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[其他问答] 开发商有可能就商品房测绘面积作假吗？

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999歌声 发表于 2022-1-14 16:02:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
谢邀。
破例讲个真实案例。因为网上早已报道过，不涉及客户的隐私问题。（本文禁止商业转载）
十多年前的北京城，有个高档楼盘，叫国际友谊花园。业主收房的时候发现，套内面积变小了，公摊面积变大了。总面积比合同约定的面积多了一点点，每家都要给开发商出一些钱。一套160平的房子，按照合同约定套内面积126平米（22%公摊），实际到手是110平米（32%公摊）。

开发商有可能就商品房测绘面积作假吗？ 第1张图片

业主找到了国内最有名的房产律师
@秦兵。按照大律师的建议，业主们组织起来，共同聘请了测绘公司，把小区面积重新量了一遍。最后和开发商达成了调解，取得了高额赔偿。
不久前我和秦兵先生本人求证这个案子，秦律师给我说，当年在测绘人员测量的过程中，量到楼里一个地方的时候，开发商突然集中了大量人员进行阻拦，不让测绘人员进去。于是维权的业主也组织起来，把开发商的人员从楼上撵了出去，业主们把各个入口都把守住，这样才成功的测量了这个关键位置。测绘人员发现了两个层高不足的设备层，合计8000多平米。按照当时的房价计算，这8000平米相当于多收了业主1亿多元。
这个案子打了没多久（三年），开发商就和业主调解了。详细的内容大家可以参考媒体的报道。
　　每平方米售价逾万元的房子可谓寸土寸金，朝阳区国际友谊花园的120多名业主入住5年后发现自己的房产面积涉嫌“缩水”8000余平方米，合计金额高达1亿多元。去年5月，业主联名向中国消费者协会投诉，此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国表示，一定要把此事查个水落石出！
　　发现房屋严重缩水
　　业主发现房屋面积严重不足后，北京20多家测绘单位没有一家愿意为此进行复测。无奈之下，他们自费聘请上海市房屋土地测绘中心进行复核，测绘报告显示：小区面积缩小1361.60平方米、公摊面积多出8000余平方米！
　　坐落于朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1995年开发建设的外销公寓项目，1997年底落成并投入使用，共外销了3幢楼。
　　去年夏天，入住5年之久的业主赵女士忽然发现，自己居住的塔楼只有18层，而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了，因为多一层楼，她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。无独有偶，业主李女士请专业人士对自己的三室两厅房屋面积进行测量后发现，使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。
　　该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元，些许偏差都意味着不小的数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。
　　去年6月14日，上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位———北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米，但实际只有9314.26平方米，少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外，上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立，按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算，这些争议面积大约价值1亿元人民币。
　　测绘所向业主致歉
　　在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初测绘数据的确有误，并对业主的经济损失表示“歉意”。
　　面对如此严重的“缩水问题”，业主们多次要求开发商出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，但开发商一直未予提供。去年5月，120多名业主联名向中国消费者协会投诉。中消协接到投诉后，多次向开发商进行调查，并向房屋土地主管部门查询及多次与业主代表座谈了解情况。
　　在有关行政部门的干预下，今年1月，由业主代表、开发商代表和中消协工作人员组成的协调小组召开沟通会议，达成共识，认为解决这一巨额纠纷不仅是一个楼盘和百十位业主的事，而是对时下普遍存在的因房屋面积缩水而侵害消费者权益的情况有特别的启示意义，因此这一纠纷的解决“宜早不宜迟”。
　　2月12日，北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误，并对因此给业主带来的经济损失表示“歉意”。这次协调会决定，北京市房地产勘察测绘所重新核对、更正数据，并在2月19日将复核结果向全体业主公示；北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果，重新核发产权证。开发商香江国际发展有限公司总经理罗钊明当场表示，将根据复测结果，按照有关法律文件及合同约定，以多退少补的原则与业主及时结算误差面积。
　　面积分歧在设备层
　　上海方面依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法；北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。
　　2月19日下午6时许，北京市房地产勘察测绘所三名工作人员在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告，报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比，并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。
　　国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意，因为按照上海方面的测量，楼盘缩水应为8000余平方米，而北京房地产测绘所只承认了2000平方米的误差。
　　两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定，地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米，可以计入总量面积，2号和3号楼的层高不足2.2米，故未将设备层计入总量面积；而北京方面的报告认为，他们采用中到中的测量方法，3栋楼地下设备层的层高均达2.2米，可以进行分摊。
　　业主们聘请的代理律师秦兵认为，依照建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，对地下设备层层高的计算应采用层到层的方法，即应该测量设备层上下两层楼面的垂直距离，中到中的测量方法无法律依据。
　　问题一定要查清楚
　　国际友谊花园楼盘面积纠纷引起了国家测绘行政监督管理部门的重视。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国在接受《中国消费者报》记者采访时表示一定要把面积误差查个明白。
　　张建国司长说，国家测绘局得知国际友谊花园面积测绘存在严重误差后，局长陈邦柱督促有关部门一定要把问题查清楚，查清北京市房产测绘部门是如何测量的，为何会出现数千平方米的面积误差。并强调要以此为契机，依法加强对测绘结果质量的监管，推进测绘依法行政，遏制房产测绘违规行为的发生。国家测绘局正在督促北京市测绘行政主管部门进行调查，如果查出房产测绘部门在此次房产测绘中存在违法问题，将进行严肃处理。
　　昨天，香江国际总经理张曼表示，公司已接到北京市国土资源和房屋管理局处理意见通知，他们会为业主结算并重新核发房产证。初步预算，公司将为业主退赔房款1500多万元。我们相信，随着各级部门的深入调查，国际友谊花园“缩水事件”的真相一定会水落石出！

　　打破房产测绘垄断(■链接)

　　3月7日，在中消协召开的2002年专项投诉情况通报会上，中消协投诉与法律事务部主任王前虎就国际友谊花园房屋面积纠纷进行点评，他呼吁“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。
　　王前虎说，解除该案面积纠纷对规范全国房地产市场具有典型的示范效应。目前的房产测绘领域存在着严重的行业垄断和地方保护，在国际友谊花园面积纠纷中，消费者就是因为对北京市房地产勘察测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉，但是解决和处理纠纷，并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所，消费者对此提出质疑，测绘机构为何既当运动员又当裁判员，测绘机构测量失实究竟应该承担什么责任。
　　他认为，健全相关机制、加强对房产测绘机构的监管、保证房产测绘的透明公开公正是解决房屋面积纠纷重要的环节。如果不解决这些问题，开发商就会以测绘机构做盾牌，推诿责任，消费者的合法权益就难以得到保护，房地产行业也难以走上良性发展的道路。王前虎认为解决问题的关键是要建立合法、有序的竞争机制，坚决打破房产测绘行业和地区垄断，对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，明确其违规行为所应承担的法律责任。对不认可本行政区划以外的测绘机构的测绘报告的地方性规定予以废止。同时，有关行业主管机关要对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。

    《京华时报》 (2003年3月13日第A08版)


开发商有可能就商品房测绘面积作假吗？ 第2张图片

国际友谊花园案可以说是商品房面积缩水领域里最有名，最有代表性的案例，但是这个案子只是圈子里有名，圈子外也没引起什么注意，毕竟是个非常冷门的小事情，比起黄晓明和AB大婚什么的，实在不算什么话题，虽然这可能意味着，你家也缩水，开发商多收你几万块，而你根本不知道。这个案子一套房子套内小了10平米，业主感觉不对劲了，如果套内少几个平米，公摊多几个平米，你根本就感受不到。
十年过去了，面积缩水还是缩水的，大部分业主永远蒙在鼓里，少部分业主们意识到了这个问题：多数是开发商太黑了，但是这些业主也不是卡在业主组织上（很多业主不懂怎么组织，也不知道），就是卡在搭便车上（大家都希望你先掏钱，打赢以后他们跟进，或者你免费替他们做事，他们只负责领钱）。极小部分的业主只要是开始维权，基本都能和开发商调解（约99%）。所以这个领域的判决书并不常见（约1%）。

那么面积缩水是不是普遍问题呢？答案：是的，非常普遍。这是几方面原因综合的结果：
1、违约成本低，风险低；
2、制度设计给面积缩水提供了便利。
资本家是逐利的，就算是打赢的官司，以国际友谊花园为代表，首先起诉率就已经很低，10000个小区也就这么一个案子，然后就算业主们组织起来也必然是少数人，调解的时候又缩水一些，所以面积缩水的成本必然远小于面积缩水的收益。
判断你家缩水没缩水，拿合同和房本算一算就知道了，公摊率很大（超过20%，甚至超过25%），小区又没有什么特别的（比如面积超大的走廊、电梯、大堂），那基本就有缩水。面积缩水还有一个特征，就是收房的时候公摊率一般会发生变化，公摊增加，套内面积缩小，有时候业主还要向开发商补缴购房款。
房子肯定是变小了——这样就可以节省成本。总的面积还不能缩小。套内面积业主自己有可能量的出来，所以多出来的面积一般都在公摊上。既然都已经多算了，索性在合同约定允许的范围内多量一些，这样还可以从业主手里再收一笔钱。一家多个一两个平米，1000户就是数千万的利润。

有人问，那开发商做了坏事，不应该赔偿吗？是的，按照法律规定面积缩水的赔偿标准是3%以内的部分退房款，3%以上的部分双倍。以国际友谊花园案为例，160平米的房子少了10平米（6.25%），那么打官司的话这一家应该赔偿
3%+3.25%*2=9.5%

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

算上利息就是差不多10%的赔款。如果小区有1000个业主，就是赔偿1个亿了（当年1万一平米）。如果按照现在的房价，就是三四个亿。然而，法律并没有禁止开发商在合同中免除自己的赔偿。所以很多开发商会修改合同，约定不管缩水多少，都按照一倍退还。
我在执业过程中听到过截然不同的两种声音，测绘专业人士普遍表示，这个要承担责任绝对不能造假，但是房地产从业人员又经常爆料，说面积缩水是非常普遍的。
商品房小区的面积有两个，一是预售的时候的合同面积，这个面积是预测面积，图纸上是多少就写多少，二是竣工后的实测面积。实测面积都是开发商委托地方政府指定的单位来测绘，通常是规划局下属测绘研究所之类的。后面给开发商办竣工验收，给业主办产权证，都是以这个测绘报告做依据。
这就相当于咱们去市场买菜，市场里面摆一个“公平秤”，但是你不能自己去量，所有卖给你的菜都是商户自己去量的，而且商户还按照重量给管秤的人付费，你认为这个秤公平不公平。如果菜贩子对你说：放心绝对不会缺斤短两！这种话只能是听听。
我买菜的时候我基本就不会去称什么公平秤，菜贩子说多少就是多少。因为我嫌麻烦。而测一个小区的套内面积还好说，测公摊面积就是十万、三十万、一百万这个级别的成本，不集合全小区的力量难以实现。小区1000户，100万不过一户1000块。如果靠10个人量面积，啧啧。
面积缩水是中国独有的。因为世界上其他国家，大部分都是现房交易，还有不少是按照房子的面积（不包括公摊）卖房子，而且人家土地是私有化的，你拿到的面积只比合同面积大，不会比合同面积小。能把0.几平米的钱都算进去给自己创造利润，又不担心法律严惩的，莫过于我国。
能利用这个赚钱的，上下环节上又不是一两个人，从政府各部门到开发商股东、经理，再到监理、规划、测绘、施工各个环节，大家很有默契的都不干坏事，都做有良心的社会主义好商人，在这样的游戏规则下说我们这群人从来不违规，啧啧。你只能代表你自己，不干坏事就谢天谢地了。

最后说一句，有人说，知道这个有什么用？
房价跌了，想退房。（面积误差超过3%就可以退）
房子太烂，想索赔。
学区没有了，孩子上不了学。
缺钱花了，手头紧。
闲的蛋疼，想找点事情做。

相关报道参考：
南方周末 - 房屋面积缩水惊人 纪检老干部揭开黑幕南京一市民买房交付时房号搞错 面积缩水3平米
住了两年才发现房子面积竟“缩水”
买来新房面积缩水较真业主讨回差价


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九天玄鹰 发表于 2022-1-14 16:02:46 | 只看该作者
 
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十多年前的北京城，有个高档楼盘，叫国际友谊花园。业主收房的时候发现，套内面积变小了，公摊面积变大了。总面积比合同约定的面积多了一点点，每家都要给开发商出一些钱。一套160平的房子，按照合同约定套内面积126平米（22%公摊），实际到手是110平米（32%公摊）。

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业主找到了国内最有名的房产律师
@秦兵。按照大律师的建议，业主们组织起来，共同聘请了测绘公司，把小区面积重新量了一遍。最后和开发商达成了调解，取得了高额赔偿。
不久前我和秦兵先生本人求证这个案子，秦律师给我说，当年在测绘人员测量的过程中，量到楼里一个地方的时候，开发商突然集中了大量人员进行阻拦，不让测绘人员进去。于是维权的业主也组织起来，把开发商的人员从楼上撵了出去，业主们把各个入口都把守住，这样才成功的测量了这个关键位置。测绘人员发现了两个层高不足的设备层，合计8000多平米。按照当时的房价计算，这8000平米相当于多收了业主1亿多元。
这个案子打了没多久（三年），开发商就和业主调解了。详细的内容大家可以参考媒体的报道。
　　每平方米售价逾万元的房子可谓寸土寸金，朝阳区国际友谊花园的120多名业主入住5年后发现自己的房产面积涉嫌“缩水”8000余平方米，合计金额高达1亿多元。去年5月，业主联名向中国消费者协会投诉，此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国表示，一定要把此事查个水落石出！
　　发现房屋严重缩水
　　业主发现房屋面积严重不足后，北京20多家测绘单位没有一家愿意为此进行复测。无奈之下，他们自费聘请上海市房屋土地测绘中心进行复核，测绘报告显示：小区面积缩小1361.60平方米、公摊面积多出8000余平方米！
　　坐落于朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1995年开发建设的外销公寓项目，1997年底落成并投入使用，共外销了3幢楼。
　　去年夏天，入住5年之久的业主赵女士忽然发现，自己居住的塔楼只有18层，而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了，因为多一层楼，她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。无独有偶，业主李女士请专业人士对自己的三室两厅房屋面积进行测量后发现，使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。
　　该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元，些许偏差都意味着不小的数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。
　　去年6月14日，上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位———北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米，但实际只有9314.26平方米，少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外，上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立，按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算，这些争议面积大约价值1亿元人民币。
　　测绘所向业主致歉
　　在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初测绘数据的确有误，并对业主的经济损失表示“歉意”。
　　面对如此严重的“缩水问题”，业主们多次要求开发商出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，但开发商一直未予提供。去年5月，120多名业主联名向中国消费者协会投诉。中消协接到投诉后，多次向开发商进行调查，并向房屋土地主管部门查询及多次与业主代表座谈了解情况。
　　在有关行政部门的干预下，今年1月，由业主代表、开发商代表和中消协工作人员组成的协调小组召开沟通会议，达成共识，认为解决这一巨额纠纷不仅是一个楼盘和百十位业主的事，而是对时下普遍存在的因房屋面积缩水而侵害消费者权益的情况有特别的启示意义，因此这一纠纷的解决“宜早不宜迟”。
　　2月12日，北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误，并对因此给业主带来的经济损失表示“歉意”。这次协调会决定，北京市房地产勘察测绘所重新核对、更正数据，并在2月19日将复核结果向全体业主公示；北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果，重新核发产权证。开发商香江国际发展有限公司总经理罗钊明当场表示，将根据复测结果，按照有关法律文件及合同约定，以多退少补的原则与业主及时结算误差面积。
　　面积分歧在设备层
　　上海方面依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法；北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。
　　2月19日下午6时许，北京市房地产勘察测绘所三名工作人员在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告，报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比，并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。
　　国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意，因为按照上海方面的测量，楼盘缩水应为8000余平方米，而北京房地产测绘所只承认了2000平方米的误差。
　　两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定，地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米，可以计入总量面积，2号和3号楼的层高不足2.2米，故未将设备层计入总量面积；而北京方面的报告认为，他们采用中到中的测量方法，3栋楼地下设备层的层高均达2.2米，可以进行分摊。
　　业主们聘请的代理律师秦兵认为，依照建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，对地下设备层层高的计算应采用层到层的方法，即应该测量设备层上下两层楼面的垂直距离，中到中的测量方法无法律依据。
　　问题一定要查清楚
　　国际友谊花园楼盘面积纠纷引起了国家测绘行政监督管理部门的重视。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国在接受《中国消费者报》记者采访时表示一定要把面积误差查个明白。
　　张建国司长说，国家测绘局得知国际友谊花园面积测绘存在严重误差后，局长陈邦柱督促有关部门一定要把问题查清楚，查清北京市房产测绘部门是如何测量的，为何会出现数千平方米的面积误差。并强调要以此为契机，依法加强对测绘结果质量的监管，推进测绘依法行政，遏制房产测绘违规行为的发生。国家测绘局正在督促北京市测绘行政主管部门进行调查，如果查出房产测绘部门在此次房产测绘中存在违法问题，将进行严肃处理。
　　昨天，香江国际总经理张曼表示，公司已接到北京市国土资源和房屋管理局处理意见通知，他们会为业主结算并重新核发房产证。初步预算，公司将为业主退赔房款1500多万元。我们相信，随着各级部门的深入调查，国际友谊花园“缩水事件”的真相一定会水落石出！

　　打破房产测绘垄断(■链接)

　　3月7日，在中消协召开的2002年专项投诉情况通报会上，中消协投诉与法律事务部主任王前虎就国际友谊花园房屋面积纠纷进行点评，他呼吁“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。
　　王前虎说，解除该案面积纠纷对规范全国房地产市场具有典型的示范效应。目前的房产测绘领域存在着严重的行业垄断和地方保护，在国际友谊花园面积纠纷中，消费者就是因为对北京市房地产勘察测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉，但是解决和处理纠纷，并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所，消费者对此提出质疑，测绘机构为何既当运动员又当裁判员，测绘机构测量失实究竟应该承担什么责任。
　　他认为，健全相关机制、加强对房产测绘机构的监管、保证房产测绘的透明公开公正是解决房屋面积纠纷重要的环节。如果不解决这些问题，开发商就会以测绘机构做盾牌，推诿责任，消费者的合法权益就难以得到保护，房地产行业也难以走上良性发展的道路。王前虎认为解决问题的关键是要建立合法、有序的竞争机制，坚决打破房产测绘行业和地区垄断，对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，明确其违规行为所应承担的法律责任。对不认可本行政区划以外的测绘机构的测绘报告的地方性规定予以废止。同时，有关行业主管机关要对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。

    《京华时报》 (2003年3月13日第A08版)


第6张图片

国际友谊花园案可以说是商品房面积缩水领域里最有名，最有代表性的案例，但是这个案子只是圈子里有名，圈子外也没引起什么注意，毕竟是个非常冷门的小事情，比起黄晓明和AB大婚什么的，实在不算什么话题，虽然这可能意味着，你家也缩水，开发商多收你几万块，而你根本不知道。这个案子一套房子套内小了10平米，业主感觉不对劲了，如果套内少几个平米，公摊多几个平米，你根本就感受不到。
十年过去了，面积缩水还是缩水的，大部分业主永远蒙在鼓里，少部分业主们意识到了这个问题：多数是开发商太黑了，但是这些业主也不是卡在业主组织上（很多业主不懂怎么组织，也不知道），就是卡在搭便车上（大家都希望你先掏钱，打赢以后他们跟进，或者你免费替他们做事，他们只负责领钱）。极小部分的业主只要是开始维权，基本都能和开发商调解（约99%）。所以这个领域的判决书并不常见（约1%）。

那么面积缩水是不是普遍问题呢？答案：是的，非常普遍。这是几方面原因综合的结果：
1、违约成本低，风险低；
2、制度设计给面积缩水提供了便利。
资本家是逐利的，就算是打赢的官司，以国际友谊花园为代表，首先起诉率就已经很低，10000个小区也就这么一个案子，然后就算业主们组织起来也必然是少数人，调解的时候又缩水一些，所以面积缩水的成本必然远小于面积缩水的收益。
判断你家缩水没缩水，拿合同和房本算一算就知道了，公摊率很大（超过20%，甚至超过25%），小区又没有什么特别的（比如面积超大的走廊、电梯、大堂），那基本就有缩水。面积缩水还有一个特征，就是收房的时候公摊率一般会发生变化，公摊增加，套内面积缩小，有时候业主还要向开发商补缴购房款。
房子肯定是变小了——这样就可以节省成本。总的面积还不能缩小。套内面积业主自己有可能量的出来，所以多出来的面积一般都在公摊上。既然都已经多算了，索性在合同约定允许的范围内多量一些，这样还可以从业主手里再收一笔钱。一家多个一两个平米，1000户就是数千万的利润。

有人问，那开发商做了坏事，不应该赔偿吗？是的，按照法律规定面积缩水的赔偿标准是3%以内的部分退房款，3%以上的部分双倍。以国际友谊花园案为例，160平米的房子少了10平米（6.25%），那么打官司的话这一家应该赔偿
3%+3.25%*2=9.5%

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

算上利息就是差不多10%的赔款。如果小区有1000个业主，就是赔偿1个亿了（当年1万一平米）。如果按照现在的房价，就是三四个亿。然而，法律并没有禁止开发商在合同中免除自己的赔偿。所以很多开发商会修改合同，约定不管缩水多少，都按照一倍退还。
我在执业过程中听到过截然不同的两种声音，测绘专业人士普遍表示，这个要承担责任绝对不能造假，但是房地产从业人员又经常爆料，说面积缩水是非常普遍的。
商品房小区的面积有两个，一是预售的时候的合同面积，这个面积是预测面积，图纸上是多少就写多少，二是竣工后的实测面积。实测面积都是开发商委托地方政府指定的单位来测绘，通常是规划局下属测绘研究所之类的。后面给开发商办竣工验收，给业主办产权证，都是以这个测绘报告做依据。
这就相当于咱们去市场买菜，市场里面摆一个“公平秤”，但是你不能自己去量，所有卖给你的菜都是商户自己去量的，而且商户还按照重量给管秤的人付费，你认为这个秤公平不公平。如果菜贩子对你说：放心绝对不会缺斤短两！这种话只能是听听。
我买菜的时候我基本就不会去称什么公平秤，菜贩子说多少就是多少。因为我嫌麻烦。而测一个小区的套内面积还好说，测公摊面积就是十万、三十万、一百万这个级别的成本，不集合全小区的力量难以实现。小区1000户，100万不过一户1000块。如果靠10个人量面积，啧啧。
面积缩水是中国独有的。因为世界上其他国家，大部分都是现房交易，还有不少是按照房子的面积（不包括公摊）卖房子，而且人家土地是私有化的，你拿到的面积只比合同面积大，不会比合同面积小。能把0.几平米的钱都算进去给自己创造利润，又不担心法律严惩的，莫过于我国。
能利用这个赚钱的，上下环节上又不是一两个人，从政府各部门到开发商股东、经理，再到监理、规划、测绘、施工各个环节，大家很有默契的都不干坏事，都做有良心的社会主义好商人，在这样的游戏规则下说我们这群人从来不违规，啧啧。你只能代表你自己，不干坏事就谢天谢地了。

最后说一句，有人说，知道这个有什么用？
房价跌了，想退房。（面积误差超过3%就可以退）
房子太烂，想索赔。
学区没有了，孩子上不了学。
缺钱花了，手头紧。
闲的蛋疼，想找点事情做。

相关报道参考：
南方周末 - 房屋面积缩水惊人 纪检老干部揭开黑幕南京一市民买房交付时房号搞错 面积缩水3平米
住了两年才发现房子面积竟“缩水”
买来新房面积缩水较真业主讨回差价
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板凳
空心娃 发表于 2022-1-14 16:03:08 | 只看该作者
 
泻药，我没做过房产测绘，这是属于测绘中的竣工测量，一般情况下不敢这么干，因为测量报告时具有法律效益的，如果查出来有问题是要出大事的，没人敢冒风险吧，至少我以前做测量管理工作的时候，是这样的，数据感觉不对重测，所有当事人要对自己的测量数据负责。
1 ，这个我真不知道，首先你们怀疑的根本原因是什么？两次结果误差很大？
2，当然是你想更新就更新的，房产测量管理办法明文规定
参考链接
房产测绘管理办法第二章 房产测绘的委托
第六条 有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘： （一）申请产权初始登记的房屋； （二）自然状况发生变化的房屋； （三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。 房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
第七条 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。
第八条 委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。
第九条 房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。
第十条 房产测绘所需费用由委托人支付。 房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。


3，如果真有受贿当然有很严重的影响
第二十一条 房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格： （一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的； （二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的； （三）房产面积测算失误，造成重大损失的。
第二十二条 违反本办法第十九条规定的，根据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理规定》及国家安全、保密法律法规的规定处理。
第二十三条 房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


4，具体房产测绘有专门的标准，你要问我我也不是很清楚，没做过，我手里没国标，你可以买一本看看，可以精确到小数点两位的，激光测距。
5，怀疑就去问啊，为什么两次误差有0.83？请对方给出说明，如果实在法定规定误差范围内你们就不用纠结了，如果对方给不出，你们在去研究第三方。
6，第六个不懂
7，预售的时候房子已经盖好了？还是预售的时候按图纸算的，盖好了按实际面积啊？
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地板
15冷月寒星 发表于 2022-1-14 16:03:44 | 只看该作者
 
泻药~
先说答案：会的。

误差会控制在3%（至于是差还是多真的只能看运气了）。
灵猫君在验房的执行程序中，有一项就是——
房屋使用面积测绘

（有图有真相）后面会详细解释

第9张图片
看不清？
我有大图

第10张图片
其中的项目4和项目5分别是：
项目四、合同附图核对

1、这个不是你的房子

第11张图片
以前就遇到过验完了才发现房子不是自己的，跑错了楼层。
当时标记的是20楼，但是由于后来的设计少了一层（还是多了），我们就跑到了另一层。
惊不惊喜，意不意外，刺不刺激。

您在收到房的时候一定要带上当时签订的合同，检查楼层的数字和位置。
虽然看着很荒诞，但真的会出现这种情况。

第12张图片
某业主本来购买的32层，等交房时候发现整栋楼最高只有31楼，瞬间就懵那个了。
那一刻，天台的风有点大。

第13张图片
2、检查房屋的走向、承重墙窗户的开向等
有些业主明明费尽心血买的南北向的房子怎么成了东西向，说好的露天阳台怎么就成了水泥墙。
有些故事看着荒诞，但现实却敢扯淡。

生活往往比戏剧更荒诞，因为戏剧还是编的，而生活却没有逻辑而言。
        ——忘记是谁说的了，假装就是鲁迅吧

承重墙的位置对不对，窗户的开口大小位置，有时候好好的透气的窗子开的比老鼠洞还低，是怕我在家窒息给我换氧吗？

第14张图片
项目五、交付标准

1、当然先检查面积啦！


第15张图片

红外线测量仪

灵猫君一般都是用这货检查，然后将所有房间的面积加起来就是实际使用面积。
“喂！灵猫君，我也有这个，但是我自己测出来的就比合同上的小啊！”
别着急，听灵猫君慢慢掰扯。

用这个测出来的面积肯定会比合同上的小，因为墙体的占地面积是比较难测的，不过砖混结构的房子一般墙体占地是10%
有一个大致的计算公式：实际面积＝测量出的面积＋测量面积×10%

看这个结果和合同上的面积差距是否在3%以内，超过的很多就要上心了。
可以请有资质的第三方测绘机构对你房子进行一个精确测绘，他们会给你一份报告，超过了3%这个标准就可以考虑和开发商扯皮了。
附上一份文件：

1、误差小于3％

如果实际测量的房屋面积误差比值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。购房者因此要求解除合同的，法院不予支持。
2、误差大于3％

如果实际测量的房屋面积误差比值超出了3%，购房者要求解除合同，并且要求返还已付房款和赔偿利息损失的，法院可予支持。
另外如果面积误差比值超出3%，但是购房者不要求解除，愿意继续履行合同，
房屋实际面积大于合同约定面积3%以内（含3%）的房价款由购房者按约定的价格补足；
超出3%部分的房价款则由开发商承担；
面积误差比在负3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由开发商返还购房者；
面积误差比超过负3%部分的房价款，由开发商双倍返还给购房者。

2、实际使用装修件和合同约定的装修件（精装房）
说白了就是有没有偷工减料。
答应给你上康师傅，实际吃的是康帅傅。
开发商会在合同上写明“插座使用XXX（品牌），或与XXX（品牌）同等档次的。”
拿着约定的合同对比就可以了，还是比较简易的。
发个小狐狸，公众号“灵猫管家”，回复“报价”，可免费获得超过200套装修案例和国内大多数城市的装修报价。

第16张图片
我是灵猫君，专业验房和监理。

坐标成都和重庆，有疑问请私聊我吧~


第17张图片
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5#
吃果果的诱惑a 发表于 2022-1-14 16:04:29 | 只看该作者
 
问题提出的很乱，粗暴地解释下房产测量的一些概念
套内面积：纯归你的
公摊面积：大家公用的，如电梯间、走廊、管理用房间等很多很多，计算时会平分给每套。
建筑面积：包括墙等各类附属设施占的面积
使用面积：剔除出建筑后的面积
这些会在合同里说清的，大家比较关心套内使用面积和产权面积，概念区分好就是了。
有两次比较很总要的测量
开发商委托的房产测量，测量面积是卖房定价的依据。
房管局委托开展的，测量面积是房产证登记的依据。
两者允许有一定差距，但不能超过3%。详细见相关法规如《房产管理办法》
题主后续问的太乱，逐条解释：
1、开发商每户多测绘1平米，就是多拿百万左右的费用（对我们业主而言房子就那么大而已，产权证写大了对我们也没什么好处，二手房人家也是直接对比总价），有没有可能测绘公司给贿赂？
当然有可能，资本家就是逐利的。
2、我们自己业主是否可以请第三方公司再去测绘？数据会更新吗？如果测出来数据更大，我们是否可以选开发商测出来的面积更小的来补款？
可以请，请人要花银子。测出的结果有误差，是正常的。除非测绘的结果有重大偏差（测绘公司要遭，没人会拿这个砸饭碗），否则开发商和房管局不会认可的。房管局测出的和开发商不同，会有补偿或者贴钱办法，见相关法规。所以请第三方测量效果不大，套内使用面积你们可以拿尺子自己量，这个难度比较小。
3、测绘公司给贿赂的话，举报之后对他们影响严重吗？
你说呢
4、这种商品房测绘层高是包括楼板吗？ 内部面积包括墙体吗？ 数据都可以精确到小数点后2位？
有层高、净高两个概念，内部面积==套内面积？自己区分套内建筑面积，套内使用面积等概念
5、我们业主如果怀疑，现在要做的是不是就是 请第三方测绘 再去沟通？
也许你们可以请第三方抽查几户试试
6、小区绿化甚至路面都没搞好，是否具备交房条件？（合同上交房日期马上到了，开发商在没有路面和绿化的基本情况下，叫我们去交房） （这个问题不是测绘范畴，顺便问下。）

第26张图片
合同有如上内容，是否意味着我们可以等绿化完之后再收房？
看你们合同要求条款
7、预售时候的测绘公司和现在实测报告的测绘公司是同一个。是否合理？同一个公司2次测量面积不一样。 误差 0.83平米，算大吗？ 3%以内
预售是图纸面积？100平的房子，两次测量差0.83平米，算正常吧，你们可以让开发商出示实测的图纸验证。
3%限差指的是开发商和房管局两个结果而言。
如果误差超过3%，可以要求解除合同。如果不接除合同。
偏小了，可以要求开发商退钱，超过3%，开发商要加倍退钱。
偏大了需要补钱给开发商，超过3%的可以不补。
没有直接参与房产测量，纸上谈兵，以上仅作参考。
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6#
龙龙killer 发表于 2022-1-14 16:05:08 | 只看该作者
 
谢邀。
没碰到过。我认为理论上有可能，实际上可能性很小，这得贿赂多少关卡的行政人员才能成功？我从业十几年来没碰到过这么大面积的腐败。
高票答案说的这个案例，首先要贿赂规划审批及验收，综合竣工验收，串通监理单位，贿赂房屋测绘部门，最后贿赂登记部门中的审核部门。
想想心都累。
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7#
路过的孩子困 发表于 2022-1-14 16:05:32 | 只看该作者
 
律师这张嘴啊，跟我们做营销的一样，都是套路满满。
@徐斌 的说法很巧妙，所以没有错，就是直接在评论区拉案源，吃相难看了点。
有没有开发商故意缩水的情况？我说没有我自己都不信。从数量上来说那位律师说得没错，很普遍。全国有多少开发商多少楼盘啊，缩水楼盘的绝对数量是很大的。
但是从比例上来说缩水楼盘特别多吗？未必。我只能说不同时期不同地区的情况有很大不同。开发商玩面积缩水的动力毫无疑问是额外利润，但同样是冒法律风险，想办法改容积率改商住比例赚得更大岂不是更好？所以就有两种情况出现了：容积率管控比较严而房价比较高的地方，面积缩水的动力更大；容积率管控比较松而房价比较低的地方，面积缩水就不是很有意义了。比如北京这种地方，容积率太扎眼了，房价又高，所以面积缩水比较划得来；而四线小城市反正天高皇帝远，不如直接玩把大的。
而且面积缩水的玩法太过于低级了。更高段的做法是在报建上做文章，想尽办法做出各种赠送面积，然后提高单价，这样几乎没有法律风险还把钱挣了。不过这个做法的风险在于验收时政府不认可当初的报建方法，要求重新测算面积，这就偷鸡不成蚀把米，还容易和业主产生纠纷。
至于霸王条款，以前很多，但是许多城市的政府强制推行格式合同，关于面积的确认和赔偿这块都在格式条款里，想直接耍流氓的难度还是有点大的，收益和风险不成正比了。当然小城市就不同了，别说霸王条款，直接不认合同都是很有可能的。
回到题主的问题，你购买的房屋是有可能面积缩水的。不知道你在哪个城市，单价过万的小地方小楼盘，开发商是有足够动力和较低的风险打歪脑筋的。据我所知市面上的测绘机构一般都不接受个人委托，如果你对面积有较大疑虑的话就可以照顾那位律师的生意了，因为你只能通过起诉由法院委托第三方测绘或者以律师事务所的名义进行委托。不过话说回来，这种破事情强龙不压地头蛇，一来我很不看好这件事的前景，二来我觉得找个当地背景硬的律师比外地的靠谱多了。
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8#
137261819 发表于 2022-1-14 16:06:03 | 只看该作者
 
今天和大家说一个十分重要的问题，就是购买房屋后，发现房屋的面积不够或者差距比较大怎么办？其中牵涉到那些法律问题，法律又是如何规定的，今天我帮大家总结整理一下。因为针对现在动辄几万块钱一平的房子，大家确实非常重视这个问题。
一、商品房面积存在差异如何处理？
所谓房屋面积差异，是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。
面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由：因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，这种方式的主要优势为:一是对开发商的投入要求较小;二是购房者通常可以享受到较大的优惠。但是,预售对的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差:大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空：
商品房面积差异纠纷一般表现为两种形式:
第一， 认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷;
第二，《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。上述两种类型面积差异的纠纷，虽然都是商品房面积差异，但是处理方法和法律依据却完全不同。
长期以来,开发商销售商品房面积缺斤短两的现象比较普遍，因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。
为此,2000年9月13日建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第5条对面积确认以及面积误差的处理作出了相应的规定，将绝对值3%作为衡量点。实行了一段时间后，作为行业主管部门的建设部又以部委规章的形式在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以明确,并详细说明比例的计算方式:
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积x 100%。虽然合同示范文本、部委规章对此问题都有明确的规定，但按照最高人民法院相关司法解释规定，部颁规章在法院审判工作中可以参考但不宜作为准据法引用，因此法院在民事判决中引用《商品房销售管理办法》判定面积误差的法律责任时,存在法律上的障碍。2003年3月24日颁布的《商 品房买卖合同解释》解决了这一难题，从示范文本、部委规章、司法解释三个方面形成一个体系，使当事人的约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权达到有机统一。

（一）按套内建筑面积计价面积误差的处理
根据《商品房销售管理办法》的规定，按套内建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。但在实际交易中，有的未约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
当事人有约定的，即按约定处理。就是当事人怎么约定，就怎么处理。 例如，当事人在合同中约定:在商品房支付时，支付的套内建筑面积（以产权登记面积为准)增加或者减少，其面积误差比绝对值在2%以内（含2% )的， 双方互不退补。超过2%的，据实结算，即面积增加的，由买受人补足增加的 面积的房价款，面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
当事人没有约定的，如何处理？对此，《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条均作了原则性规定。按照上述规定，应当根据出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内和超出3%两种不同情况，作出不同处理。
1、面积误差比绝对值在3%以内的处理。
出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3% )的，不论是面积增加导致面积误差比绝对值在3%以内，还是面积减少导致面积误差比绝对值3%以内（含3% )，均只能据实结算，继续履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的，不予支持。据实结算，包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的，由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款，面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
2、面积误差比绝对值超出3%的处理。
面积误差比绝对值超出3%包括两种情况，其一，由于面积增加致使面积误差比绝对值超出3%。其二，由于面积减少致使面积误差比绝对值超出3%。交付的套内建筑面积的误差比 超出3%的，有两种处理方式：
一是买受人有权要求解除合同。买受人要求解除合同的，人民法院应当予以支持。解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，出卖人应当返还买受人已付的房价款，并支付已付房价款的利息。
二是继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。继续履行合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加造成的，那么面积误差比在3%以内（含3% )部分的房价款由买受人按照合同约定的价格予以补足，而面积误差比超出3%部分的房价款由出 卖人承担，所有权归买受人。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，那么面积误差比在3%以内（含3% )部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人，而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（二）按建筑面积计价面积误差的处理
《商品房销售管理办法》第21条规定:“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。”
当事人没有约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷条件法律适用若干问题的解释》第14 条的规定，对当事人没有约定的，应当根据出卖人交付的建筑面积（产权登记面积，下同）的误差比绝对值在3%以内和超出3%这两种不同情况，作出不同处理。
1、 面积误差比绝对值在3%以内的处理。
出卖人交付的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3% )的，不论套内建筑面积或分摊的共有建筑面积增加或减少，只要建筑面积增加或减少致使面积误差比绝对值在3%以内 (含3% )的，就应当据实结算，继续履行合同，而不应解除合同。据实结算， 如果是面积增加的，即由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款，面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
2、 面积误差比绝对值超出3%的处理。
出卖人交付的建筑面积误差比 绝对值超出3%有两种情况:
一是由于面积增加而导致面积误差比绝对值超出3%。
二是由于面积减少而导致面积误差比绝对值超出3%。
其处理方式有两种:
第一，买受人有权请求解除合同。解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，出卖人应当返还买受人已付的房价款,并支付已付的房价款的利息。
第二，继续履行合同。买受人同意履行合 同的，应当继续履行合同。继续履行合同的，如果面积误差比绝对值超出 3%是由于面积增加而造成的，那么面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足，而面积误差比超出3%部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少而造成的，那么面积误差比在3%以内（含3% )部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人，而面积误差比超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
（三）按套计价面积误差的处理
按套计价，既适用于现售商品房，也适用于预售商品房。
现售商品房是指已经竣工验收建成的商品房。预售商品房是指正在建设尚未建成的商品房。《商品房销售管理办法》第19条规定:“按套（单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”商品房现售时,一般都是双方当事人对现售商品房进行实地勘察，约定总价款。买受人认为总价款与商品房的价格大体相当，值得购买，才会签订商品房买卖合同，否则，不会签订商品房买卖合同。因此，买卖现售商品房，大多不会发生面积误差纠纷。如果发生纠纷，对于当事人约定处理方式的，如果出卖人交付的商品房的套型与设计图纸相符,相关尺寸也在约定的误差范围之内，就维持总价款不变，买受人要求退房或者减少总价款的，不应予以支持。对于当事人没有约定处理方式的，如果出卖人交付的商品房的套型与设计图纸不符，或者相关尺寸超出了约定的误差范围，买受人可以退房，或者与出卖人重新约定总价款。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。这里所说的 “退房和承担违约责任”，意思是可以解除合同，合同解除后，由出卖人返还买受人已付的购房款及相应的利息。
（四）规划设计变更面积误差的纠纷处理
第一,规划设计变更必须经过批准。
商品房销售后，规划设计变更，必须经过主管部门批准。规划的变更由规划主管部门批准，设计的变更经设计单位同意。否则，不得变更。房地产开发企业擅自变更规划设计,造成面积误差，引起面积误差纠纷的，不在上述规定处理的范围之内，而应当根据《商品房销售管理办法》第20条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第14条的规定，作出处理。
第二，退房的条件。
这里所说的“退房"，意思是解除合同。解除合同是有条件的，首先，买受人在收到出卖人房地产开发企业的规划设计变更的规定时限内，必须作出退房的选择。否则，视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。或者出卖人房地产开发企业未在规定时限内通知买受人，买受人也有权退房。其次，不是所有的规划设计变更，买受人都可以选择退房，解除合同，只有在规划设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间 尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情况下，才有权选择退房，解除合同。退房，解除合同的，出卖人应当返还买受人已付的房价款,并支付已付房价款的利息。
第三，不退房解除合同的，签订补充协议。
规划设计变更造成面积误差，买受人不退房解除合同的，应当与出卖人房地产开发企业另行签订补充 协议。补充协议订立后,合同约定面积应当以新订立的补充协议中的面积为准，面积误差及其处理也应当以此为依据。
（五） 经济适用住房面积误差的处理
经济适用住房面积误差的处理，涉及经济适用住房的性质问题。
根据《房地产管理法》第2条第3款的规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定:“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”《商品房销售管理办法》第3条第3款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。”
经济适用住房不是完全意义上的商品房，是带有一定保障性质的商品房。尽管如此，经济适用住房是由房地产开发企业开发建设并出售的，具备了商品房的两个基本特征，因此，属于商品房的范畴。既然经济适用住房，属于商品房的范畴,就应当适用于《商品房销售管理办法》的规定。所以，经济适用住房的销售面积发生误差，引起纠纷，应当根据《商品房销售管理办法》的有关规定予以处理。退一步说，也应当参照《商品房销售管理办 法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》的有关规定处理。
以上就是几乎所有类型的房屋在交易过程中出现的关于面积差异的问题和处理方式了，希望可以帮助到大家，谢谢关注！
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9#
hyqinyun 发表于 2022-1-14 16:06:28 | 只看该作者
 
房产测绘10年，一直都是凭良心。因为开发商是赚钱为目的，每一个平方的计算，都是根据房产测绘实施细则严格操作，并且由软件根据公式推算而来。换句话说，宁可尺寸卡的紧些，也不愿让老百姓吃亏。这是我们的宗旨。每个城市的测绘机构不同。我们属于房管局，不是市场行为，带有一定的行政行为，所以不会乱来。
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10#
裕能达金融 发表于 2022-1-14 16:06:49 | 只看该作者
 
我们现在正是这情况，测绘公司法人是住建局的人，另两个人股东不清楚。他们实测面积完全按照抄预售面积，建筑面积、套内面积，公摊丝毫不差，而我们找过的验房公司用激光测距仪测的套内建筑面积就少了好几个平方，公摊面积他们没法测量。问实测的公司，他们答复是，建筑有误差，不可能百分之百的精确，如果少二、三公分，还是会认可设计图上的尺寸，所以他们根本就是直接用预售面积的那个电子表修改成实测面积表的。几十万的测量费就到手了，还有两个业主装修时钻穿楼板，有一个自己量了只七公分厚，要求住建局来检测，他们也一直不来，还说已经峻工验收合格了，严重怀疑官商勾结。
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