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[问答] 加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项

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sky飞机哥233 发表于 2022-4-9 15:18:16 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第1张图片
在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。

私售

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第2张图片
自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。优点是无需支付任何中介费用。

缺点是
1 ：估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏。
2 ：客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。
3 ：合同（offer）事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。

地产经纪代理

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第3张图片
通过地产经纪卖房称之为Listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告（CMA）。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。
如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第4张图片
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆查看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。
地产经纪还会在所出售的物业前立起For Sale的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（做得比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第5张图片
一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等。如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好全面的准备，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。

当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。


加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第6张图片
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。

卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第7张图片
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or wAIver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。

在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。

有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第8张图片

上步骤简要如下：

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第9张图片
1. 首先卖家需要和地产经纪人委托代理房屋合同。确定房屋卖价和佣金。
2. 卖家经纪人把房屋放到地产公司的网站内部网站上挂牌。地产系统内的50,000多名经纪人都可以看到挂牌信息。
3. 其他的买家经纪人看到房屋挂牌信息后带领买家前来看房。
4. 感兴趣的买家发送买房合同给卖家，卖家经纪人协同卖家审阅合同并提出修改意见。
5. 买家和卖家双方共同接受合同后，24小时内收到买家的买房的定金，交到卖家经纪公司。如果合同含有条件条款（验屋、贷款或管理报告），合同此时并没有正式生效。
6. 合同中的条件条款满足后，买卖双方互相告知，合同正式生效。
7. 通知贷款银行，办理相应手续。
8. 房屋交割之前两三日左右，卖家和卖方律师见面，签署相关产权转移的文件。交付钥匙准备交接。
9. 房屋交割日，卖方律师收到买方律师交来的房款，同时把钥匙交给买方律师。
10. 卖家到律师处拿卖房支票。
11. 卖家大致需要支付的卖房费用
(1) 地产经纪的佣金费用（含买方经纪和卖方经纪）
(2) 解除银行贷款的费用（如果房屋有贷款）
(3) 律师费和律师代收的行政性收费
(4) 购买公寓的管理报告（不含Freehold屋）

加拿大安省卖房详解：流程、费用等相关注意事项 第10张图片
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公众号：bestinvestcanada


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标签：加拿大无人问津注意事项整个过程地产经纪
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