搞投资或者刚需学区通勤等，那每周末之前看看这个区域有哪些新的房子出来，以及近期房价的趋势变化，了解政策和外部因素等，就是必备的工作。

我会尽我所能来提高投资收益数据分析这个系列推送的频次，让朋友们脑海里面的数据储备能够得到最及时的更新。如果把每天用来刷微博抖音的时间和劲头拿出来刷一刷有用的数据，你自己也很快就可以成为大拿，知识在细微处的积累就体现在这里。

归根到底还是不打无准备之仗，等到要去交易的时候再去关注市场和数据，那大概率是要被割韭菜的。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第3张图片

这和玩股票一个道理，如果你平时不关注，等到菜场大妈都知道哪只股票在涨你去买的时候，那等待你的就是接盘的命运。

同样，如果你平时不关心房价，到时候别人让你去加价你就去加价，让你去竞标抢房你就去竞标，还告诉你市场就是这样，对，没错，给别人白白送钱的人还是你。

Fremont各社区数据

我们来看看到最近一个月，以10年期和1年期，Fremont所有社区的房产增值情况。

社区数据分为两块，一是把房子本身的数据拿出来计算，关注房子本身的增值，不添加杠杆效应对收益的影响。二是有贷款的情况，也就有投资加杠杆下的收益，这样大家可以一目了然地理解为什么要合理地利用金融工具。按照老规矩，房产税对收益的影响，我在计算中已经代入了，这样收益更加准确，不存在虚高。

首先是10年期Fremont各个社区的收益表，看一看出Kimber-Gomes这个社区独领风骚：
- 无杠杆8.59%年化收益；
- 直接甩出第二名7.62%的12.7%之多；
- 遥遥领先其他社区。

原因其实很简单啦：Gomes这里是归属Mission San Jose高中的片区，同时小学初中也很牛。

不用怀疑，即使这里均价170万美元，在东湾绝对不算便宜的了，但能把房价推的这么高，就是因为刚需。来这里的就是为了这片学区，狠狠推娃。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第4张图片

10年期Fremont各社区房产投资收益表，无杠杆，扣除房产税影响

按照内部收益率顺序排名的柱状图也展示下。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第5张图片

10年期Fremont各社区房产投资收益柱状图，无杠杆，扣除房产税影响

然后我们再看20%首付的情况：社区排名不变，但是各项收益参数在杠杆的作用下大幅上升。上面刚说的Gomes无杠杆10年期8.59%年化收益，这里有贷款情况下收益是13.67%，直接高出60.2%，可见贷款的重要性。

这就是我无数次强调的，这里再提一次：能贷款的情况下，合理运用贷款这对我们老百姓最有利的金融工具，能够最大化我们的投资收益。银行借你钱投资，不用白不用。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第6张图片

10年期Fremont各社区房产投资收益表，20%首付，扣除房产税影响

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第7张图片

10年期Fremont各社区房产投资收益柱状图，20%首付，扣除房产税影响

同时，我们看数据一定要客观，不能报喜不报忧。

你身边是不是总有人和你忽悠房价年年涨，今年一定比去年高，闭眼说瞎话。我们来看看1年期，也就是过去12个月的收益情况。

除了Gomes还不错，3项指标都是正值，其他很多区域都表现不佳，表中的负值就代表价值贬值多少。
我们都知道从2018年湾区房价达到顶点之后，这2年增幅明显放缓，在这种不景气的时候，好学区的房子体现出了他们的抗风险能力。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第8张图片

1年期Fremont各社区房产投资收益表，无杠杆，扣除房产税影响

柱状图很明显可以看出来，哪些收益是负值的区域。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第9张图片

1年期Fremont各社区房产投资收益柱状图，无杠杆，扣除房产税影响

和湾区不同城市比较

我们来看下，Fremont和南湾Cupertino的收益比较。

对比城市选Cupertino是因为它们都是湾区热门学区，数据参照起来相对更有意义；如果我拿Fremont去和San Jose去比较，那这种参照就没有什么价值。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第10张图片

Fremont和Cupertino的近10/1年期投资收益对比

从10年期数据来看，Fremont和Cupertino整体房价增值差别并不是很大，Fremont年化收益稍高。1年期数据则体现了上面说湾区房价增速放缓，一个小跌，一个没怎么涨。

前面说了Fremont抗跌，怎么Fremont整个城市去年还小跌了呢？

因为Fremont城市土地面积大，占地87.62平方英里，是Cupertino占地11.31平方英里的7.7倍之多。

Fremont土地大，社区也就多，有Mission San Jose这样的10分高中学区，也有很多7，8，9分的学区。好的学区较为抗跌，但是其他区域受市场的影响波动比较大，这就导致了Fremont城市的平均收益被拉低了。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第11张图片

反观Cupertino，我们都知道Cupertino城市本身就比较小，教育资源相对比较集中，这就使得城市的整体平均水平也处于一种比较抗跌和保值的状态。

全美数据比较

然后，我们还要来和美国其他科技公司聚集性城市做一个数据比较。

我前几期介绍过硅谷的人口问题（如何看待硅谷人越来越少），过去10年湾区的房价增速绝对是全美数一数二的，但是这几年涨不过其他地区了，根本原因还是人口的流失。

下表里面我列出来Fremont，Seattle和Austin近3年的投资收益（无杠杆，房子本身增值），Fremont按说这个近3年4.55%的年化看着还可以，但是Austin地区达到了4.99%，而且因为现在很多科技公司都在德州那里疯狂扩张，你去网上看看Austin地区近几年的房价热度都是超级热门，之前有朋友在那里30万买的房子，第二年就价值40万了，实在恐怖。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第12张图片

Fremont，Seattle和Austin的近3年期投资收益对比

所以说，人口净增长是一个地区长期发展潜力的根本。

房价预期

最后还是我们的房价预期部分，今年各大房地产平台都下调了硅谷各个城市的预期，Zillow对Fremont未来一年的房价市场预期为-2.5%。-2.5%跌幅看上去不大，但是试想如果你投资在一个可以涨5%的地方，和那和-2.5%累加就是7.5%的投资收益差距。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第13张图片

Zillow对Fremont未来一年市场预期

短期价格也没有回到2018年时的最高点。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第14张图片

Zillow的Fremont房价指数，2018年还是近几年的最高点

大家看到硅谷房价数据这么不景气，难免会沮丧，毕竟不复往昔年年疯长的劲头。

我周围有一些朋友经历过2008年次贷危机，他们在次贷危机后的那几年，疯狂投资房产，很多甚至是找亲戚朋友借钱来买，到现在手上攒下十几二十套湾区的房子（攒下四五十套的也有不少），会理财的话，这辈子可以财务自由了。

我们这些年轻一辈的人是妥妥地错过了，时光机也还没有发明出来。但是，湾区房价预期萎靡这个问题要从几个方面来看：

壹，房价下跌对有刚需的朋友来说其实是好事，因为你能够以合理甚至更低的价格买到自己真正需要的住宅。记住，自住是对房子价值的最好利用。在这篇你敢不敢，这一波抄底房价 | 疫情- 危机中的房市（美国旧金山湾区硅谷）里面我介绍过历次危机之后房价的谷底在哪里，也对这次危机后的房价也有个预判。

贰，机会永远不会消失，只是会出现在不同的地方。从纯投资角度来说，错过了上一波不要紧，重要的是要去把握现在的机会。那机会在哪里呢？我有其他几篇文章说过一些特别适合地产投资的地方，湾区附近也有很多，以后也会继续给大家分享，有兴趣的关注一下《折腾在美国》，我来告诉大家。

Fremont投资收益 | 用数据说话[6月1日（美国旧金山湾区硅谷 ... 第15张图片

好，今天就到这里，感谢大家的支持，欢迎大家三连：关注，在看，转发！
原创：折腾在美国
责编：折腾在美国
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精彩评论1

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xuyang63 发表于 2022-1-14 07:48:51 | 只看该作者
 
最近wfh三谷这边房子涨得厉害，期待作者后面出一篇三谷房价的分析
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