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[问答] 住宅增值税，个税，及房产税相关解读（上海）

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鄙人窖龄二十七 发表于 2022-2-17 01:30:26 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
住宅税费——————
【一般住宅】：
增值税：现行的增值税税率：5%
城建及教育附加税税率：0.3%
交易登记费：80元

抵押登记费（若有）：80元

个人所得税税率：普通住宅1%   非普通住宅2%

契税税率：首套≤ 90 平税率为1%  
                 首套> 90 平税率为1.5%
                 二套无论面积大小税率均为3%
增值税及附加税计算方式：应税总价÷1.05×0.53%

普通住宅和非普通住宅的界定标准：

1：面积：140平以下
2：内环：总价≤450属于普通住宅
3：中环：总价≤310属于普通住宅
4：外环：总价≤230属于普通住宅
5：不符合上述标准的均为非普通住宅

增值税缴纳条件：
普通住宅买进满五年免征
不满五年全额征收，就是总房价（核定价）÷1.05×0.53%

非普通住宅买进满五年只征收差额部分增值税，例如买进100万，卖合同价400万，就征收差额300万的增值税，公式300万÷1.05×0.53%
买进不满五年同普通住宅一样征收全额增值税

注：
产权若为一手动迁房提供动迁协议和配套商品房供应单可以免征增值税

产权若为售后公房，提供原始购房材料可免征增值税


个人所得税缴纳条件：

普通住宅
满五年且名下唯一免征个税

不满五年或者名下不唯一征收房屋总价1%个人所得税

非普通住宅

满五年且名下唯一免征个税
不满五年或者名下不唯一征收房屋总价2%个人所得税（注：一手动迁或售后公房按1%征收，奉贤青浦区除外）
个人所得税还可以选择另外一种征收标准：如果买进价高不符合免征收条件时可以选择利润的20%，例如：买进价500万，卖出合同价510万，这个时候选择利润的20%就比较划算，只有差额10万的20%，即2万元

契税的缴纳条件：
个人购买首套房房屋面积≤ 90 平税率为总房价1%  
个人购买首套房房屋面积> 90 平税率为总房价1.5%
个人购买二套房无论面积大小税率均为总房价3%
动迁款买房提供动迁协议和结算清单，户主到场签字可以抵扣部分契税，例如买一套300万的房子，动迁款是200万，则按照100万差额作为基数征收契税

售后公房出售后一年内买房：提供原始购房材料可以抵扣部分契税，计算方式同动迁款买房
现实中很多家庭把孩子也写在房产证上，造成孩子再买房时契税按二套计算，常用的解决方法就是去交易中心作析产，把份额划为1%，然后再把1%过户给父母，这是最划算的一种方法

如果是两个家庭买房，一个家庭名下首套，另一个家庭名下二套，则按持有房产的比例分开各自计算契税


赠与.继承.房屋再出售
直系赠与：增值及附加税：免征
个税：免征收

契税：合同价x3%

非直系赠与：
增值及附加税：同商品房计算方式
个税：核定价 x20%
契税：合同价x3%

直系继承：
增值及附加税：免征
个税：免征收

契税：免征收

非直系继承：
增值及附加税：免征
个税：免征
契税：房屋总价3%

公证费：房屋总价1%


受赠或继承得来的房屋再出售时：
契税：同商品房计算
增值及附加税：同商品房计算
个税：核定价 x20% （满五唯一免征）

非居住类房屋税费：需要提供交易中心认可的评估报告
详细计算方法请来电或微信咨询，这里主要阐述住宅类税费计算方式


房产税————这里重点讲一下房产税
房产税执行时间：2011年1月28日出台
房产税：上海和重庆为试点城市，早已有之。
网传的房产税指的是房地产税，性质不同，目前的房地产税提案是没有通过的，望知悉！

1：房产税税率每年更新一次
2：每年执行最新征收单价标准
3：以2022年为例：官宣的单价标准为81948万
4：成交单价≤81948万，征收税率为0.4%     
5：成交单价>81948万，征收税率为0.6%
6：逾期未缴纳房产税，会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五
7：房产税计算公式：=应税面积 × 新购单价 × 70% × 0.4% ÷ 1.05
8：房产税起征时间：产证登记日期的次月开始征收
9：房产税缴纳时间：每年12月31日前缴纳
10：客户方在 2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积
11：夫妻双方为沪籍，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

12：外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围

特殊客户群体房产税的免征条件
1：在沪军官家庭购房免征房产税
2：在沪就读博士家庭购房免征房产税

公司名义购入的房屋，持有期间仍需按季度缴纳房产税
房产税计算方式可自主选择以下：
计算方式一：购入的核定价×80%×1.2%
计算方式二：月租金×12%×月数

房产税征收范围：以家庭人口为基数
1：原有面积+新购面积小于人均60平优惠面积 = 免征
2：原有面积+新购面积大于人均60平优惠面积=只征收应税面积
     （例如：夫妻无孩子优惠面积120平，现名下原有面积80平，加新购面积          100平，则100+80-120=60平，60平即为应税面积）
3：原有面积大于人均60平优惠面积=只征收新购住房面积
4：沪籍首套免征
5：外地户籍居住证满三年或积分达到120分=免征
6：外地居住证未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退还之前所缴税费
7：外籍在沪（居留许可证）连续满三年且在有效期内，可在报税当日直接申         请免征 （台湾为居留签注,港澳居民暂住证）
8：外籍未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退税
9：持有B类证件（海外人才引进）或中国绿卡可直接申请免征
10：2011年1月28日前拥有的房产不计入房产税征收范围

沪籍申请同住人减免房产税的条件：同住人同等优惠面积也是60平
1：同住人为申请人的父母或成年子女
2：同住人为上海户口
3：同住人在上海无居住类产权房
4：同住人和申请人的户口须在同一户口簿或房屋内
5：同住人只能申请一次减免房产税
6：同住人需购房，须先办理同住人撤销手续方可审税

《历年房产税征收单价一览表》

住宅增值税，个税，及房产税相关解读（上海） 第1张图片
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住宅增值税，个税，及房产税相关解读（上海） 第2张图片

——参考文章：点击下面链接了解

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