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[问答] 不躺平！世茂、恒大、融创、雅居乐等房企开启疯狂甩卖模式 ...

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vhzbxj 发表于 2022-3-16 11:59:31 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
近期，雅居乐、碧桂园、招商积余、富力、中南、禹洲、祥生、荣盛、万科海外等多家房企将旗下资产“摆上货架”。据乐居财经不完全统计，去年下半年至今，房企处置事件超120起，已售待售资产已超3200亿元量级，选择出售的资产类型除了地产项目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等难盘活、周期长的资产项目，以及一些烧钱的多元化业务。

不躺平！世茂、恒大、融创、雅居乐等房企开启疯狂甩卖模式 ... 第1张图片

企业出售资产，除回笼现金抵御严寒外，也面临着2022年上半年偿债高峰期所带来的压力。
据克而瑞数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
01
多家民企 已累计出手百亿资产
2021年，部分房企出现流动性危机，低气压所笼罩房地产行业。
2022年开年，多家房企加入到出售旗下资产来补充现金流的大军中。短短两个月时间，包括恒大、融创、世茂、中南、禹洲、奥园、雅居乐、花样年等房企，均已成功将部分资产转让出去。据了解，出手的几乎是国资。
世茂集团
1月21日，世茂集团发布公告，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权。
这块地位于上海黄浦江畔黄金地段，世茂2002年通过法拍获取，规划为商业和办公，使用权面积为4988.5平方米。
该项目接盘方为上海久事，属于上海市政府旗下国企，主要从事营运经上海市政府授权的国有资产及投资政府项目。公告显示，通过出售该项目，世茂将获得2.7亿元的收益，所得款项90%将用于降低其负债。
这个出售，对于世茂信心的提振很有帮助，世茂在上海经营多年，在上海有多个地标级商业及酒店项目，上海政府能够出手拉一把，将有利于其后续进一步的资产去化。
另外，据中国证券报从相关机构处获得的一份文件显示，世茂集团及其下属公司（合称世茂方）正对其全国35个重点项目进行推介。
项目多位于北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、天津、武汉等一二线城市的优质地段，其中包括上海南京东路世茂广场、上海深坑酒店、上海浦城小区、深圳深港国际中心等知名项目。
文件显示，这些项目合计报价约741亿元，剔除抵押融资和项目贷款余额531亿元，世茂集团可回款约210亿元。

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数据来源：相关推介文件
相比于世茂成功处置一幅土地资产，融创短期内至少已将三个项目出售予国资，进展神速。
融创中国
报道显示，近期融创已将昆明融创文旅城二期40%股权转让予珠海国企华发，转让价格为14亿元。此外，融创还将武汉甘露山文创城部分股权，转让给了国企武汉城建。同时，融创又退出了常州融誉置业，接盘方为厦门国企建发及江苏城开地产集团。
在相关出售案例中，孙宏斌依然保持了雷厉风行的果断风格，部分项目甚至低至4折出售，对市场展现出巨大的诚意，这可能是融创项目得以快速转手的原因。
正如地产目前已经陷入严重的观望情绪，楼市要想恢复元气，最快也要二季度，慢的话可能要下半年。
国资要接盘，价格折让必须足够有诚意，毕竟国企也要避免国有资产流失减值的风险，融创果断折价自救是正确的选择。

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恒大集团
随着工作组进驻恒大，目前恒大的资产处置已经非其老板能够掌控。
最近恒大在全国范围内的项目频繁易手。1月17日，恒大旗下佛山市顺德区盈沁房地产、昆明恒拓置业发生工商变更，由债权方五矿信托接盘，为央企中国五矿集团旗下公司。
1月10日，恒大退出徐州御嘉置业、徐州御泰置业、徐州海亚栖置业，这三家公司的接盘方均是徐州市潘胜地产，股东为徐州市国资。
对于恒大来说，在目前资金困难，大量项目难以推进的情况下，将一部分项目转让给国资，有利于实现“保交房”的核心任务，也能够减轻自身负担。
而对于地方政府来说，保障项目交付、维护社会稳定是核心任务，接下恒大的项目也是地方最后托底的体现。
但值得注意的是，恒大最新动态随着许家印新春开工讲话而曝光。
“我从去年6月份开始就一直强调，任何时候都不能贱卖公司资产。不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”许家印在恒大举行的2022年保交楼新年开工动员大会上作出表态。
同时，无论是处置资产还是开展项目合作，可用任何形式跟任何单位合作，但是，一定要建立在保障公司权益的前提和基础之上。
此外，许家印表示，要杜绝项目合作的漏洞。项目合作过程中，都会跟恒大以往上马项目一样，情况非常复杂，容易出现各种各样的问题。
“近期，个别项目在处置资产的过程中，也出现了擅自贱卖资产、严重损害公司利益的行为。这些事情不能说做了就做了，一定会追责。同时，恒大也一直在制定和完善各种管理制度，杜绝类似现象的发生。”许家印表示。
雅居乐
1月25日，中海地产公告称，于2022年1月21日及24日，拟分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元(可予调整)。
收购事项完成后，中海将持有广州利合73.33%股权。在世茂、雅居乐售卖股权前，广州亚运城项目由中海地产、碧桂园、雅居乐和世茂集团合作开发，持股分别为20%、26.67%、26.66%和26.67%。
作为超级大盘的广州亚运城，是一座商住混合式综合体，总建筑面积约为582万平方米，目前剩余货值约229亿元。从2010年开盘到现在，已经开发运营逾12年。最近四年都是广州单盘销冠，年销售超过百亿。
总体来看，粗略统计下，近期几家民企出让给国企的资产，累计已经达到百亿级别。资产出售，一方面让民企获得了周转的资金；另一方面也是对市场信心的有效激励。
02
弃“车”保帅
花样年潘军在万字言书中提及，“因为集团现在回血的机能没有了，融资的机能也没有，只能靠变卖点资产。”
的确，对于暴雷房企而言，再融资“借新还旧”被堵死后，逆势翻盘概率大小，取决于老板肯不肯出售资产的态度，以及出售资产的规模与时机。
去年9月底，花样年先剥离的是彩生活旗下核心资产予碧桂园服务，交易代价33亿元；10月，花样年退出与奥园合资的城市更新公司；11月，花样年退出北京密云的国祥府、国祥云著两个项目；
年前，花样年又将重庆渝北区新山和悦项目转让予越秀金控，总代价2亿元。此外，它还出售了成都、南京、深圳、宁波等城市的持有资产。
在甩卖资产方面，除了花样年，佳兆业、奥园、宝能等暴雷房企也毫不含糊，通过快速处置资产来缓解资金压力。地产老板把公司资产都拿出来变卖，除了做主观上的努力，给市场表达信心和诚意外，客观上还有来自社会、政府的保交楼、保兑付压力。
去年11月3日，佳兆业关联理财机构锦恒财富出现3亿理财产品逾期，撕开了这家房企资金的脆弱一面。次日，因为身体原因住院的郭英成也选择“站出来”，与现场投资人音频连线，“佳兆业是负责任的企业，给一些时间和空间，佳兆业有能力和办法偿还本息。”
当天下午，佳兆业拟定一份详实的资产处置清单，包含深圳18个项目，面积达144.72万平方米，总价值约818亿元。
紧接着11月16日，佳兆业最新的资产处置清单中，项目数量由18个增加为25个。9天后，佳兆业出售香港启德项目，回笼资金约18.32亿港元。此外，包括北京佳兆业广场，物业管理公司佳兆业美好67.2%的股权被放上货架；春节前，佳兆业还为旗下文体业务紧锣密鼓寻找战投方。
与佳兆业命运相似的另一家华南房企奥园，也难逃理财产品暴雷的魔咒。在理财兑付逾期的第二天，奥园紧急召开会议，郭梓文站出来表示，不躺平，不逃避，“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”

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奥园不躺平的手段之一，就是积极处置资产。去年11月初，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。
紧接着11月中旬，奥园以9亿港元出售香港燕贻大厦部分物业；11月15日，奥园广州荔湾东塱项目公司从100%持股比例降至51%，引入世纪金源。
虽然有评估机构表示，“奥园处置境外资产是为了加速回血，大概率是做赔本买卖”，但进入2022年，奥园出售资产的脚步仍未停止。1月26日，它以10.78亿元向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。
据知情人书透露，截至目前，奥园已成功出售多个境内外项目，涉及广东阳江、惠州，江西九江、广西浦北、福建漳州等地，境外则涉及澳大利亚、加拿大等地，总体回笼金额达30亿元。
从上述奥园处置资产的轨迹可以发现，在资产亟待转化之时，轻资产的物业以及境外资产，是最具变现价值的优质资产。
而针对境内资产尤其是旧改项目，奥园则希望保住基本盘，并非直接出售。其对城市更新项目的处理也大多用来质押以换取过桥贷款。截至2021年半年度，奥园拥有逾70个城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元。
另一边，宝能系和姚振华面临来自监管部门和内部员工的压力，也从未躺平与逃避。宝能表示将出售包括深圳宝能中心、旧改项目、前海优质项目、物流园资产包项目等8大资产项目。这8大资产项目评估价值超1000亿元，预计3-4个内能回款约200亿元，且个别项目已达成交易。
但资产处置需要时间，抛售股权或许是最高效的现金回流方式。去年9月以来，在部分信托计划与理财产品发生逾期后，宝能系不止一次通过城抛售华侨城A、合肥百货套现，回血超11亿元。

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