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[问答] 未来，房价将何去何从？

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text090 发表于 2022-1-14 17:52:38 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
国产房地产 No.08
1、中国的城市区划

行政区划是国家为便于行政管理而分级划分的区域，中国宪法规定，全国行政区划仅包含省、县和乡三级，行政区域划分如下：全国分为省、自治区、直辖市；省、自治区分为自治州、县、自治县、市，较大的直辖市和较大的市分为区、县；县、自治县分为乡、民族乡、镇。
但在实践过程中，历经多次调整，现行体系主要包括四级结构：省级行政区、地级行政区、县级行政区和乡级行政区。

未来，房价将何去何从？ 第1张图片
一级行政区划叫省，中国有23个省（包括台湾省），和省同级别的还有三类特殊行政区划：自治区、直辖市和特别行政区，目前有内蒙古自治区、广西壮族自治区、西藏自治区、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区5个自治区，北京市、上海市、天津市、重庆市4个直辖市，香港特别行政区、澳门特别行政区2个特别行政区。直辖市由中央政府直接管辖，市财政直接对口中央财政，所有直辖市，市一级官员的行政级别都参照其他省一级的标准。
第二级别是地级行政区，包括地级市、地区、自治州、盟，全国的地级行政区有300多个，比如浙江省杭州市、浙江省宁波市、内蒙古锡林郭勒盟等都属于地级行政区。
第三级别是县级行政区，包括市辖区、县级市、县、自治县、旗等，全国的县级行政区加起来有2000多个，比如浙江省杭州市西湖区、浙江省宁波市下辖的余姚市都属于县级行政区。
第四个级别是乡级行政区，包括街道、乡、镇、民族乡等，全国的乡就有好几万个，比如浙江省杭州市西湖区古荡街道、浙江省杭州市西湖区三墩镇。
在省级行政区和地级行政区之间，还有个副省级行政区。前身为计划单列市，对中央来说，计划单列市的财政直接对接中央，对地方来说，计划单列市的市领导享有省一级的经济管理权限，能够更高效的刺激改革开放，推动经济发展。一般而言，副省级城市经济和社会发展水平较高，带动能力较强。我国现有15座副省级市，分别是广州、武汉、哈尔滨、沈阳、成都、南京、西安、长春、济南、杭州、大连、青岛、深圳、厦门、宁波，其中深圳、大连、青岛、宁波、厦门是计划单列市，其它都是省会城市。可以看到，省会不一定是副省级城市，副省级城市也不一定是省会。
行政区划大多是根据历史进行划分的，所以各地的经济发展水平也千差万别，可能有些县级行政区比一个省的GDP都要高。比如， 2018年，宁夏回族自治区GDP是3705亿元人民币，江苏省苏州市下辖的县级城市昆山市GDP突破3875亿。
城市行政级别关系到国家和政府对城市发展的投入。比如，省级政府在搞经济建设的时候，会优先考虑省会城市，金融、地方国企、教育、医疗等资源也会向省会城市倾斜，省会城市的GDP就经常占据整个省GDP的一大部分，比如银川的GDP占整个宁夏的50%以上。

未来，房价将何去何从？ 第2张图片
在行政区划之外，中央政府为了推动地区经济的发展，还推出“国家中心城市”概念。2010年，北京、天津、上海、广州、重庆被确定为国家中心城市。2016年，经国务院同意，发改委和住建部联合印发《成渝城市群发展规划》《促进中部地区崛起“十三五”规划》指导文件，成都、武汉和郑州被列为国家中心城市。2018年，经国务院批复同意、国家发改委正式发布的《关中平原城市群发展规划》中，西安被列为国家中心城市。
截止2019年上半年，有九个国家中心城市：
北京，首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名的古都和现代国际城市；
天津，直辖市之一，环渤海地区的经济中心；上海，直辖市之一，全国重要的经济中心；
广州，广东省省会、国家历史文化名城，全国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽；
重庆，直辖市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽；
成都，四川省省会，国家历史文化名城，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市；
武汉，湖北省省会，国家历史文化名城，中国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽；
郑州，河南省省会，国家历史文化名城，中国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽；
西安，陕西省省会，国家历史文化名城，中国西部地区重要的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地。
国家中心城市意味着国家对城市发展的投入，这也是各大城市都希望成为国家中心城市的重要原因。与之相对，行政级别较低的城市获得的“政策优惠”就少了很多，发展潜力也相对较小。这也是我们格外关注城市行政级别的原因之一。
2、从一线到十八线

除了政府的行政级别划分，媒体还根据城市发展情况，按照一线、二线、三四线等对城市进行划分。
2018年，第一财经·新一线城市研究所举办“新一线城市峰会暨2018中国城市商业魅力排行榜”，主要是根据划分依据是商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性5个维度的评估标准，对城市进行划分，将中国的城市划分为一线、二线、三线、四线等城市。
一线城市，指的是在全国政治、经济、文化等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。一线城市有6个，分别为：
北京，全国政治、文化、教育中心，直辖市，首批国家中心城市，新三板所在地；
上海，全国经济中心，直辖市，首批国家中心城市，上交所所在地；
深圳，科技创新中心，经济特区，计划单列，广东第一强市，深交所、创业板所在地；
广州，文化、经济发达，副省级、广东省会，首批国家中心城市，广交会所在地；
天津，重要经济大港，直辖市，首批国家中心城市；
武汉，经济发达、九省通衢，副省级、湖北省会，二批国家中心城市；
二线城市，指的是省份之间的政治、经济、文化等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大城市。二线城市有20个，又可以分为二线发达城市、二线中等城市和二线较弱城市。
二线发达城市4个：
南京，经济发达，副省级、江苏省会，第二批国家中心城市；
杭州，经济发达，副省级、浙江省会；
成都，经济发达，副省级、四川省会，第二批国家中心城市；
重庆，经济发达，直辖市，首批国家中心城市；
二线中等城市6个：
佛山，经济发达，广东第三强市；
青岛，经济发达，计划单列，山东第一强市；
长沙，经济发展较好，湖南省会；
苏州，经济发达，江苏第二强市；
东莞，经济发达，广东第四强市；
西安，经济发展较好，副省级、陕西省会，第二批国家中心城市；
二线发展较弱城市10个：
宁波，经济发展较好，计划单列，浙江第二强市；
济南，副省级、山东省会；
大连，计划单列，辽宁第一强市；
常州，经济发达，江苏第三强市；
无锡，经济发达，江苏第四强市；
沈阳，副省级、辽宁省会；
合肥，经济发展较好，安徽省会；
郑州，河南省会，第二批国家中心城市；
长春，副省级、吉林省会；
哈尔滨，副省级、黑龙江省会。
三线城市，是指有战略意义或比较发达或经济总量较大的大城市。它们多数都是中东部地区省域内的区域中心城市、经济条件较发达的地级市和全国百强县，也包括一些西部地区的省会首府城市。三线城市可以分为三线偏强城市、三线中等城市、三线较弱城市。
三线偏强城市包括南昌（江西省会）、厦门（经济特区、计划单列，福建第一强市）、福州（经济发展较好，福建省会）、昆明（云南省会）、淄博（山东第三强市）。
三线中等城市包括昆山（江苏的县域强市）、江阴（江苏的县域强市）、中山（广东第五强市）、南宁（广西首府）、石家庄（河北省会）、唐山（河北第二强市）、扬州（江苏强市）、烟台（山东第四强市）、绍兴（浙江第三强市）、太原（山西省会）、南通（江苏强市）。
三线偏弱城市包括乌鲁木齐（新疆首府）、贵阳（贵州省会）、张家港（江苏的县域强市）、珠海（经济特区、广东强市）、徐州（江苏强市）、大庆（黑龙江第二强市）、包头（内蒙古第一强市）、呼和浩特（内蒙古首府）、惠州（广东强市）、汕头（经济特区、广东强市）、常熟（江苏的县域强市）、兰州（甘肃省会）、柳州（广西第二强市）、温州（浙江第四强市）、盐城（江苏强市）、淮安（江苏强市）、晋江（福建第三强市）、泰州（江苏强市）、芜湖（安徽第二强市）。
除了一线二线三线等划分，还有媒体划分出具有增长潜力的新一线城市，这些城市有希望成为未来的一线城市。2018年第一财经·新一线城市研究所发掘出15座新一线城市，依次为成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。
城市的划分存在优越感和“鄙视链”，也是“地图炮”的重灾区。一线城市的白领们“瞧不上”新一线城市，新一线城市的“瞧不上”二线城市，二线城市的“瞧不上”三四线城市。同一级别的城市之间往往也互相比较，深圳人和广州人就经常对一线城市的排名不满；武汉人和郑州人就经常为了“谁是中部的老大”而吵得不可开交；青岛到底属于新一线城市还是二线城市，可能是济南人最关心的话题了。
不同媒体对一线、二线、三线等城市划分的标准不一样，结果也不尽相同，甚至同一个媒体不同时间划分的结果也不一样。但大致的排名，也为我们选择城市提供了重要参考。
与行政区划相比，将城市划分为一线、二线、三线等，更加易懂，便于传播，同时也更能体现城市经济发展水平和发展潜力，对购房者而言也更具有参考价值。
3、房地产周期：人口、土地与金融

年薪1500万元的恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平精辟地总结了房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
决定房价的因素有很多，但关键的就这么几个，任泽平的房地产周期理论也成为了房地产媒体评价城市、分析房地产的“标配”。
（1）人口
价格是由供需决定的，对应在房地产领域，首要的影响因素就是住房需求，人口流入，房价上涨；人口流出，房价下跌。
过去十几年房价上涨的过程，也是中国城市化的过程。2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。与2012年相比，常住人口城镇化率提高5.95个百分点，城镇常住人口增加10165万人。
但中国城镇发展之路还远未结束。
一方面，我国城镇化率距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔。据推算，未来，还有至少2亿人从农村涌入城镇，这将诞生巨大的居住需求。
过去十几年，人口从农村涌向城市，从小城市涌向大城市。一线城市、省会城市房价涨幅也远高于三四线城市。无论是发达国家的发展历史，还是中国过去的发展经验，顶尖的人才还是在往一线走，一线大城市的人口还在不断增加；非省会的城市人口则往省会流动；经济欠发达地区的人口往经济发达地区流动。
另一方面，城镇范围内仍有巨大的改善类住房需求，在不少大城市，改善类住宅的交易量已经超过刚需类型的住宅。
（2）土地
与需求对应的是土地供给：土地供给多，房价就稳定甚至下降；土地供给少，房价就上涨。
一线、二线城市市中心的土地基本已经开发完毕，为了不断扩展新的土地，地方政府也使出浑身解数。一方面这些城市通过修建三环、四环扩展城市的边界，将更多的土地纳入城市。另一方面，这些城市的地方政府也在想方设法搞“新区”，甩开老城改造的包袱，轻装上阵，解决土地供给问题。
三四线城市城市化率较低，市区存在大量的城中村甚至空地，面临着土地供给过剩的问题。人口不断流出，新房卖不出去，“去库存”变成了摆在决策者面前的难题。比如2015年以来的货币化安置，提高了住宅需求，三四线城市房地产“去库存”任务才得以完成。
（3）金融
第三个影响因素则是金融政策。按照任博士的说法，“不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。”随着而来的是通货膨胀，“钱越来越不值钱”，为了避免货币贬值的风险，大宗商品价格也随着水涨船高，而货币最大的“蓄水池”就是房地产，过剩的流动性造成短期房价上涨。
4、京沪永远涨？

在人们的印象中，“京沪永远涨”，没有下跌的时刻，过去十年，北上广深房价上涨了5倍。房价上涨的首要原因是供大于求。这也是过去十几年，京沪的房子一直上涨的根本。
北京是中国的首都，是政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京。许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处均落户北京，从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应。北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为北京的发展提供动力支撑。北京有高校59所，其中重点高校23所，占全国重点高校的1／4。中国科学院、中国工程院院士一半以上分布在北京科研院所、高等院校，获国家级奖约占全国的30%左右。
2018年北京市地区生产总值同比增长6.6%左右，预计GDP将超过3万亿元。这是继上海后中国第二个GDP超过3万亿元的城市。
上海也是类似的情况，2017年，上海城市GDP突破3万亿元，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。土地面积仅占全国0.06%的上海，完成的生产总值占全国的比重为3.6%，关区进出口商品总额占全国的21.5%。
在北京上海买房子的人，不全是本地土著，更多的是外地人。北京、上海容纳了不少的全国富人，这些富人动辄千万的身价，买得起市中心的房子，在北京、上海打拼的金领们，也有能力在北京上海买一套属于自己的房子。
因为房价起步最早，北京、上海还诞生了主流的“炒房团”，这些炒房客，除了在本地“囤房子”，还带动了邻近天津、杭州等地的房价上涨。
过去十几年，是北上广深房地产发展的黄金时期，未来，一线城市的房价还会继续延续过去的涨势吗？
长期看人口，中期看土地。一方面是持续的人口涌入，另一方面是城市中心的土地有限，房价上涨的压力依然存在。
但在一线房价已经居高不下的情况下，房价再次暴涨存在巨大的经济风险，日本房地产泡沫造成的“失去的二十年”仍是“深刻的领悟”。为了降低经济风险，保障民生，中央政府已经说过多次“房住不炒”、 “努力遏制房价上涨”，过去几年一线城市房价企稳，离不开政府的调控。一旦出现政策松动，一线城市的交易量和房价也会迅速反弹，2019年上半年京沪出现的楼市“小阳春”就是很好的表现，但上涨的苗头刚出现，就被面临调控的重压。
一线城市房价依然存在上涨的空间，但无论如何，一线城市房地产的黄金时代已经过去，10年5倍涨幅盛况不再。
5、二线城市

房价的迅速上涨，透支了二线城市的未来。
比如“新一线”城市杭州，在2017-2018年，由于货币化安置等原因，杭州房价直接翻番，目前杭州的均价已经达到3万，仅次于北上广深，这还是临安撤市设区，房价平均之后的结果。杭州房价暴涨的同时，上海则因为调控政策，处于“横盘”状态（房价不涨不跌，交易量上不去），在杭州人的眼中，“杭州是上海的后花园”也变成了“上海是杭州的后花园”。
然而，城市房价暴涨，并没有坚实的基础。2018年杭州市实现地区生产总值1.35万亿元左右，GDP增速7%，排名落后于成都、武汉，全国排名第十。同期上海 GDP为3.26万亿，GDP增速6.6%，排名全国第一。
这一轮房价暴涨中，不少二线城市有着跟杭州相似的情况。过度上涨的房价，消耗了大量的购买力，房价也上涨乏力。
稳定，是近期二线房价的主旋律，那些上涨过快的城市，甚至还有房价有下降的压力。无论是稳定还是“阴跌”，随着而来的是成交量的迅速下滑，不少嗅觉灵敏的炒房客，已经在抛售二线的房产，“打道回府”。
但长期看来，二线城市依旧是区域经济发展的中心，城镇化的进程不会终止，人口也会持续大量涌入。面对全国人口增速不断下滑的趋势，二线城市地方政府也纷纷加入 “抢夺人才“”的大战中。
武汉“5年留住百万大学生”，济南“人才新政30条”，长沙“人才新政22条”，南京市试行“人才安居办法”，成都“蓉漂”计划。各地围绕直接落户、发放生活补贴、提供共有产权房居住、买房不限购等方面出台了各种优厚的人才政策。
“人口就是财富”，人才涌入，带来了税费收入，同时，也带来了房价的新需求。“举全省之力发展省会”，是不少省份的选择，地方政府，特别是省会城市争夺人口，不少媒体解读为“维持房价的短视”，长期看来，却是提高城市竞争力的最简单有效的措施。
二线城市房价的暴涨，投资了城市未来几年的上涨空间，但长期看来，人口持续涌入的二线城市，仍然是紧随一线城市的房价第二梯度。
6、下一个鹤岗

名不经传的东北小城，鹤岗，因为房价一度成为新闻的头版头条，一套100平米的房子，只需要3万块钱，折合300多块钱一平米，3万块钱，买不了北京上海的半平米、买不了杭州的一平米，却可以在鹤岗买套三室一厅的房子。
房价，只是城市经济发展的缩影。
作为黑龙江地级城市，鹤岗是典型的资源型城市，曾是全国四大煤矿之一，但在2011年，鹤岗市被国家划为第三批25座资源枯竭型城市之一。随着煤矿资源的衰竭，鹤岗赖以为生的支柱产业也随之而竭，此后，经济一阙不振，人口外流现象明显。
甘肃玉门，同样因为能源枯竭，转型乏力，房价更是暴跌到几千块一套都无人问津的地步。同在黑龙江的鸡西、大庆，同在东北的通化、德惠、阜新，内蒙古的巴彦淖尔、宁夏的石嘴山，也因产业衰竭慢慢变得“边缘化”，谁也不能保证，它们不会成为下一个鹤岗。
类似鹤岗、玉门的城市，国家发改委将其定义为“收缩型城市”， “收缩型城市”并不是一个新兴的概念。据研究，我国 337 个地级/副省级行政区中，约26.71%的城市出现了人口流失。
大城市房地产调控往往是“抑制房价上涨”，在三四线城市的调控政策往往变成“去库存”。2015年之后三四线城市的房价暴涨，最大的促进因素是棚户区改造，这次的房价上涨很可能就是三四线城市房地产市场的最高点，未来则会盛况难再。
对中小城市而言，房价的暴涨很可能是昙花一现，在“房价不能暴跌”的红线下，流动性是三四线城市面临的最大问题。在新房不断增加，二手房缺乏流动性的三四线城市，不知道那些高位接盘的投资客，购买的房子何时才能出手。
房地产本质是一种“买卖”，有人买，才能有人卖。短期来看，三四线房地产市场将会逐渐降温，中期内，三四线城市房地产可能加速下滑。


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沙发
惜今缘 发表于 2022-1-14 17:53:05 | 只看该作者
 
读完很受启发。是不是可以理解，成都长期来看房价还是有上升的空间？
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板凳
hyhy02 发表于 2022-1-14 17:53:59 | 只看该作者
 
福州都给你划到三线城市了？
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地板
土楼人家 发表于 2022-1-14 17:54:25 | 只看该作者
 
扬州是江苏强市？南京无锡苏州徐州盐城不存在？
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5#
雅柯 发表于 2022-1-14 17:55:16 | 只看该作者
 
软文吧！
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zh一个人丶 发表于 2022-1-14 17:55:49 | 只看该作者
 
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