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[问答] 比大虹桥更高价值，比前滩更大格局

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爱勿濫 发表于 2022-1-16 12:27:03 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 

比大虹桥更高价值，比前滩更大格局 第1张图片

未经授权不得转载




“新规划批复！”

大虹桥和前滩版块的规划，鬼宝着实用了不少笔墨来解读，因为这两大版块是这两年上海最具规划亮点，概念最新颖，也是最受投资者和刚需追捧的版块。
之所以备受瞩目，是因为这两个版块对上海的城市发展至关重要，近两年政府及社会各界也投入了大量资源，从而大幅提升了版块的价值。
那么，上海近期只重视这两个版块嘛？
当然不是。
论重要性，今天鬼宝要分析的这个区域，才是真正的“重量级”。
和大虹桥相比，它价值更高、起点更高；
前滩，更仅仅是它的一部分。
它是践行上海2035总体规划“卓越的全球城市”的标杆性区域，它就是：
“一江一河”对于平时较少关注上海城市规划的宝宝们来说，这是个新词。
但这绝对不是个新版块，甚至可以说：
上海，因它而生，缘它而起。
因为所谓“一江一河”，就是指上海的母亲河：黄浦江和苏州河。

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一江一河这个版块太重要了，不仅是对于购房者，而且对于所有上海市民都有必要多了解这个版块。
之所以今天鬼宝要把这个版块当作一个全新的概念来讲述，是因为今年上半年市政府刚刚批复的“一江一河”规划和指导意见。

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在详细分析“一江一河”规划之前，先说说为什么要编制这项规划？
“水滋养生命，是万物的本原，是宇宙本质的化身。中国古代的风水以水为第一要素，将城市的水系称之为‘龙脉’，称之为充满能量的‘气’。”——郑时龄
（中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授）“风水之法，得水为上。”
上海能成为全球城市，正是由于这一江一河的自然环境。
得自然之理，水便构成充满生命和活力的城市空间核心。本次批复的“一江一河”规划，实际是两个规划：
《黄浦江沿岸发展建设规划（2018-2035）》
《苏州河沿岸发展建设规划（2018-2035）》
由于篇幅有限，今天鬼宝只讲黄浦江，之后再谈苏州河。

在历史上，黄浦江的角色经历了多轮转变，如今在这个时间点，编制这项规划，是因为上海又需要它们的转型，来承担新时代“卓越的全球城市”的功能。

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比大虹桥更高价值，比前滩更大格局 第5张图片
黄浦江原来叫作“黄浦”，侨民把它叫作“Whangpoo River”，上海人于是将其译为“黄浦江”。黄浦江从淀山湖发源，一路向东，在流经闵行后，改向东北流，把上海划分为“浦西”和“浦东”——“浦西”与“浦东”是以黄浦江为基点形成的地名，“浦西”指黄浦江西岸的地区；“浦东”指黄浦江东岸的地区。

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黄浦江历史地图

----从长期衰弱到南北运输枢纽----
自从1368年，朱元璋做了大明王朝的开国皇帝后的“禁海令”，沿海港口城市长期衰弱，直到康熙帝颁布“驰海令”，并以长江口为界，以北的洋面称之为“北洋”，以南的洋面称之为“南洋”（甲午海战中著名的“北洋水师”就是以此命名的）。
上海正好处于长江口，“北洋、南洋”的接口，有黄浦江这样的天然航道和港口，使上海顺理成章地成为中国近海航运的枢纽地和南北运输的集散地与重要的贸易市场。

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浦东陆家嘴看虹口北外滩

----从运输枢纽到滨水工业区----
1843年上海开埠，随着西方工业文明的涌入，造船、纺织、发电厂、水厂等近代工业在黄浦江畔相继兴起，逐渐形杨树浦和沪南两大滨水工业区，成为中国近代工业的发源地。
贸易和工商业的繁荣进一步促进了城市发展，黄浦江的开放和包容，形成上海人口的结构参差、文化的多元并存，促成了海派文化的开放性、国际化的精神传统。
黄浦江作为上海中心城区的空间格局，早在这时就奠定了。

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外滩全景

----从滨水工业区到滨水商务区----
建国后，两岸的港区和老工业基地不断发展壮大，确立了上海作为我国经济中心城市的地位。但是90年代改革开放后，黄浦江沿岸原先以工业和码头仓储为主的功能布局已不再适应时代的需求，全球化趋势下的城市经济转型加速了两岸地区产业结构的调整。
浦江两岸功能重塑和综合开发成为城市发展战略的必然选择。以陆家嘴为代表的浦东岸线，率先转变为金融贸易、商务办公的滨水商务区，聚集城市的核心功能，带动经济飞速发展，城市能级显著提升。
彼时黄浦江作为城市之江，所扮演的角色愈发重要，却还没有回到市民生活。

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建设中的浦东滨江

----从城市之江，到人民之江----
终于，在世纪之交，上海市委市政府向海内外宣布了启动黄浦江两岸综合开发的重大决策，并遵循“百年大计、世纪精品” 的原则，高标准开发、高质量建设。
这一次，提升城市能级，加速经济发展，只是一方面。
更重要的一方面是，提出了“还江于民”的概念，将完善基础设施建设、提高公共空间质量、全面改善浦江沿线的环境面貌，满足民生需求。
黄浦江两岸属于全体百姓的公共空间，要实现大开放，改善自然生态环境，开辟活跃的公共活动岸线，创造具有强烈都市特征的滨水景观，使尽可能多的市民获得滨水空间使用权，使黄浦江成为“人民之江”。

黄浦江，重返市民生活，成为休闲、商业、文化、创新等功能复合的生活岸线，这是和每一位市民都息息相关的。

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陆家嘴滨江贯通道

----从人民之江，到世界之会客厅----
时间来到2019年，黄浦江两岸公共空间已然贯通，各方面都在不断提升完善。
站在新的起点，下一个目标是什么？

“纽约的时代广场被称为‘世界的十字路口’。那么我们的黄浦江两岸，将来能不能成为一个‘世界的会客厅’？”
——李强 （上海市委书记）

上海是长三角的龙头，自长三角一体化上升为国家战略后，上海的“五个中心”和“四个品牌”等综合优势需要有一个更形象的功能展示。
有比黄浦江两岸，更适合作为展示窗口的么？
眺望黄浦江两岸，往西回望历史，往东远眺未来，西岸凝结着上海的百年历史，东岸展示着改革开放以来的沧桑巨变。既能回望历史，又能远眺未来，对造访沪上的外宾而言，浦江两岸是了解“上海故事”“中国故事”的绝佳位置。

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世界的十字路口 VS 世界的会客厅

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仔细品味，下面的这段话：
“‘世界的会客厅’既是有形的，更是无形的。除了展示，‘会客厅’的更大功能，在于接纳全球范围的人员、资金、信息、产品，期待‘高朋满座’，使之‘宾至如归’。这就意味着，城市需要以自身功能的持续提升，去更大程度集聚、配置全球资源，并展现出其全球性的吸引力。”

注意，不止是政府的大量投资哦，而且是全球范围人员、资金、信息的集聚。这些投入和集聚，最终都会成为区域内所有资产的附加值，包括房产。

浦江两岸刚刚贯通一年多，很多宝宝可能都还没去游览过，鬼宝前段时间把浦江两岸核心段（杨浦大桥-徐浦大桥）45公里全走了一遍，感受是两个字：“恍惚”。
为什么是“恍惚”？
因为走着走着，不时会有记忆的回闪，有的区段，仿佛是走在芝加哥密歇根湖的岸边，有的又像是波士顿的查尔斯河、纽约的哈德逊河；有的区段（比如上海船厂段），在夜晚的时候，感觉又和伦敦的泰晤士河畔非常相似；还有的（比如杨浦滨江），则本土色彩浓厚，向市民游客宣扬着上海的文化与历史记忆。
如果房子买在“世界的会客厅”边上，自然也就成了“世界的卧室”。

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浦江两岸的规划建设，是真的对标国际，打造出了“世界的会客厅”的气质和品质，那么，两岸的房价是不是也将要对标国际了呢？
实际上，黄浦江边上已经有很多“世界级卧室”了，邑滨江、陆家嘴壹号院、华唐名邸、汤臣一品、中粮海景壹号，诸如此类。
和全球城市的核心地段的楼盘价格相比，邑滨江、华唐名邸、中企滨江悦府等近期黄浦江畔的新盘，还有很大的价值潜力。

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跟着政府的规划重点走，政府的工作重点在哪里，表示大量资源投入就将在哪里，价值提升也就在哪里。善于利用规划红利，是增加资产价值的最有效方式之一。

然而，一般人很难判断哪儿是政府的规划重点，例如去年市规土局的工作重点是哪里？今年的又是什么呢？
往往等到获取了规划消息，已经滞后了。比如2009虹桥商务区成立，当时业内就有“大虹桥”的说法，但好多人到2019年才对这个概念有大概的了解。

没关系，关注《是规划不是鬼话》公众号，鬼宝会把已公示公开的最新规划咨询带给大家，而且还会帮宝宝们作详细解读，供大家参考。

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哦对了，去年市规土的重点工作之一，就是“一江一河”规划编制。

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《黄浦江沿岸发展建设规划（2018-2035）》划定的范围，比你想象的大：
从闵浦二桥至吴淞口的沿岸地区，岸线长约61公里，进深约2-5公里，涉及8个行政区的200平方公里土地。

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黄浦江沿岸地区建设规划范围黄浦江沿岸地区，总体划分为三段：
核心段：杨浦大桥至徐浦大桥，上游段：徐浦大桥至闵浦二桥，下游段：吴淞口至杨浦大桥。
现状并不是范围内的所有区域都适合居住，因为上游段和下游段仍有较多工业用地，连绵成片，比如高化、吴泾等工业园区，这些区域潜力是有的，但还需要很多时间。
最适合居住，并且近期就能看到价值潜力的是核心段，有大量在建或未建的用地，而且是以高品质的公共设施为主，主要分布于世博园区、徐汇滨江、前滩地区等重点地区。有土地才有潜力，滨江的土地价值尤其高，徐汇、闵行、浦东、杨浦的滨江版块剩余的可开发用地较多，价值潜力也较大。

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黄浦江沿岸可开发用地梳理规划还剖析了每个区段的禀赋特征：

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各区段禀赋特征

对于置业来说，最重要的当然是区位，中心和次中心是首选，但是价格也高呀，怎么办？
选择其中潜力大的，也就是表中的“成长段”和“成型段”所对应的区域，趁着区域还不成熟，市场价值还不均衡，正是置业的好时机。
把区位和建设进度（潜力）叠加，就是鬼宝用黄色帮你们框出来的区域，前滩、后滩、世博、杨浦滨江南段、北外滩、文博区、徐汇滨江，在条件允许的情况下，这些区域将是置业首选。

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两大规划沿岸功能核心：
外滩-陆家嘴地区：国际金融、贸易、航运和总部商务；
世博-前滩-徐汇滨江地区：文化功能核心区（创新、创意、文化）。
五类功能区段：
包括中央活力段是城市中最高能级的混合功能区，公共功能段则是各级城市中心、市级公共服务设施等集聚区，居住生活段是居住及其配套主导区段，生态保育段是以生态和农林为主的区段，战略预留段则是工业区转型、预留给未来的重大项目。

一看便知，中央活力段和公共功能段价值最高；居住生活段在核心段内也有价值很高的区段，例如浦东老白渡和徐汇滨江腹地；生态保育段，听着好像是生态保护的，不会有什么开发，但是鬼宝认为还是要看位置，比如图中的浦东三林滨江，也就是你们所谓的“前滩南”和三林外环外区域，将来都是品质极高的生态居住区域；战略预留段，短期内不会发展，但整片区域作战略预留一般都是未来某件大事做土地储备，因此从长远看，其周边也有一定投资价值。

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沿岸地区空间结构和功能类型

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给大家划重点：
金融贸易功能核心
外滩、陆家嘴、北外滩、南外滩、徐汇滨江、船厂地区，这些是高端金融功能的核心空间载体。杨浦科技金融集聚区和对岸的浦东民生码头区域，是创新创业金融版块。徐汇文化金融集聚区和对岸浦东的世博-耀华，则是创新创意商务版块。

创新创意功能核心
规划中上海特色创新功能的滨江潜力区段：杨浦滨江科创研发功能、新民洋艺术创制功能、徐汇滨江生命健康与传媒功能、浦江镇生态创新研发服务功能、紫竹园区教育科创功能以及奉贤滨江的医美研发展示功能。

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沿岸特色功能节点

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在我眼里，黄浦江两岸发展：
溯源于浦西，
发迹于浦东，
功成于两岸联动。

基础设施，是保障两岸联动的核心。
黄浦江两岸规划有30条越江桥隧，其中已建成17条，另有郊环、周家嘴路和江浦路越江隧道在建。浦江越江通道距离仅1.65公里。
越江轨道交通规划有18条，其中已建成9条，另有10、14、18号线在建。跨河跨江交通逐渐成网成片。

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轨道交通建设情况 及 越江隧桥建设情况

而在整个两岸规划范围内，则共规划有21条市区轨交线和6条市域线，持续提升滨江地区轨道交通网络密度和站点覆盖度。同时，为直接服务滨江第一线公共空间，规划构建滨江局域线系统，作为轨交系统的补充完善。

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秉持着“百年大计、世纪精品”的初心，从2016年至2017年底，在全市、区各有关部门和全部沿线开发主体的协同努力下，把从杨浦大桥到徐浦大桥的45公里，总面积约1200公顷的上海最精华、最核心的黄浦江两岸公共空间，以前所未有的美丽姿态，重归民众怀抱。
步行，跑步抑或骑行者，都可以在黄浦江畔，自由地观览美景，呼吸新鲜空气。蓝绿五线谱，浦江上河图
都市大舞台，世界会客厅
这是对黄浦江两岸的总结，之所以是“蓝绿五线谱”，“蓝”是水、“绿”是绿地，“五线”是指滨江漫步道、跑步道、骑行道、水岸线和天际线。

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水岸线 及 天际线

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之前看到一篇房产大V的公众号文章，说上海，没有市中心。怎么可能？
上海，当然有市中心。
不仅在上海市民心中有市中心，而且上海市2035总规也明确划定了CAZ（中央活动区）的范围。别看CAZ的定义复杂，非专业人士理解为“市中心”就行。

CAZ（中央活动区）的提法虽然是2035这版上海总规第一次出现，但其实在历版上海市总规中，都能看出市中心的范围。

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可见，上海不仅有市中心，而且还在不断扩大。
和北京等多数大城市不同，上海的市中心不是一个“饼”，它的扩大也不是均匀地“摊”出去。我们来看一看上海市中心的演变：

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上海城市空间布局演变

从原来的黄浦滨江（外滩）到向静安、徐汇、虹口扩张，再到改革开放后，上海跨江发展，陆家嘴CBD的加入，最后到现在的中央活动区，上海的市中心不断扩大。

如果知道下一步在哪儿，就可以抢到先机。
那么，下一步会演变成什么样呢？

CAZ的概念，其实是从伦敦CAZ那儿学来的，而伦敦CAZ主要由紧邻伦敦市中心的道克兰地区的部分码头区改造而来。
因此要推测上海CAZ的扩大范围，就得研究分析伦敦中央活动区的发展。
首先，伦敦泰晤士河沿岸与上海黄浦江沿岸，“河流条件相当、城市能级接近、先进理念凸显”，作对标剖析再合适不过了。
伦敦市内泰晤士河岸线长逾60公里，宽度约230米,沿岸的城区按照城乡建设布局和开发进程可分为三大块：其中，城市中心集中于中心段，包含历史行政与现代商务中心，两岸集核式发展。中心区两侧分别以郊区居住和工业为主，沿河带状分布。

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伦敦泰晤士河沿岸分段图

伦敦的市中心，曾经历沿泰晤士河向东扩张的过程，城市中心段不局限于市中心区，开始逐渐东移，形成包括伦敦金融城（19世纪）、金丝雀码头（20世纪90年代）和皇家码头（21世纪），三代极核式发展，三代金融极核的功能侧重点有所不同。

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伦敦市中心沿泰晤士河东移扩张

对应的，上海的一代极核当然是外滩区域，二代极核则是以陆家嘴为代表的浦东滨江区域，现在的徐汇滨江、前滩地区则是从二代到三代过渡的重点区域。
显然，上海的市中心，未来也很可能也将是沿黄浦江扩大的。其实今天说的一江一河里的多数区域，已经出现在这一版总规的CAZ范围里了，例如前滩地区早已成为购房者眼中的“香饽饽”。
但是有一些地区，还没有。正是这些还没有被纳入CAZ的区域，越是没被纳入，越是具有潜力，尤其是核心段的，比如浦江东岸的新民洋区域和浦西的东外滩区域等。

请宝宝们仔细比对以下两个范围，找到这些区域，鬼宝认为这些区域大概率会纳入到下一版总规的CAZ。

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比如说新民洋区域，那可是内环内的浦东滨江，现状滨江有大量在建及未建用地，前景大有可为。


那么问题又来了，
规划这么牛，有哪些楼盘可以关注呢？
滨江的存量楼盘其实不少，如果想淘二手房的话，可以打开地图，在刚刚鬼宝划的黄浦江两岸范围里，一个个小区“地毯式”排查。
担心宝宝们看不懂，给大家叠了个核心段内（杨浦大桥至徐浦大桥）的范围图。

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如果想买新楼盘的话，目前在售的有位于新民洋区域的邑滨江、九庐和前滩的东方悦耀等，以及近期要开盘的前滩华唐名邸等等，都属于区位和品质都很高的楼盘，值得关注。

粗略看下来，由于政府限价关系，好像新盘的性价比高于二手房。


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黄浦江两岸规划核心段新楼盘分布图

其实光是黄浦江两岸规划今天也说不完，接下来的几篇，鬼宝会分为“浦江东岸”和“浦江西岸”两个版块给大家一一“划重点”，介绍些近期在售或将售的楼盘，请宝宝们持续关注。

最后，我有预感，在这篇文章发布后，会有很多公众号开始用“一江一河”规划的概念来推广楼盘。在此提醒大家擦亮眼睛，并非所有范围内的楼盘都值得购买，还需具体楼盘具体分析，可以先来群里问问鬼宝和大伙儿的意见，再作决定。

鬼宝又建了个CAZ（中央活动区）群，也就是上海核心地段的城市规划&置业讨论群，感兴趣的朋友请自行扫码入群。

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或者加群主鸭本鸭

比大虹桥更高价值，比前滩更大格局 第39张图片
另外，关于前滩华唐名邸的详细解析其实早已写好，只等其定价，便会发布。关注前滩版块的宝宝们，请赶快扫二维码进前滩群，千万别错过，敬请期待。不容错过的往期精彩内容：大虹桥 | 上海市的“二胎”，长三角的“黑洞”
陆家嘴集团的二胎，快生啦！| 前滩，不为人知的“前世今生”-
【今日鬼话】黄浦江两岸，
到底有多少顶“帽子”？

比大虹桥更高价值，比前滩更大格局 第40张图片
以上只是《黄浦江沿岸发展建设规划（2018~2035）》中的一部分，且仅代表鬼话宝个人意见和解读，仅供大家参考。
未经授权转载或抄袭，必将追究责任。

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精彩评论2

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沙发
喵咩一起喝咖灰 发表于 2022-1-16 12:27:52 | 只看该作者
 
写的很好
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板凳
∮边走边爱☆ 发表于 2022-1-16 12:28:40 | 只看该作者
 
把之前画的大饼拼在一起，你获得了一块新的大饼……
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