今年是西安房产中介的寒冬吗？

艾哓拾 · 发表于 2022-4-6 12:55:09

是的，
应该是全中国的房产冬天吧。

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现在基本西安本地人一般是这样的配置，差不多一个家庭都有3套房，或者更多。
反正我身边接触到的人群基本都在3套以上，有的甚至在外省也有几套。
每个人就一个身板板，一家人睡一套房，出租一套房，闲置一套未来给娃，或者就租出去了……
但西安房子的空置率一言难尽，尤其是那些在曲江刚交房3年以内的，到了晚上，一栋楼能有10家以上房子亮灯，那都是入住率相当不错了。
现在上海房产税的执行，明确的告诉好多人“房住不炒”。首套不计，人均60平方之外开始计算，一个四口之家，只要持有套数不大于4，面积不超520平方，就可以规避到不交一毛税，如果是三代5口，都能做到持有6套，还是不交税，目前上海房产税只针对新房，好多人觉得我提前买了没啥啊，这就是个宣传。
但是，老上海人，有好几套房子的，房产税怎么玩？卖房子的钱要交百分之四十的税，尴尬不？现在直接限购也不让他们再买房了，亏不？
目前土地转让费每年国家拿到手大概在3万亿+，只需要保持就可以了。土地转让费的增加带来国家收入增加与房价上升。但——只要不增加土地转让费，降低一点一样可以稳定国家税收。
提高税收总额的方式很多，就看动哪块“小蛋糕”。近几年国家税收总额基本没变，稳定税收是长远目标，提高国内“硬实力”是未来目标。未来的地皮买卖可能变动不大，甚至还会降低。（比如，不久前，绿城在西咸丝路能源金贸区的土地，综合楼面地价1.6万/㎡，一个小区就算一户2平米就是3万多块，普通家庭10几年缴税，平均1年3000块税收。如果按10%收消费税，对收入底层影响更大。现在不是个人所得税还在退税？生活中很多税都隐藏在增值税里，土地出让可以让付的起钱的富人为了好的位置出更多的钱。
这里有点扯多了，不想看了可以不看。）
部分房子挂的价位虚高，基本一挂就是1年多，买家这边问的多买的少。一个客户把一闲置房挂网上去了，416天了，看的人有18、20来个吧，结果没卖出去。最后房主嫌事多，就下架了。
他家那一层2梯4户，如今3户全都空着，曲江二期，价位适中，中间楼层，8月份有一家人看好了，好嘛，8.30买家直接说：不好意思啊，先不买了！得，白忙活了1个月。
再加上如今房屋买卖的指导价，中介的存在就更尴尬了。
贝壳，大概要重组。万达，正式宣布逐步退出房地产市场了，中介有中介的道理，我也有我的看法，首先，认清事实是把握未来发展的第一步。
本着一个平常心介绍下我眼中的西安房市。请大家理性讨论。

西安

西安的地理位置在全国大部分人的印象里比较偏，靠西靠北，但实际上是正儿八经的中部地区（北京时间还是这里的），陕西省人口不到四千万，和广东人口相比真的是个小省。
西安本地人，不说几代吧，普遍有2套以上的房产：可能是集体产权，也可能是没有产权，这些房子大都位于老城区，基本用途：自住+出租。至于炒作房价上涨之类，本地人极其佛系，随波逐流就好，毕竟这部分房子基本都是单位分的，金钱成本低到令人震惊，但分到房子不容易，房龄也比较大。
这就是西安的有房群体主流，体制内或者国企的员工，商人就算不上了。
目前，外地移民想在西安买一套房，目前首付准备四十万左右，能上车两居（不要怀疑，自己去贝壳、安居客、链家看看，一百万以下的房子也有，只是大部分人不是那么能瞧得上，教育，医疗，交通，新城市移民愿意放弃哪个优势？），同样的房子在16年前，首付二三十万的样子。

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西安楼市的房贷也是另一个压制条件。在2016年以前，公积金是提不出来的，五证不全的小产权满地跑，大都要全款，烂尾房也比较多，房价也就起不来。
另一方面，当时有购买力的人还是能在单位等到分福利房。
在当时的全国，尤其是经济发达些的地区简直难以想象的。那会的西安全身透露着一股浓浓的计划经济的味儿。
2017年开始了变革，西安房市进入了市场经济，需求资金端面的大头公积金放出来了（不懂以前为什么公积金不让用？），需求供给上很多单位不分福利房了。流入的大量新落户人口（哪个段子来着，来西安旅游肯定去派出所溜达一圈，问你落不落户？），房价开始上涨。
到了2021年，西安的房市已经是严重分化的局面。新房主供改善盘（100平以上），刚需盘基本没了。一些二手房横盘了三年有降（此时西安经济的基本面已经发生了变化，民营资本不兴，有点回头往过去的迹象），而另一些二手房价格创出了新高。
家里亲戚有套房子，因为烂尾加拿不到房产证，从2011到2021，市面上的房价都在涨，目前应该是本区域最便宜的小区。如果黑市流通，开发商要收取几十万的更名费，算下来这套房要是有人买，依旧是成本价。但即使这样的小产权房，大多数人还买不起，全款两个字压死多少人？
不如作为房东，依旧是成本价，通胀都跑不过，继续住着呗。

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分析下这套房，算是16年前那个时代西安房市的一个典例——西安房价上涨了，但是涨得钱跑哪去了？
很多人觉得，自己是被房价上涨甩下车了，其实这是个错觉。十年前，按当时的收入，这套小产权因为各种原因，还是买不起。即使买在2011年，这套房也套了房主十年。
离这套小产权大约2公里外的一个小区A，09年的房，房价已经翻了三倍了。当年开盘时，价格就在9000+，在09年大家试想一下，很多人觉得这房子不值，当时这波人也买不起房。当然现在，他们还是买不起。
这个A小区隔壁，是2016年的新盘B，当时开盘房价一万一，最小户型160，大的200+。在16年，即使做按揭，这套房子的首付对不少人来说是一个天文数字。
现在这个小区价格也翻了三倍，对穷逼年轻人来说还是一个天文数字。

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说了这么多，其实就一个道理，类比做股票，有些股票买在山顶过段时间又新高了，有些股票，即使你熊市出手，也是套牢的。
对于必须要买的刚需，没房住的人，你想的问题不应该是套牢解套，因为根本没选择。你不买就不套牢了？每个月的房租，搬家是0成本？
西安房产的长期趋势：
周围大多数本地人的孩子还是在本地发展，体制内，体制外都有。所以给小孩在本地买房很多。
西安有大量高校研究所，吸纳学历较好的一批人留下来，高新产业也有。虽然比不了北上广深，在体量和龙头企业产值上也拼不过杭州成都（想看的自己去政府报告里查数据，各地政府都有年底的经济报告公示，这几年西安是上述城市最低的）。
但对于老陕来说，饮食习惯和气候综合排位，西安是比较好的选择。有几个人不想给孩子买房子留在城市？因为他们知道北漂沪漂的第一代累成狗。
比起北上广还有新一线很多流动迁居人口大的城市，西安这边有很多房东选择持有而不是交易房产的，保有量估计能排个前几。
真正脱手房产的（这个仅仅来自我的身边），出国移民的占一部分，奔向首都魔都等地的也有一部分，剩下的——基本没有了。

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再谝一谝，好多人关心的二手房指导价，这个东西是指导银行房贷的，不是指导市场，想出这一招的绝对是高人。银行房贷的参考价格给了，在此基础上，放6-7成款，市场价放贷不能用，变相的在缩贷。什么房龄久不放贷，批房贷难，就是在给二手房断贷。
银行，市场，地方现在重点是主要保新房，保土地，保地产公司，同时，还有就是疏散地产参与人员，去除房地产金融属性，一招一式慢慢降温，至于房价，要稳，稳稳地让子弹飞一会儿。
有些人还在那深圳降了0.4%房价，抵抗大环境，好吧，就算深圳中介还有温暖的春天和热烈的夏日。
但是西安房产，甚至全国房产行业已经开始渐渐入秋，往后，慢慢降温……中介作为地产行业的衍生行业，能热到哪里？

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