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[问答] 一线城市，持有房产的都是哪些人？

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zhaonan 发表于 2022-1-19 07:38:38 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
比如外资在里面大概占多少比例？企业占多少？自己买房自己住的又大概是多少呢？


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沙发
王新乐wang 发表于 2022-1-19 07:39:11 | 只看该作者
 
先匿了。
仅以我家在深圳的发展史为例，可能不准确，有错请轻喷。
在2012年以前在深圳有一套房根本不算什么好吗！！！

我父母92年来深圳，95年我出生的时候我爸在外贸公司一年收入有30多万，我妈在平安保险也有4-5千，那时候深圳一套好房子也不过几十万（水榭花都这种），但是那时候都想着做生意越做越大，做大了要买车（那时候车特别贵），车买了要买商铺，铺买了要买写字楼办公用。就这样，我有意识的时候家里就有两台车（大约值30-40万），三套房，一个铺，一个写字楼。那时候在深圳有房的是做电脑、外贸生意的小老板和大学毕业后在民企外企工作的小职工。
后来在我上小学3-4年级的时候（2003-2004年），家里的收入应该达到了巅峰（家庭年收入可能接近100万），但是我爸的生意没抓住时机做大，之后就是越来越低的利润率。我妈所在的保险行业反而迎来春风，伴随着平安、华为、招商、万科等一批深圳本地企业的崛起，一批来深圳早的人（他们不见得有多高的学历，但是有经验和人脉还有胆子大）因为经验和改革红利占住了位子，他们一掷千金买下了香蜜湖、农科、车公庙、福田中心区、四季花园、景田等地的房子，成为深圳最早的中产阶级。同一时期，政府、事业单位（主要是老师）也迎来政策红利，集体分房。如果夫妻俩都是公立学校老师，则可以分到两套房（位于梅林一二村、益田村之类的地方，这一政策一直持续到大约2013年，以深云村的分房终结）。这一人群收入虽然不高（有些可以补课），但是好在稳定，多年积蓄可能还可以再购买一套房，因此很多都有2-3套房。
以上两类人群可以视为新深圳房屋市场持有的主体人群。前者收入高，但是方差大，后者收入低，但是购买力并不差（因为在那个时代大家没有很强的投资房产的概念，前者即使收入高，消费倾向也很高。买好车，吃高档餐厅一时蔚为大观，使得二者在净储蓄上并没有特别大的差别）。
时间到了07-08年开始有了变化。首先是我爸觉得有一套房子不太好租，每隔几个月就要跑去找中介挂牌租房很耽误时间（用他话说，租金还赶不上邮费），所以把房子卖了拿去炒股了。然后是05年我们家换了一套新房子，所以卖了之前的一套。同年我妈辞职创业，进入影视行业投资电影企图一笔暴富。这个时候经济形势一片大好，深圳一批本土企业都进入腾飞期，辞职创业、加大投资的人不在少数。同年我爸在深圳开了第五个建材的分店，同时入股了一个工厂，家里投资了华强北一个寸土寸金的店铺（那个时候月租金3万）一切看起来都像要高歌猛进。
但是正如财务学所教给我们的，在最大化利润的时候一定要考虑风险，尤其是流动性风险。06年我妈的电影生意破产，赔，后转入少儿栏目，虽然节目广受好评收视率当年第一但无奈初入该行业，广告收入有限，仍然赔，后再转入少儿司仪培训。终于在支撑了几年后选择放弃，于09年重回保险业，这时候家里不仅没有存款还负债累累。同期遇上金融危机，外贸行业不景气，我爸的生意越来越差，几个店也陆续关了用于支援我妈。最落魄的时候我记得是我上初一的时候，每天收到雪花般的律师函说房贷若干月未还，若下月不还则要拍卖房产云云。我妈拿出了她的“空手道”本行，数十张信用卡来回提现，拆东墙补西墙，那段时间基本把家里的资产全部赔光了。有一天早晨我妈出门，中午我在楼下看到她走上来的，我问她你的车呢，她说卖了。。。家里的金银首饰珠宝，该当的都当了，那是家里最灰暗的一段时间。
但是同一时期房价开始突飞猛进。我记得我们家的新房子买的时候单价不到7000（04年），等到07年旁边另外一个楼盘开盘时（那个楼盘比我们的差）却卖到了22000，我爸当时笑着说早知如此当时买两套了，但也只是当作玩笑话。谁知道07年的经济危机彻底改变了中国经济的发展方式，改变了时代里每一个人的生活。自此一场房地产大戏正在上演，无数的人为之神伤，为之疯狂，最终到今天，为之绝望。
那一时期，公务员、国企、事业单位人群着实搬回一局。由于经济危机，经济环境整体都不好，民营企业许多人离职，生意不好做。但是公务员、事业单位的朋友工作稳定，闲暇时间较多开始钻研炒房的事情。我印象最深的一点是当时我妈一个客户，深圳某局的小科员，跟我妈说要举债去买南山的房子，原因是那边规划高科技产业，2000年左右来的人都在那边上班，以后必然会在那边置业。深圳在经历06-07年一波暴涨后，08年受经济危机影响房子不好卖，同时她是客家人，在深圳人脉甚广，她们集体去买房，开发商通常给优惠（送面积、送花园等等）。那个时候她的收入（工资加隐形福利）大约在1万元每个月（09左右），她老公也是公务员但是油水更多一些，加上家里有一些存款和信用卡欠款、单位借款等，他们前后买了三套房子，都是只付首付，分别位于后海、深实验、深圳中心区，转手把房子租出去，夫妻一个人的工资用于生活，另一个人的工资用于还贷。那是我妈不能理解，为什么要把生活过得那么累呢？我妈要坚持她的事业，所以没跟着上车。他们提出“学区房”这一概念时我们家还不知学区为何物，他们是我印象里最初的炒房致富者。
时间到了2010年，我爸因为压力太大身体不佳，生意每况愈下，我妈凭借出色的业务能力收入还是不错但是不比从前。这一时期我们面临还债、还贷、养家、养老人各种压力，并没有存款。但是时代不等人，房价在4万亿计划后开始突飞猛进。等到2012年时，家里总算是把所有的欠款都还清了（我妈因为保受还款压力，那时候总是提前还款）。2012-2015年家里重新有一些存款，但是比起房价是杯水车薪。不想给自己太大压力，同时对新政府心怀信心，我们终于是没有再买房，但选择了其他一些投资项目，收益尚可。同一时期，那位公务员阿姨不断加杠杆，各种抵押、卖一套买五套的骚操作，再得益于之前房子的房租上升，加上她们单位有自己的地改造成铺位，他们现金流稳定一下子买了好几铺，有一次吃饭时她和我妈说，阿虹当时我叫你跟我投资你不听，我现在一个月还完贷款房租能收30多万。得益于房产的收益，她们还投资了电影院、店铺、美容店。。。这样的深圳公务员家庭虽然不多见，但是达到中产以上有个2-3000万净资产的还是蛮常见的，这是新时代的中产阶级。
同一时期，我们家虽然收入也不断上升，但是就像微分方程设错了初值条件，再想追上已是杯水车薪。现在虽然也是一线城市的中产（或中产往上？），不需要为房子和金钱发愁，但是总归不是“资产阶级”。这一时期新晋的人士主要是高科技行业、金融业的从业者（腾讯华为招商平安招来的人），之前生意做出规模的生意人，以及把握住机会收入稳定的公务员、国企、事业单位人员。
过了15年，深圳房价突然坐地起价，平均翻了一倍。。。周围的朋友不少都开始卖房，特别是16年，大家都觉得经济危机真的来了。很多人把钱挪到香港去，买保险，开私人银行，搞家族信托等等。那位神奇的阿姨把位置一般的房子都卖了，只留了福田和南山的几套房，然后，去国外买起了房。。。。。。因为隐私原因，就不细说了，但是她们在新加坡、温哥华、香港、西雅图都置了业，尤其是西雅图，她说了一句名言，“越大的，越贵的，越要买”。她们买了一套总价600多万美金的，但无奈已不在一个阶层，收益如何也没再问，不提也罢。
15年后，深圳的门槛越来越高了。一个985硕士已经不值什么钱，他们虽然拿着20-30万的工资，但是买房可以说完全不可能了。寥寥几个买得起房的大多是父母在老家当领导的，卖空了半个家帮付个首付。但无奈架不住人多，深圳的房子仍然供不应求。所以我感觉，15年以后深圳的房价反倒是真的进入了某个“刚需”的阶段。不同于以前大家都在炒，现在这一波手头有3-4套房以上的人感觉不多了，但是内地来的人平均质量越来越高（比起早期很多郁郁不得志的，现在来的基本高学历高素质是标配），这些人家境都不错，父母即使不能全款买也能帮付个首付。所以深圳就好像全国经济萧条下的一个孤岛，源源不断吸引着一些朝阳行业的人才流入。我认为未来深圳房价很大程度取决于全国的经济形势，如果内地转型成功很多精英会回到家乡工作；但是如果内地经济萧条，只会使得当地的富人和精英继续涌入深圳（和其他一线城市），前者有钱买得起房子，后者能找到高薪工作，攒十几年也能勉强买得起，房价就还会越来越高。说到底，房子这东西只是中国地域发展不均衡的一个缩影，但是作为深圳人，所经历的房价起伏到疯狂，许多家庭因错失最佳机会或错误决策导致一辈子都没有机会有安定的住处（这一点我家算是幸运的，原始积累的早，及时止损，亡羊补牢），则不能不说令人唏嘘。我的感慨是，作为一个深圳长大的孩子，我完全没有继承这个城市敢于冒险、敢于拼搏的精神，并且也深信那种辞职创业、加大投资就一夜暴富的日子一去不复返了。我们身边即使是曾经那些生意做得不错的人，如果久久恋战，把利润都投入企业而不及时关门炒房或者上市卖掉的，现在也已经泯然众人了。（曾有一位叔叔90年代就做工厂，那时身价就大几千万，一直做到2016终于倒闭，妻子离婚，现在也就只剩一套房）。日子还是应该稳定地过的，除非你本来就一无所有。房价对我最大的影响是，不管你要做什么，绝不要拿占你资产绝大多数的部分去投资，绝对不要拿自己的很多钱去创业。从生存的角度来说，一线中产阶级家庭最好的策略是父母帮你留下一两套房（大概值1500万左右，你没有住房压力），其他的资产卖了换成流动性强的固收类产品（最好是美元，比如50-200万美金的等值理财）一年能收个几十一百万利息的（这样没有生活压力），然后你好好读书，回国拿一个稳定轻松的高薪。想投资就拿你的工资去玩玩，亏了也没什么。切不可把所有的资产压在房产上，或者不读书了拿家里钱去搞什么创业（学历也是一种资产），更不能因为家里的生意好就把很多钱投进去做大。人必须要有一些钱和稳定的生活才能有好的心态和竞争的能力，而这种心态让你能考虑得更长远，绝大多数情况下收益会大于你拼死一博把企业做大的收益。手机打得有点乱，有点跑题，各位将就看吧。

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更新一波：
没想到这个回答吸引了这么多关注hhhhhhh真是没想到啊，谢谢各位的夸奖，也感谢各位的批评。关于我爸90年代的收入这个点，我展开来说说：
我爸来深圳的时候从事的是外贸行业，他那时候是对外经贸大学的毕业生，毕业的时候分配在外经贸部，大家应该知道外经贸那时候在全国是怎样的一种存在（应该就是九几年一年录取了十几个状元）。所以我爸来深圳一两年就做了一个外贸类垄断国企的副总，赚30多万真心的不算多。那个时候很多人拉他出去自己搞，其中一位90年代末移民香港了，那时候就坐200万的大奔；另一位后来进了某军工企业，现在搞进口车仓库的垄断生意，也发了。剩下的有的做官，到了深圳的厅局级，有的随着赖昌星案后海关整肃被抓了。我爸呢，我爸在那个企业里觉得太黑了怕担责任，加上与财务搞不好关系（财务是一把手的人），于是就辞职了，先去了军工企业（发现更黑），然后下海开了店做建材生意。生意一开始还不错，越做越大开分店，那是我们家最好的时候，同时我爸也联系工厂把东西卖到南美洲（那个时候英语好懂国贸很吃香）。后来工厂老板发现我爸是他主要客户来源，就拉着我爸一起入股工厂，其实是不希望他找别人合作。再后来马云爸爸横空出世，中国又加入了wto，各种工厂聘个英语专业毕业的在广交会就可以勾搭一堆外商（这也是那几年英语专业特别吃香的原因），外贸竞争就越来越激烈，逐渐就不赚钱了。后来又遇到金融危机，我爸就把店关了，专心做工厂了（那个老板也让了更多股权）。后来那个老板跑去东莞做电子生意去了，厂等于是我爸在管，当然那位老板是人才了，早就发了，这边的生意几乎不care。后来有个机会他让我们家出一笔钱，他卖一部分电子厂股份给我们，让我爸帮他管那个厂，他们和另外几个厂一起合并上市，但我们家那时候没那么多钱，加上我爸也很谨慎，就没有掺合（当然他们最终也上市失败了）。后来我们那个厂生意也不好，过几年也关了，然后我们家主要靠我妈赚钱，大概就是这样。。。。但是那个老板估计资产已经几个亿甚至十个亿了。所以说专业、风口这些东西在长期都没用，还是个人的性格和职业匹配比较重要（我爸适合在大学教书）
第二点是关于我们家的消费。毫无疑问，过度消费不爱储蓄是父母给我上的最重要的一课。我们家收入算是非常高了，感觉从小学到初中几乎没有几个同学可以相比，我也很幸运算是那个时代就能体验中产阶级的小孩了（笑）。比如从幼儿园开始，各种乐器，声乐、棋类、体育兴趣班不断，虽然坚持下来的不多。几岁的时候就坐过飞机，住五星级酒店，从小学开始每年定期旅游之类的，在那个时代同龄人里还算是比较先进的。我记得我上高中的时候一个朋友得知我去过7-8个国家还表现的非常羡慕，但是一些不好的习惯也继承了下来，比如说出门不记路习惯打车，买东西不懂节约不看价格之类的。我父母现在老了，虚荣心已大不如从前，所以基本上也不怎么花钱，而我有意识地控制自己的花销，希望能吸取他们的教训。那么是什么教训呢？我觉得有几个方面：
1.就是当你花钱太大手大脚了你会习惯于高消费，这会让你失去自由（你的工作必须要提供一个水平的消费不然你会感到不舒服），这是其一；
2.没有或较低的储蓄。我妈很喜欢说“钱是靠赚的，不是靠省的”，但是真相是，钱是靠赚+省的。如果不会省钱，即使200-300万一年的家庭收入，在深圳可能存100万都存不到，人就是这样很奇怪的生物，有钱了你的各方面生活标准都会上升，所以要学会适当控制自己的欲望；
3.人际关系受到困扰。当你表现出行情很好的时候，你周围的朋友、穷亲戚都会找上门来，不是说你薄情寡义，但是真的架不住人多。我爸压力巨大的一个原因是，那几年各种姑姑、姑爹、表哥表姐，来深圳都找他安排工作，在老家建房子要借钱，我妈娘家更甚，处理不好还会成为亲情危机，劳神伤财。此外你在公司的人际关系也会受到影响，你当老板的，下属会嫉妒你赚了太多钱一顿饭吃掉他半个月工资从而不愿意好好给你干活；你的客户会觉得你可能赚他赚的太多了从而心里不爽；你的同行会怀疑你这个生意很赚钱，从而打探消息伺机进入和你竞争。如果上班，你的同事会嫉妒你，怀疑你的岗位油水多，从而有机会能不给你钱和资源就不给你；你的上级会觉得你锋芒毕露，不堪重任。中国的文化就是这样，为什么要劝人闷声发大财呢，因为大家都喜欢李嘉成那样勤勤恳恳的人，而不喜欢王思聪那样得瑟的人，大家本性里都希望能大同，大家能平均一点，而不是一个人赚很多很多其他人都很穷（即使他是合法赚的）。当反感你、嫉妒你的人存在，你的工作无形中就有很多阻力，真正有料的人不敢和你合作，因为你太招人关注怕搞翻车；有知识有思想的人才会觉得你浅薄，不愿意加入你的阵营；你自己会无限膨胀，以为自己无所不能，最后豪赌一波翻车。这个经验我觉得在我这个年龄就有这么深的体悟是蛮神奇蛮幸运的，主要是因为我的家庭经历，事实上很多大佬也是翻在这一点上，比如说王石、王健林、张兰。我太能理解那种春风得意之后的忘乎所以的感觉了（就和我妈没有任何经验却以为自己是超人跑去拍电影），在很多时候逆境没有那么可怕，而在顺境中能再接再厉、心态平稳反而更难，这也是大人物和小人物在关键时刻的差别：闯王李自成打进北京城时何尝不是春风得意，但是毛主席却能在进城前在西柏坡这个小地方停下来开个七届二中全会，告诉下属戒骄戒躁、谦虚谨慎，警惕糖衣炮弹，迎接更大的挑战，在大胜之后保持冷静不忘乎所以是很重要的品质。这种忘乎所以的一个表现就是放弃对自己的约束，一掷千金任性地买买买。所以人应该从消费这种小事上学会自律，限制自己的膨胀感，保持平常心，才能走得远。
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板凳
强势and弱势 发表于 2022-1-19 07:39:35 | 只看该作者
 
我是北京卖房子的，虽然楼上有蛮多真实的答案，但其实只是管中窥豹。作为一个最接近这个城市房产的人，我给大家一个不一样的答案吧。
其实住宅分为很多性质，而我首先想跟大家分享一个作为普通老百姓平时不太接触的到的一种性质的房产——军产房。为什么是军产，因为此类房产数目之庞大，让作为房产从业者无法忽视。如果你在一个区域内买房，你总会发现在外面看起来不错的小区是无法交易的，当然也不一定都是军产，还有可能是无法交易的央产房（微笑脸）。
抛去一些五年之内无法交易的保障类住房以外，其他类型的房产基本上都可以交易了。保障类的住房有经济适用房，回迁房等，光听名字你大概知道这些房产的持有者——低收入家庭或者腐败公职人员以权谋私分配的不符合条件的家庭（虽然近几年此现象越来越少，但房产交易中此类业主不占少数，因为前者家庭一般不会卖房，卖了也换不起没地方住）。再有北京的企事业单位给员工的福利房公房。二环里的平房就不说了吧，最后是零星的少的可怜的商品房，基本上就是北京四环里住宅的格局。至于四环外，商品房的占比稍微多一些，但以上几种性质住宅也少不到哪去。
负能量的事情太多了，不想把一个好好的话题变成愤青对社会的抨击，所以虽然以上性质住房占据北京大半江山，但这里不会展开。
说一说商品房吧，就是所谓的正常交易完全凭市场价购入的这些房产。先不说其他性质房产经过交易之后转为商品房的这些房产。想跟大家分享一个有意思的现象。去年八月份，我有一个客户相中了一个亚运村核心区域的商品房社区。这个小区是02年香港开发商开发的，户型很奇葩，140平米大三居为主。这个小区是整个亚运村为数不多的商品房社区，虽然总价早已过千万，但是相对其他商品房社区，有价格优势。当时这个小区没有房子卖，于是我弄来小区的业主资料电话号码，找几个小同事挨家挨户打过去，给业主开价，问房子是否有意向出售，所谓的“洗盘”。以上是背景。经过一个月的血洗，虽然没有人出售，但意外收获是得到了该楼盘的第一手统计数据。
在这个小区三栋高层，648户业主当中，自住的约占55%，出租状态的为25%，10%资料不全，5%空置.，5%未明确。而我最想跟大家分享的就是这25%的出租和5%的空置。因为出租和空置往往是象征投资客的重要指标，我发现抛除一些仍然身在北京的业主，外地的业主都几乎都是山西和内蒙人。
这太有意思了，这个楼盘交易量最大的时候，恰恰是我过煤矿开采最红火的时代，那时候造就的一大批富商巨贾，主要集中在这两个地方，有眼光的都在北京投资了。之后我又进行了更深层次的调研，发现，60%的换手业主的上一任业主来自这两个地方。
从统计学上来讲，就北京800多万套的房产总量来讲，我的采样率太低了，大概不能构成什么实质的结论，但依然可以说明一些问题。当然了，北京的商品房本来就不多，等什么时候有空作一次类似的调研，我相信结果一定会让诸位大跌眼镜。
那么回到话题本身，就北京而言，持有房产的都哪些“人”，如果组织机构也算人的话，那么答案是，军队，政府，其他自然人可以忽略不计，不服你说说你们家几套房子？
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地板
beginner7 发表于 2022-1-19 07:40:26 | 只看该作者
 
第1张图片

我就不拉仇恨了。放张图团结一下无产阶级吧。
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5#
hellojackie 发表于 2022-1-19 07:40:58 | 只看该作者
 
位置广州，去年清盘了一个项目，总共3千套住宅，其中约100套别墅。
普通住宅的买家基本都是你我一样的上班族，改善性和首次购房大约各占一半。并没有出现什么身份特殊的人，也没见投资公司来扫货。
比较有趣的是别墅。100套别墅的客户大概分类有：
1、80后和85后的客户大约买走了20套，大部分是高薪的上班族。
2、成功的企业老板和高管，这是最多的别墅客户，接近一半左右的别墅是他们吃下的。
3、本地的村民和拆迁土豪，这个也有10户左右，他们一般不工作，平时就是买房投资。
4、政府官员。这部分客户都是通过公司内部关系介绍过来的，数量不多（不到10户）但比较难伺候，用行话说是个性化要求多。不过他们大多是用别人的名义签约。
5、高校老师。比较意外的是大学老师们也买走了约10几套别墅，看来现在知识分子的社会地位和经济地位都翻身了。
大概就是这样，总之因为广州房价比深圳差之甚远，所以在这里想买房，只要平时省吃俭用一些，其实并不太难。
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6#
里表重炮 发表于 2022-1-19 07:41:41 | 只看该作者
 
说实话，房价最近的一波上涨就是在最近几年开始的，这一波上涨之前，大多数人在家里的帮助和自己省吃俭用下买套房还是没问题的，我身边认识的一二线城市持有一套或多套房产的，基本上都是最近的这波上涨前购入的，他们都是工薪阶层，上班族。至于这轮上涨之后购房的，感觉大多数都是出售老房子置换的，真正算家庭完全新购的，好像真没几个。
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7#
吾辈shi妖妖 发表于 2022-1-19 07:42:38 | 只看该作者
 
坐标上海。
前段时间下午出去遛弯，碰到几个老爷爷在树荫底下下象棋。正好闲来无事，凑上去看了看，正好听到了他们的聊天内容。
（他们是用上海话说的，我翻译了一下，可能会有非常微小的偏差）
A：“现在房价又涨了。你说我们前半辈子累死累活挣钱有个什么用，现在就靠收收房租都比大部分知识分子赚的多多了。”
B：“可不是吗。前几天我儿子还跟我说，网上有清华北大的毕业生在抱怨买不起房。我看呐现在再牛的名校毕业生，也不如我们上海一套房子。”
A：“你可别说，现在这个房价一般工薪阶层根本不可能买。要我说外地人还不如从哪来回哪去。
B：“可不能怎么说。他们走了，谁租我们的房子，谁在帮我们抬房价啊。”


听着这些话我不由有些暗暗心惊，但接着想到前两天来我们家打扫的钟点工都在古北有两套小别墅，又有点释然。土著毕竟是土著，人家在这片土地上生活了几十年，有几个窝还不正常吗？
但是我释然了才没多久，想到了自己周围一些朋友，又感到有些揪心。学历都是海龟名校，工作领域都是金融互联网，头衔个个都是高大上，但是在楼市面前，我们真的比不过那些我们心底认为不是特别牛的人。


我父亲是八十九十年代的清华毕业生。在那个年代，他和他的同学基本努力一些在一线城市安个窝都不是特别的难，可是现在呢？上海稍微市中心一套的房子就至少一千万+，即使刚毕业就年薪百万不吃不喝也要十年，怎让那些名校毕业生不望而兴叹？
究竟是因为学历贬值了，还是房价离谱了，又或者是阶层真的固化了？在这座城市里，一个年轻人不靠偷，抢，骗，不走灰色地带，买一套房子究竟有多难？更别提买第二，第三套去出租的了。


我有时候会想，上海这座城市究竟需要的是怎么样的人。诺大的城市，真的不能给辛苦工作的人一个安身之处吗？我不是做房地产的，我不知道这个行业底下有多少的暗流，但在我眼中看来，房价很难降。因为土著不会轻易的卖，而太多人想要买，政府也不会轻易的放地出来。
想起前几天和这边的一个教授聊天，她本科北大博士mit毕业。我问她为什么不选择回国而是选择留在美国。她回答我的内容让我印象深刻：
回国在一线城市买不起房，在二线城市资源太少。年纪轻轻就背上一身的房债，生活没有安全感，不知道多久才能实现财富自由。国内对教授的待遇也没有很好，还不如留在这边，至少买得起房看得起病。


所以你问我一线城市持有房产的是哪些人，我猜有一大部分是本来城市内的土著，父母生的地方比较好，赶上了老房子拆迁换上了新房子。还有一大部分是2002-2006年间攒了一笔钱果断入手房产的人，那时候一线城市的房价真的比现在便宜太多了。最后一小部分是现在的高级白领，一般都只有一套房产且身上背着巨额的房贷，不知道何时才能实现财务自由。
不过话说回来，天天熬夜加班的金融搬砖工一个月月薪可能比不过每天下下象棋打打麻将收房租的拆二代。我竟有种回到曾经地主时代的感觉。
那些从其他城市过来能留在上海的年轻人，是真的不容易。

评论区有人说，不要拿一代人的努力去跟人几代人的努力比较，我认为这个观点只是人为的鸡汤洗脑。哪来的几代人？我们爷爷那代还是无产阶级工人万岁呢。在我看来，大部分人只是享受到了那四万亿的时代红利罢了。
很多评论说我攻击土著？我看了看我的回答没有这个意思啊…我上文提到的很多高学历的朋友其中也有土著。而且我这篇文章的核心观点是理解那些从其他地方来上海的人是真的不容易，不带有任何的批判性思维。大家同生活在同一个城市，能理解就理解下呗。
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8#
月半入山 发表于 2022-1-19 07:43:20 | 只看该作者
 
二线城市，非拆二代。
虽然是二线城市，买房情况也与一线城市差不多。并且，在天津拥有两套或以上住房（最好在市区），需要时置换去一线城市，在一线城市购房也无压力。
相熟的有多套住房的情况：
（以下均是，在爹妈自住无问题的情况下，拥有两套或以上，或者一套价值大几百住房的情况）
1. 土著，爹妈早年间分配及后来购买。
基友a，爹早年间分配公房用于居住，妈分配了一套住房，后为了上学方便置换了学校附近的房子，现在成了学区房。前两年在我的力劝下，又购买了一套商品房。
基友a前一段曾考虑去北京，出掉两套房子，能够获得七百万现金。家里再凑凑，有八百多万现金不成问题。在北京买一套千万左右的房子不成问题。
2. 土著，因工作或者居住需要早年间购买好地段住房。
基友b，为了上下班方便，在其单位附近购买了一套商品房。基友b是普通家庭，好在爹妈都有公职，所以有一点积蓄，几乎是倾全家之力为其购买了套一百平出头的两室（2011年，两万出头一平米的小区，应是当时和平区最贵的新房）。
后来学区划片之后，基友b的房子成了学区房，现在挂七百多万可以很快出手。
如果基友b去北京，至少也能倒腾出七百多万现金，在北京购房也不会有太大压力。
3. 土著，二代底层，爹妈早年间有办法获得多套住房。
这种例子很多，例如，
富二代底层：做小生意突然发达了一段时间，赚了钱后灵光闪现把钱都兑成了几套房子，现在房价暴涨，于是天天傻美。
官二代底层：爹妈是实权中层干部，早年间分配or购买or置换，拥有几套住房。以前，成为中层干部后，生活成本会很低，各种待遇会上来，攒钱速度会很快，当年房价也不高。灵光闪现，把所有钱都兑成了房子。
（合法收入合法购买，或者合法置换，非法手段不再讨论之列）。
二代底层家庭只是在一定时期获得了超过社会普遍收入的高收入，如果没有在早些年适时将存款兑成房子，而是用于吃穿、买车、自费出国等，那么现在也会明显泯于众人。
不认识做大生意或者居高位者，无法讲赚大钱或者做大官的情况。

4. 非土著。大学毕业就速度攒钱买房，然后再奋力攒钱再贷款买一套。
基友c，大学毕业五年时结婚，太太当年有较高收入，就可以达到月收入购买一平米，于是当年购买了一套30多平米的房子用于结婚。毕业九年时，天津房价还未起飞，手中有了一些存款，外加找老板借了一些钱，于是再次出手，购买了一套价格不高的两室，然后开始生孩子养孩子。
基友c觉得还贷压力有些大，于是打算出掉小房子还掉一部分贷款。
基友c如果出掉天津所有的房子，能够获得三百万左右现金，去北京也有购房能力，但肯定不能实现一步到位。
共性：
1. 都是早些年购买，最迟的也在2016年前购买了房子。
2. 当获得超过社会普遍收入的高收入时，把所有钱都兑成了房子。
3. 土著们大都购买了不错地段的房子，尤其是学区房几乎都在和平区好地段，现在单价几乎都在六万以上。
虽然天津是二线城市，但是料想一线城市拥有多套住房的缘由也与上述相差不多。
最后，有一个问题，为何要去北京？
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9#
河北13456 发表于 2022-1-19 07:43:47 | 只看该作者
 
关于这个，我近日写在公众号“星星佬看楼市”的文章《直击心灵，你知道广州人口的二分天下吗？》，是我对广州购房人群的分析，或者可以给你一点启示。
我就完整贴过来吧。

直击心灵，你知道广州人口的二分天下吗？

1）
各位现在还有听电台的习惯么，除开车之外的时间。
我还记得彩色机的时代，晚上听珠江经济广播电台，陈扬，心灵地图，珠三角生活态度。那个背景音乐轻缓响起，让人心扉平静似水。陈老师以他独特的声线开始一贯的开场白：
晚上好，广州的村民们。
呵，村民们。也就只有陈老师敢这样叫了。

广州村民，如今城中村，除了本地土著巷里巷外还这样叫唤，哪还有新广州人或外流入人，会听到这样的乡村尘土之音了？
是的，城中村，是岭南的特色，更是广州街知巷闻的名片。甚至全国范围内，广州也因此给人戏称成一线城市中的村队大部落。
事实上，也是如此。

2）
我们一直很疑惑，究竟是什么人构成广州买房大军的。就简单的一句净流入人口吗？
2016年的净流入人口排名，上海>北京>深圳，第四是广州吗？不是，是东莞，广州排第六，你没看错，天津比广州还高二十万排行第五。如果单纯的净流入人口构成买房大军的话，那东莞房价要俯首广州、天津了？
事实当然否定的，能够沉淀下来的净流入人口才是这城市真正的资源。
简单来说，就是户籍人口。

这还不简单，轻敲键盘，百度一下，广州2016年户籍人口为870.49万。
很好，那请你回答我，这其中究竟有多少广州土著？有多少村民？
估计你卡壳了。

广州二分天下，只分两类人，土著+外地人，土著细分为市民和村民；而外地人又细分为新广州人+外流入人口。

它不似上海北京，由外国人、土著、外地人三分天下，呃，广州黑人倒也不少，但基本不认为是优质外国友人；也不似深圳，基本上是大量移民人口构成的新兴城市，土著数量少得可怜。
广州的土著不容忽视，特别是村民，数量巨大而且能量爆棚。
怎样才算是广州实打实的土著呢？在我看来，市民就是78年改革开放前的越秀、东山（后并入越秀）、荔湾、海珠四区城镇的老广州。白云80年代前也还是郊区，天河、芳村也不过是1985年开始建设的新区（后来芳村并入荔湾），至于花都、番禺（包含南沙）、增城、从化，还是遥远的山卡拉呢，那就是村民群聚之地了。
那我们回到问题，究竟现有户籍人口中，有多少是广州土著，有多少村民呢？
答案：不知道。
哇靠，欠揍呢！

3）
但是我们可以大概推导出来。
我们不是学术研究，只需要知道大概数字，也就可以了。我们能够找到的最早的户籍数据来自于广州统计年鉴，1978年的广州户籍人口为4815417人，分别非农业户籍人口为2314858人，农业户籍人口为2500559人（我国从1963年开始统计农业、非农业人口，当时基本上是以户口性质为标准划分的，属农业户口者即为农业人口，属非农业户口者即为非农业人口）。

我们基于这样的假设，改革开放前，广州户籍人口并没完全开放入户，基本为土著。而按照计划生育后的自然增长率平均约为6‰（1978年到2015年的平均数），截止到2015年，土著户籍人口数量增加为4815417*6‰∧37=6008404人。
我们粗略认为广州土著人口为六百万人吧。

如用非农业人口（市民）数量2314858计算，到2015年，即约289万人。
而农业人口（村民）数量约为312万人。
2015年末常住人口为1350万人，我们接下来就要对这1350万人进行微观大剖析了。对了，为什么要截止计算到2015年呢，因为上一次的全国人口大普查是2010年，再隔五年需要进行1%的人口抽样调查，2015年11月正是抽样调查，准确度较高。
2015年户籍人口为8541913人，粗略认为是854万人，那么新广州人大概是845-600=254万人，外来人口为1350-854=500万人。
那么土著市民：土著村民：新广州人：外来人=289：312：254：500。
慢着慢着，根据2015年的统计数据，2015年末的农业人口（村民）数量为1731646人，怎么回事，不是312万吗？
答案是显而易见的，村民给市民化了，那就是城镇化了，城市建成区的增长，村民变稀缺了。所以陈扬老师不再说村民好了。
312万-173万=139万的村民变成市民了，这是城镇化过程，记住这个数字。(为了简单化，我们省略了逐年农转非并生育的过程）。

那么2015年广州人口构成：
土著市民：土著村民转为市民：土著村民：新广州人：外来人
=（289+139）：139：173：254：500
≈1.7：0.5：0.7：1：2

那就是每新增一个新广州人的同时，产生了0.5个村民城镇化的市民，涌入了2个外来人。
问题来了，这样的人口结构，我们该怎么理解呢？
答案：仍然无解。
卧槽，要掀桌啦！


4）
难道就这样了吗？当然不是了。我们可以从城镇化的过程，人口户籍的变化进程上，看到庞大的潜在收益。
0.5个新增的房东，有1+2个人对其房子的租赁或接盘提供后盾。

这是近30年改革开放城镇化的成果，有接近一半农业户籍的人口转换比，新广州人更是二倍于此。越是农业人口转换的地方，增量购买力越强，基于拆迁补偿还有回迁房等政府福利，这139万的农转非人口，恰恰是房东的重要组成部分。
而原来的289万非农户籍人口， 他们同样不缺房子，他们是享受广州城市化进程的最大受益者，当然也是房东的组成部分。这两批人，无需买房，却拥有大量住房。除了个别现象，多数钟情新房，买房多为投资。
那请问，你能奢望房价会跌吗？如此庞大的房东群体，广州的土著人群，是福利享受群体，是能够影响市政策制定与落地的群体，房价跌了，第一个跳出来搞03年香港游行的就是他们了。
同样，173万的农业户籍人口，自住房不成问题。那究竟买广州房子的真正刚需是谁呢？
254万的新广州人！
这是房子的交易大军，也恰恰是主流媒体一直传播与调侃的购房大军。以高校毕业的人群为主，与媒体文科房产小编惜惜相惜，竭力为广州的高房价口诛笔伐，声势浩大。对楼盘，对地段，对户型，对地价，统一战线始终不渝，大有天下兴亡匹夫有责之觉悟。


第3张图片

可是，他们都忽视了，还有500万的外流人，他们也是支持房子不断换手的强大动力，只是声音很小，不入圣媒法眼。那他们是谁？
他们多数是低学历的小微企业主和务工人员！


第4张图片

新广州人多数是高学历毕业生的代表，与低学历的小微企业主之间，对房子的需求或许有着天渊之别。不只买房，还是租赁。
主流媒体一直拿大学生说事房价。但谁说买房的只能是大学生，小老板们的购买力你能够想象吗？
他们能量杠杠的，可惜名额不容易而已。

5）
先按下不表，我们再看看城镇化的进程，当下的广州，哪里还有这红利呢？请看下图：


第5张图片

老城区加上天河、老黄埔早已百分百城镇化了。剩下的城镇化红利期排名大概如下：
番禺>萝岗>白云>南沙>增城>花都>从化。
这个城镇化排名也基本与我们区域预期潜力相符。
而上节我们提及的一直以来给媒体忽视的小微企业主的住房需求，他们主要在广州哪个区域呢？下面这个数据可以给我们指示：


第6张图片

配合产业的区分，我们可以得出，小微型企业主所在区域以白云为首，荔湾次之，海珠、番禺为后。而越秀为最外流型区域，天河三产金融属性为上，两者以大学生阶层为多。嗯，房产小编声讨浪涛一波高似一波的主战地。
那么小微型企业主所在的区域，他们所钟爱的刚需房子类型是怎样的呢？是大学生们一直希翼的类型，还是文科房产小编一直绘声绘色的最受欢迎房子？
请看下面两图：


第7张图片

第8张图片

白云、荔湾、海珠、番禺，房总价以150万以下为主，150-300万为次，总体上属于上车盘。而面积，总体上以40平方-80平方的两到三房为重。换言之，够住就行，适合就好，逼格不高，精明细选。
这就是小微型企业主的刚需需求。
跟房产小编传统认可的90方三房起步标准，是截然不同的。你买房子的时候，你就要想好，究竟是谁会接手你的房子，自住也可，投资更甚，不同区域不同人群，慎之慎之。

6）
如此啰嗦了一番，或者把你绕晕了。这算是广州总篇的人口篇。而陈扬老师口中的村民，早已经成为历史，或是现在广州地主土豪代名词。
记忆起父辈年代，一辆单车，一踏板，从南海黄岐，跨珠江，过中山八路，沿着江边，一直到东圃，满眼农田。
而如今，高楼盘踞，小区林立，广州火热区域，刚需投资争抢之地，只道是：
昔日良田，今朝黄金。这，也是天下之二分。

有兴致者，更多内容，可以手动关注：星星佬看楼市

星星佬看楼市：周星星脑残粉|广佛楼市业余挖坑吐槽户|只说你看得懂的

最后附上广州历年户籍人口和农业非农业人口数据

第9张图片
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