普陀区规划公示！能否彻底摘下“市区垫底”帽子，上演蝶变 ...

丁小丙 · 发表于 2022-2-28 03:34:18

未经授权，不得转载

魔都“市区大西北”

说到普陀区，给别人的第一印象往往是低调。
作为上海中心城区中最大的一个区，老普陀经常用沪语自嘲：“普陀普陀（pudupudu），又破又大（又pu又du）”。

确实，普陀一直处在比较尴尬的境地：
区位上，普陀不仅横跨市区内中外三环优质地段，并且坐拥苏州河沿岸的河景，按理说有着较好的发展位置。

【普陀区位】

而实际上，普陀有着“市区大西北”之称，人均GDP相对落后。

【普陀人均GDP排名】 @鬼话宝

规划上，普陀区是“上海2035规划”中，上海七大中心城区中唯一没有中央活动区的行政区，而“北区四兄弟”中的虹口、老闸北、杨浦都各自有一部分被划入2035中央活动区中。

【上海2035中央活动区】@鬼话宝

同时，也是七大中心城区中唯一有一部分不属于主城区的行政区。

【上海2035主城区范围】@鬼话宝

生活配套上，普陀区教育资源相对较弱，区内没有四校八校资源；医疗方面也是上海三甲医院最少的一个区；商业资源最出圈的目前也只有环球港。

【现状配套资源】

这些因素综合起来，使得普陀的房价一直处于同环线房价的洼地。

【现状普陀区房价】

发展较慢，政策倾斜较少，过去的普陀陷入了困境，也有不少人唱衰普陀。

【普陀街景照】@百度图片

那么，
普陀的发展前景，真的这么不容乐观嘛？

随着《普陀区单元规划》和《普陀区十四五规划》近期相继公示，如今的普陀区又被赋予了新的目标和定位，即将踏上发展的新征程。

接下来，让我们一起从规划的视角来看看：
普陀区能否摆脱“破大”之痛，走出“蝶变”之路？
未来的普陀究竟哪些优势板块，能够乘胜追击？

要想了解普陀转型发展的道路，就不得不提到近期普陀区公布的两个重磅规划：
1. 《上海市普陀区单元规划（含重点公共基础设施专项规划）草案公示稿》（以下简称“单元规划”）
2. 《上海市普陀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称“十四五规划”）

首先，单元规划划定了普陀的转型之路，提出了普陀区发展的总目标，可以概括为四点：
西北门户、智慧城区、商贸文化、苏河风貌及生态居住。

【普陀区单元规划发展目标】@单元规划

目标确定，具体会怎么发展？
单元规划提出继续深化延续“一轴两翼”的空间结构，打造武宁创新发展轴，建设北翼城市转型示范走廊，构建南翼滨河开放活力带。

【普陀区单元规划空间结构】@鬼话宝

一轴：指武宁创新发展轴，依托武宁路沿线科研院所，联动重点项目及高校资源，旨在把武宁路打造成为带动全区转型发展的创新轴线。

【武宁创新发展轴照片】@百度图片

两翼：分为北翼城市转型示范走廊和南翼滨河开放活力带。
北翼城市转型示范走廊，以桃浦转型示范带动全区转型发展，推进桃浦与真如一体化发展，打造上海西北部创新发展的示范走廊。

【北翼城市转型示范走廊】@百度图片

南翼滨河开放活力带，进一步推动长寿商业商务区、长风生态商务区、长征商务区发展，加强苏州河沿线空间贯通河慢行交通，全面提升文化娱乐、商务商业、休闲旅游、生态宜居等功能。

【南翼滨河开放活力带】@百度图片

同时，另外一个我们需要关注的是《特定政策区规划》，在这里普陀区划定了三种特定政策区：地区中心、创新功能集聚区以及战略预留区。
很显然，这些特定政策区也是未来重点发展的地区。

【普陀区特定政策区规划】@鬼话宝

回到最初的问题，要想了解普陀未来如何“破局”，首先要明白它的“局限”在哪儿。

结合“上海2035规划”，普陀是唯一一个没有中央活动区的中心城区，究其原因在于：
在城市职能上，普陀区功能比较单一，居住功能偏多。紧邻静安的区域，大部分只是静安居住功能的延伸。

【普陀区居住用地布局图】@单元规划

在人口结构上，《2020-2025年上海养老产业市场前景及投资机会研究报告》数据显示，2019年普陀区60岁以上的户籍人口已经达到了35.65w，占总人口比例39.9%，也就是说在普陀平均2-3个人中，就有一个60岁的老人。

【上海各区人口结构】

因此，
普陀区“破局”的第一点：
十四五规划中，普陀对真如副中心、苏河水岸经济带和桃浦的产业转型加速的决心。创新企业总部集聚地、科技创新中心新的发展极会对普陀区的带来经济优势，并将为普陀带来高端人口导入的可能性。

【普陀区“十四五”科技创新重点项目地图】@鬼话宝

中以（上海）创新园、上海清华国际创新中心两张“王牌”，就业集聚将带来大量的就业岗位和高素质人才。

【实景图片】@来源网络

普陀未来将以真如、真北长征和长风为核心形成的产业三角地带，是各产业项目建设的主要集中区域，配合商办设施载体的建设和就业人口，势必改变上海西北片区的资源格局和消费走向。

【普陀区未来产业三角带】@鬼话宝

因此综合“普陀单元规划”和“上海2035规划”，我们可以得出未来普陀区的发展呈现“多点开花”的发展模式。

【普陀区规划“多点开花”】@鬼话宝

在中环位置拥有两个大型片区的公共活动区——真如和真北，西北部桃浦的发展也是拭目可待，以多个片区自成体系发展来形成协同作用，也能让各个片区发展出自己的特色。

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最早上海的“鄙视链”是“上只角”和“下只角”的划分，到后来的“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，现在鄙视链也进入了3.0时代——区域内部。
这个现象在普陀区尤为明显。

正如脱口秀里所说的，普陀也分“郊区人”和“市区人”，划分的标准就是：哪里更靠近静安。

但是，
“偏普陀”的房产的价值，
就一定不如“偏静安”吗？

为了和大家探讨这个问题，我们对普陀区房价大数据进行了分析：
我们选取了2021年7月至2021年10月，普陀区2021年下半年的二手房挂牌数据，采集了总共364个小区的1252组房源数据。

数据来源：五大房产中介公司（链家、我爱我家、中原、Q房、21世纪）挂牌房源数据（去重后）【房价数据示例】@鬼话宝

从中我们发现普陀区的房价差距很大，范围从4.4万/㎡到13.7万/㎡，同一个行政区不同小区的均价相差3倍。

【房价TOP10小区】@鬼话宝

为了分析普陀区房价的空间分布规律，我们根据这1252组房源数据制作了《普陀区房价地图》。

【普陀区各小区房价分布图】@鬼话宝

从上图中，我们发现普陀区房价的第一条分布规律：
普陀区房价总体呈现东南高西北低的态势，“偏静安”的房价确实高于“偏普陀”。
当我们再把每个小区都按照所属街道进行整理分析后，得到下图：

【普陀区各街道平均房价图】@鬼话宝

从上图中，我们发现普陀区房价的第二条分布规律：
“偏普陀”的某些地区并不输给“偏静安”，比如长风、长征及万里街道。

仔细看，还能发现其中几条小规律：
1. 沿苏州河板块的房产价值普遍较高，滨河优势非常明显；
2. 在普陀西北价格偏低的趋势下，万里街道的房价明显高于周边，属于崛起中的板块；
3. 真如作为普陀区域中重点发展的板块之一，房价却偏低。

但是，光看价格的绝对值肯定不够，也需要考量价格的变化幅度（“涨跌幅”）。

【房价涨跌幅TOP 10小区】@鬼话宝

于是我们将普陀区364个小区，从2021年7月至2021年10月的房价涨跌幅，也落在了地图上，试图找出其中的规律：

【普陀区各小区房价涨跌幅分布图】@鬼话宝

从上图我们可以发现：
1. 涨幅较大的板块居然是位于“偏普陀”地区，尤其真如、桃浦及真北板块涨幅明显。
2. “偏静安”地区下半年房价保持稳定且略有下跌趋势。
换一种表达方式可能看起来更明显：

【普陀区各小区房价涨跌幅分布图】@鬼话宝

总结一下，普陀的房价整体分布规律：
1、房价现状：普陀区呈现东南高西北低的趋势，“偏静安”区域房价较高，但长风、长征、万里的价值也比较高；
2、房价涨跌幅：普陀区桃浦、真如板块涨幅较大，潜力值较高。

从上面的规划和房价分析，你会发现有几个板块的发展值得我们注意：

1. 中部区域一直备受关注的城市副中心真如板块；
2. 东南区域区位非常优秀、房价较高的长寿板块；
3. 西北区域卯足了劲追求发展的桃浦板块。

· 这几个板块的规划是怎样的呢？
· 有哪些优势因素？
· 是否是买房置业的优先选择呢？

真如副中心的未来，
真如你所愿吗？

最近，关于真如板块楼盘房价的讨论也是沸沸扬扬，“真如复兴”也是备受关注。

确实，作为普陀最有发展潜力的板块，真如的崛起已经等待了十年之久。
说到真如，总会被冠以“唯一一个没有发展起来的副中心”的称号。

20年的时间，徐家汇已经是真正的宇宙中心；五角场成为了知名的市级商圈、杨浦的科创基地；花木则另辟蹊径，汇集各大公募和私募基金总部，金融企业质量超过陆家嘴，真如的目前发展状况显然与其他三大副中心相去甚远。

【上海四大副中心】

然而在面对下一个“黄金十年”，鬼宝认为真如正式起飞的时机已经成熟了。
空间决定了规模，作为上海市中心最后一块可供大规模成片开发的土地，真如的开发规模将令全上海为之瞩目。规划各类建筑开发总量达到约640万平方米，开发体量为四大副中心之首。

【真如副中心效果图】

真如未来的定位是高端商务和居住区以及建设面向长三角的公共文化服务中心，依托科技园区、重点科研院所、高校等主要载体，形成“一轴、一带、六区”的空间结构。

【真如副中心规划结构】@鬼话宝

总结一下，真如板块 “令人心动的置业”优势：

交通方面，根据真如城市副中心新一轮公布的规划，真如未来将是五轨交汇之处。未来的真如向西北辐射至宝山、嘉定等片区，向东南与徐家汇、静安寺、淮海路等中心商圈无缝连接，20分钟畅达人民广场，也将是继徐家汇后据人民广场距离最近的城市副中心。

【真如交通规划】@《真如规划建设方案》

配套方面，真如的商业项目开发体量在上海中心城区是前所未有的，高尚领域、星光耀广场、天汇广场、中骏天悦四大商业体目前正在加快建设；而文化领域，中海大剧院、真如文化中心、艺术博览中心、中海银杏文化广场等主要公共文化功能区正在建设中，未来将极大地丰富沪西居民的精神文化生活。

【真如配套规划】@《真如规划建设方案》

生态方面，真如着力打造长约6公里，宽130-150米的复合型生态廊道，串联普陀区内外环地区。真如绿廊贯穿后，将有效推动区域转型发展，提升综合竞争力。

【真如生态环境规划】@《真如规划建设方案》

尽管真如错过发展的最佳时期，但就目前而看板块内轨交、商业、学校、医疗等基本生活配套也已初具规模，随着城中村、水产市场的拆迁，真如终于开始展现“伟大的1平方公里”的潜能！

【真如副中心效果图】

关于真如板块，我们的答案是：
上海城市副中心的建设，只会迟到，不会缺席。

“龙头老大”长寿路板块，
能否迎来“第二春”？

长寿路苏州河板块是普陀唯一全境都在内环内的优势板块，与静安、长宁都有交界，是全区最成熟最核心的地块。

【普陀长寿板块区位】@鬼话宝

尽管长寿路在转型过程中不是很顺利，但北横通道的建设给了它机会。
北横通道，串联整个北上海经济活力最强的数个板块，让普陀区沿线板块居民来往市区更加方便。北横通道的开通能对长寿板块带来城市级的红利，来改善长寿板块的资源能级。

【北横通道长寿路区域】@鬼话宝

再说苏州河的改造，普陀人民一直以来忽视的事实是普陀区占据了苏州河最好的资源，但却没有好好利用，长寿板块在苏州河连湾上，拥有苏州河几个连续的河湾，这样的天然地理条件是不可多得的！

【苏州河长寿路区域】@鬼话宝

长寿路板块，北面是苏州河的莲花湾，南面是北横通道，正好夹在两条东西轴线之间，是发展空间比较大的板块。长寿板块未来房产价值的发展空间不可估量！
总结一下长寿板块 “令人心动的置业”优势：
交通方面，板块内部地铁有13号线和7号线穿过，地铁14号线在年底预计开通，在板块边缘11/13号线的隆德路站、3/4号线的镇坪路站、中潭路站都是比较近的；长寿板块紧贴内环线，外加长寿路主干道，道路交通便利优势凸显。

【长寿路板块交通】

配套方面，长寿路整体商业体量不大，但商业中心服务范围基本能覆盖居民生活圈，满足日常中低端需求；同时长寿板块可以共享静安区的资源，满足居民高端购物需求；

【长寿路板块交通】

重大项目方面，非常令人期待的是体量达到30万方的“天安千树”项目，集购物、餐饮、文娱、文创、酒店、办公等完整的综合体形态为一体，以创意为基因，把建筑艺术、文化传承和历史遗产以及自然风貌都融为一体，号称是中国乃至全世界不可复制的地标。

【天安千树实景】

总的来说，长寿路板块是少有的能把价格、地段和居住体验结合得比较优秀的区域。
目前长寿路板块的房源挂牌均价7.3万，相比于周边的武宁路、江宁路、中远两湾城等板块，是实打实的性价比板块。

关于长寿板块，我们的答案是：
长寿路板块置业情况还是有非常大的潜力的！

“未来五年，看桃浦”？

桃浦，在老上海人的印象里可能是个环境没那么好的工业区。从1997年至今，桃浦进行了3次转型，2017年桃浦正式更名为“桃浦创智城”，开启了从“制造”向“智造”转变。

【桃浦转型发展历程】

作为2035重点发展的区域，桃浦板块坐拥“三环三射”的交通条件，可以说是联动上海主城区、衔接长三角沪宁走廊的门户咽喉和交流枢纽地区。

【桃浦板块区位】

在这近10平方公里的区域未来将打造成上海数一数二的大体量板块——桃浦创智城，加快从老工业基地到绿色生态城区的脱胎换骨式转型，努力打造中心城区转型升级的示范区、上海科创中心重要承载区。

围绕“国际创新城”的定位，桃浦的定位之高可以与前滩媲美！

【桃浦创智城】

总结一下桃浦 “令人心动的置业”优势：
配套方面，桃浦创智城规划的商办体量甚至超过了前滩！
就业方面，普陀区代表上海承接国家战略，中以（上海）创新园区则是代表着整个普陀区的转型发展方向，未来桃浦将会提供更多的就业岗位，吸引年轻人回流就业。
环境方面，桃浦智创城内的桃浦中央绿地，将成为中心城区最大规模的绿地，一个绿色生态居住区冉冉升起！

综上所述，桃浦创智城早已不是我们印象中的重污染工业区了，而是逐步走向“宜创宜业宜居”的国际创新城。

【桃浦置业优势】

在普陀十四五规划中桃浦创智城将彻底摆脱工业转型之后的困局，普陀的西北地区将真正意义上迎来转型，这将成为上海市区范围内最后形成的新城规划，桃浦板块也将成为普陀北部的焦点板块。

【桃浦创智城效果图】

关于桃浦板块，我们的答案是：
当下正是桃浦创智城厚积薄发的兑现时刻，增长空间大，房产价值大。

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以上三个板块，一个是目前风头正盛的长寿路板块，一个是未来担负重任的城市副中心真如板块，另一个则是科技创新扎堆的桃浦创智城板块，那么究竟如何选择呢？

在这里我们将简单进行一下总结:

发展现状：
A、以长寿路为主的滨河板块：开发建设较早，以老房子为主，近些年也有新房入市，目前一直尝试转型，M50创意产业园、天安千树等项目植入，有望成为普陀区的地标项目。
B、真如板块：牵绊真如发展的地皮和开发商问题已经解决，拆迁速度也在迅速加快，已经腾出大量待开发空地。
C、桃浦创智城板块：经过一系列如火如荼的老厂房拆迁，目前已经建成中央公园绿地的生态核心，创智城也将围绕绿地公园建设。

规划定位：
A、以长寿路为主的滨河板块：老牌商业中心，目前正在转型发展，向文化生态商业多维度进行发展。
B、真如板块：依托科技园区、高校、重点科研院所，形成“一轴、一带、六区”的空间结构。
C、桃浦创智城板块：打造中心城区转型升级的示范区、上海科创中心的重要承载区。

配套资源：
A、以长寿路为主的滨河板块：整体商业体量不大，但商业中心服务范围基本能覆盖居民生活圈，同时可以共享静安区、长宁区的资源。
B、真如板块：高尚领域、星光耀广场、天汇广场、中骏天悦四大商业体目前正在加快建设，中海大剧院、真如文化中心、艺术博览中心、中海银杏文化广场等主要公共文化功能区正在建设中。
C、桃浦创智城板块：桃浦拥有超过前滩的商办体量，地铁11号线增强了整个地块的交通便利度，未来会增加一系列体育、教育及文化设施的建设。

优势资源
A、以长寿路为主的滨河板块：苏州河的改造及北横通道的开通，提高了整个板块的能级。
B、真如板块：真如的商业项目开发体量在上海中心城区是前所未有的。
C、桃浦创智城板块：代表上海承接了国家战略，中以（上海）创新园区将代表着整个普陀区的转型发展方向。

看到这，这三个板块间的争分对决也有了答案。

从买房和置业的角度来考虑，未来五年普陀区板块发展的优先排序：

NO.1 以长寿路为主的滨河板块（包括长寿、武宁及长风板块）
上海内环代表的“三高”——高医疗水平、高教育质量及高生活品质，因此普陀内环板块将是目前发展的大势。

NO2. 以真如为核心的“副中心”区域
尽管真如作为“城市副中心”发展不如预期，但仍是普陀的重点项目，目前“真如境”项目也是备受关注，未来真如的势力也是不容小觑的。

NO3. 处于中外环与郊区接壤的桃浦创智城
近三年桃浦板块都没有新房供应，积压的需求量或许将在今年得到释放，目前桃浦价值高地创智城的规划还没落实地位，导致这一片整体价格偏低，但未来可期。

在上海今年第六批集中入市项目中，普陀区有两个新盘名列榜单（新湖明珠城三期和苏河望），想在普陀买房置业的小伙伴们可以关注一下，抓紧上车！

【第六批集中入市项目】@鬼话宝

好了，
今天关于普陀区的城市规划解读和房地产市场分析就到这里。

关于上海市“中心城区各区单元规划和十四五规划解读”的文章，我们已经聊了静安区、徐汇区和普陀区，接下来还将继续给大家解读，请大家“星标”并且保持关注哦！

敬请期待！

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P.S. 本文仅是对于相关城市规划的个人解读，仅代表个人观点，仅供参考。文中涉及的规划内容，最终以有关部门的解释为准。

对了！我们还建有“普陀区”规划与买房讨论群，是一个关于普陀区各重点板块的城市规划 & 楼盘置业的讨论群，欢迎大家加入。
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静安区单元规划与十四五规划解读

徐汇区单元规划与十四五规划解读

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好知为之77 · 发表于 2022-2-28 03:34:56

[捂脸]桃浦这板块相当不看好，不信自己去走走就知道，什么智创城。。别光听zf吹

唯冷独嗳月倾心 · 发表于 2022-2-28 03:35:02

金山人均意外的高啊[doge]

连生商贸 · 发表于 2022-2-28 03:35:16

从静安合并掉闸北之后，就宣告了普陀的彻底完蛋。说再多也没用了，怪就怪当年没傍上静安的大腿。

depositor · 发表于 2022-2-28 03:35:38

完全没分析到点子上啊我说一个大家可能都没关注的点2021年的中考改革普陀可能是最大赢家优势一：小学教育还可以优势二：没有什么好高中优势三：初中数量多我相信有能看明白的

唐人辉 · 发表于 2022-2-28 03:36:37

坐等大神分析

殇白衣渡我 · 发表于 2022-2-28 03:37:28

我们给大家做的是城市规划解读，城市规划是不包括具体学校的，规划只负责确定教育用地的类型，而具体是哪所学校这是教育局管的，规资局无权管，压根和规划无关。所以您所说的教育“好不好”，不在文章的讨论范围。

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