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[问答] 什么是“共有部分”和“专有部分”，日本人买房为什么要分得 ...

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福撕卡 发表于 2022-2-23 20:51:03 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
前两天一条日本新闻在国内炸开了锅。
“日本的房价收入比达到了8.41，房价最高的东京都，新房达到了13.4。”
为此知乎有了个提问，

什么是“共有部分”和“专有部分”，日本人买房为什么要分得 ... 第1张图片
我在回答下看到一些知乎网友的“神补刀”
不仅如此，日本还没有公摊面积，阳台、庭院还免费送。
为什么呢？
因为在日本，阳台和庭院从产权上来说，并不是“房东”的。而是属于“共有部分”，是整栋公寓楼所有业主共同持有的。那当然不能算在房价里咯。
这在中国人看来可能比较费解。今天我们来聊聊日本买房时经常碰到的问题：
什么是共有部分？什么是专有部分？
为什么我们要知道这些呢？
不仅仅是为了算房价，更重要的是，这些概念决定了一旦房子出现了问题，责任会如何划分。
专有部分和共用部分

我们通常买的公寓，在日本法律上叫“集合住宅”。
顾名思义，很好理解，公寓嘛，一栋楼集合了很多户人家。不像一户建，2、3层的“小别墅”，一栋楼一般就一户人家。
上世纪6、70年代，随着日本经济腾飞，掀起过一阵“公寓热潮”，大量新建公寓如雨后春笋般冒出。1983年时日本政府出台了《区分所有法》，对不动产登记，公寓管理、运营、所有权等问题做出了有关规定。
其中，将集合住宅的所有权清晰地定义为两类：【专有部分】和【公用部分】。
什么是专有部分呢？

对一栋建筑中，各户室所拥有的独立所有权。
这很好理解，打开房门，进了家了，那就是进入“专有部分”了。
在这“专有部分”内，你可以任意切割房型，购买家具，装天花板，装地板等等。像装修、改造、修理等都只能发生在“专有部分”。
这部分没啥好多介绍的。
什么是“公用部分”呢？

共用部分就是一栋建筑物中，除了“专有部分”意外的其他部分。
简单理解的话，典型的共用部分有：

  • 房子大门
  • 公寓入口玄关
  • 走廊
  • 楼梯
  • 大楼外立面
  • 窗户玻璃
  • 窗框
  • 阳台
  • 停车场
共用部分是一栋建筑中所有成员共同持有的。
业主们会形成“管理组合”，每个月向全体业主收取管理费和修缮基金。
公寓共用部分的日常管理就会从管理费中支出。比如聘请物业公司、安保等等。而修理相关的则从修缮基金中出。每过几年还会整体做“大规模修缮工事”。
至于如何管理，怎么修，花多少钱修等等问题，一般由全体业主共同投票表决。
什么是“共有部分”的“专用使用权”？

大家是不是觉得很奇怪？
原来自家大门、阳台、窗户玻璃和窗框竟然都是“共有部分”？
没错，我们很容易错以为这些都是“专有部分”。其实并不是的，作为建筑物外观的一部分，在日本法律里是被明确定义为“共用部分”的。
大家看日剧，很多日本公寓楼，每一户人家的大门都是一样的。怎么可能大家都正巧选了同一款防盗门呢？就是这个道理。
如何理解“专用使用权”呢？
因为没有产权，所以业主不能随意改变现状。比如，你想把卧室的外墙给凿了，把窗户换成大落地窗。
不行！必须经过管理组合批准。业主只能在管理组合规定的条件下使用。
因为有专用的使用权，所以又有专享的权利。比如阳台，专用庭等，邻居当然不能没事随意进出你的阳台，翻入你的庭院。但如果碰到火灾等特殊情况，因为所有权不是你的，你也无权阻止邻居利用你的阳台逃生。
很多有专用使用权的地方，都会有“专用”两个字。如，“専用庭”、“専用駐車場”等等。在房产广告里也经常会把这这些作为卖点，比如超大的阳台等。
问题责任归属

理解了“专有部分”和“共有部分”后，我们就可以谈责任了。
简单说，谁的东西谁负责。
公寓内最常见的邻里纠纷可能是“漏水”，就以此为例吧。
如果是因为居住者用水不当，比如水龙头忘记关了，导致“水漫金山”，渗漏到楼下，影响了其他居民生活，那居住者当然要承担损害赔偿责任。这不难理解。
但是，如果是因为水管问题，比如埋在地板下的水管爆裂了导致漏水，那就是另一码事了。
日本是一个产权非常清晰的国家。水管还分为“共用管”和“专用管”。共用管就是给整栋楼所有居民供水的管道。如果爆了，那就是管理组合的责任，可以走修缮基金进行维修。
而如果有些水管是给某一区域几户人家供水的，那如果爆了，就有这几乎人家共同承担维修责任。


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