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[问答] 燕郊，北漂之痛！

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风暴∨闪电 发表于 2022-1-18 06:34:25 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
燕郊，一个面积只有108平方公里的河北小镇，因位于天安门东30公里的绝对地理优势，成为「环京楼市第一城」：
尽管行政划分上归属河北廊坊三河，位置却与北京通州仅潮白河一河之隔，「北京东」成了燕郊本地公司约定俗成的地理前缀。
因为高房价、高房租的现实压迫，为了兼顾通勤与生活，北漂用脚投票选择了燕郊，即北京「睡城」。
如果你不来燕郊，你是无法想象，每天有超30万北漂大军穿梭往返北京与燕郊两地 「跨省上班」，或自驾，或拼车，或公交。

燕郊，北漂之痛！ 第1张图片

△22：00的首尔甜城

灵魂住在故乡，肉体却在流浪。
01

为什么是燕郊？
依然是绕不开的北京：

北京有三大就业中心：建国门-国贸-四惠，酒仙桥-望京，西二旗-中关村
有承接非首都核心功能疏解的，北京副中心：通州区

燕郊，北漂之痛！ 第2张图片

燕郊，北漂之痛！ 第3张图片

△北京国贸「中国尊」
1小时到国贸！
「北三县」的大厂、香河难以匹敌；

「南三县」固安、永清、霸州看似与北京一条永定河相隔，但却离就业中心太远，无法保障上班通勤，而且，南三县挨的是大兴区，这两点是本质的区别。
2万的均价！
燕郊，张开双手去拥抱来自广大北京的刚需外溢：
望京、北五环工作，选择了嘉都
国贸、通州工作，选择了燕顺路西出口
这是一个充满生活气息的plus版小镇：
大街上物美超市、安徽板面、三河小熏鸡、东北烧烤、红绿中介店…
随处可见的「冀R」与「京牌」穿梭在小镇街头巷尾，天空时不时经过从首都国际机场出发的架架飞机。
中字头国央企、中央美院、交通运输部党校、应急管理大学、北京社会管理职业学院、燕京理工学院……甚至楼盘直接整上了「@北京」「北京logo」，恍惚之间你甚至会怀疑这里是不是北京「东七环」。

燕郊，北漂之痛！ 第4张图片

△102国道，中国自然资源经济研究所

燕郊，北漂之痛！ 第5张图片

△燕顺路，中央美院燕郊校区


燕郊，北漂之痛！ 第6张图片

△汉王路，@北京，备案名为中盛世纪花园

02

燕郊，曾创造楼市「暴涨暴跌」的历史：
从2015年到 2017年，适逢几年难遇的全国楼市大行情，「地铁开工在即」、「副中心通州崛起」、「楼市暴击机会」……无数的概念像兴奋剂一样，让燕郊房价一度上涨到 4w，部分项目甚至叫价4.5w。
2017年6月，廊坊出台限购，非本市户籍要求3年社保，直击火热的燕郊楼市，堪称县级市的最严限购。
整个北三县瞬间丢掉了最广大的北京外溢客户，90%的购房者一夜之间失去资格，北三县房价遭遇「腰斩」，从4w+到 2w，北三县的售楼部里人逐渐少了起来。
他强由他强，来日站山岗。
经济低迷，疫情影响，有人开始「割肉抛售」，免费送房，接盘者只需还房贷：

燕郊，北漂之痛！ 第7张图片

今年6月后，燕郊楼市开始躁动，新房和二手房「量价齐升」，原因有四：
1，北京地铁22号线河北段于6月26日正式开工建设，「40分钟国贸，20分钟通州」，这个吹了多年的牛批终于被安排了；

燕郊，北漂之痛！ 第8张图片

北京地铁22号线（平谷线），从朝阳区东大桥出发，经朝阳、通州、燕郊，到达平谷新城，线路全长约 81.2公里，设置 21座车站，全线预计2025年贯通；
燕郊设有4站：燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼站。
2，限购解除，信贷宽松，操作空间大，无论是对刚需还是投资客，政策都都极其友善；
3，利空出尽就是利好，泡沫经过4年的挤压，燕郊房价「跌无可跌」；
4，大湾区行情已过，信贷收紧，长三角限购严格，中部一哥武汉光谷东熄火，投资客手持现金陷入焦虑，此时燕郊入市，各路大V背书，依靠着最大的IP北京疯狂扫货。
03

地铁是最好的通勤保障，也是燕郊相比大厂、香河最具确定性的利好，虽然他贵。
在燕郊生活过的北漂，一定最懂里面的心酸，上车排队、进检查站排队、公安随机抽检、高速堵车……

燕郊，北漂之痛！ 第9张图片

△检查站例行抽检身份证

就算你住在东贸，也要历尽千辛万苦，才能到达「郎家园」。
怕堵车、怕上不了车、怕迟到，怎么办?
只能默默把闹钟时间再提前半小时。
对于自驾，「每年12次，每次7天」的进京证让「新北票」很无奈，只能通过微信群线上联络「拼车」出行。
有了购房资格，有了能接受的房价，有了地铁，手持现金终于下定决心为自己多年的漂泊在燕郊找到归宿。你却发现，这里的产品让人一言难尽。在我看过燕郊楼市之后，我彻底自闭了：
1，土地被「福成、汇福、兴达、燕达」4大本土企业主导开发，外来房企很难拿地，更别说TOP房企进驻了，目前只有中骏、三湘、港中旅、天洋等。至于为什么，你懂的；

燕郊，北漂之痛！ 第10张图片

△燕郊神盘，上上城五期


2，物业普遍停留在「佛系看门」、「卫生保洁」、「简单报修」的服务阶段，在我调研的几天，无论是1w+的老小区，还是富人区「东方夏威夷」、「和安花园达观别墅」，全部自由出入，无任何门禁措施；

燕郊，北漂之痛！ 第11张图片

△兴达开发，「东方夏威夷」独栋别墅

燕郊，北漂之痛！ 第12张图片

△潮白河畔，和安花园达观别墅


3，主流配置：面包砖地面，外立面涂料、绿化不够冬青来凑、大量裸露土地，老小区遍地机动车位，次新小区稍有改善，地面无车位但电动车横行，某骏算是完全彻底的人车分流。
不禁让人感慨，一个普通的「正规军」来到燕郊，横扫一众「泥腿子」，不怪某骏优秀，全靠同行衬托，这里应该是TOP30房企找自信做产品最好的试验田；

燕郊，北漂之痛！ 第13张图片

△福成开发，上上城4期


燕郊，北漂之痛！ 第14张图片

△燕顺路，纯洋房社区，黄金蓝湾


燕郊，北漂之痛！ 第15张图片

△燕顺路，碧桂园时代城，为合作开发项目


燕郊，北漂之痛！ 第16张图片

△某骏四季花都


4，本地房企早年通过神操作变更土地用途，将工业区改为住宅用地，低价拿到土地，无回款压力，不少楼盘现房在售。

05

燕郊如何买？
1，燕顺路、燕灵路的右拐进京优势随着地铁的开通将大打折扣，无论是北漂刚需还是投资，死守地铁口；
2，无论是自住还是投资，不买一房、两房，起步小三室，燕郊是有真实的自住需求，要满足「老人+小孩儿」自住，这里像宿舍，却不是宿舍；
3，不因贪图便宜买老房龄的二手，或者超大社区 (比如福城5期，纳丹堡、星河皓月、上上城三季等)，避免再次交易时面临人间惨剧，二手关注物业只看次新；
4，能现房不期房，尽可能买性价比高的刚需盘，不为纯改善社区付过高溢价，二手控制在20000，新房毛坯控制在23000；
5，位置第一，开发商第二，产品第三，具备「利他思维」去看燕郊；
6，不用自己房票贷票，给若干年后的自己，留个北京机会。

燕郊，北漂之痛！ 第17张图片

燕郊，复杂而另类，既有现代风又有城乡结合部，他给了北漂暂时的喘息之地。
我们幻想着「京津冀一体化」、「北三县与通州“四个统一”」有更多惠民政策落地……
幻想着提高检查站效率、增建潮白河大桥、延长公交运营时间、地铁尽快开通，让燕郊与北京无限「0距离」，而不是隔河相望，一声叹息。
对于燕郊，有人说她是中转站，有人说是终点，有人说每个来燕郊的人都是为了离开燕郊，不同的人有不同的答案。
如人饮水，冷暖自知。


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