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招商基金研究部首席经济学家李湛:楼市政策或存进一步加 ...
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招商基金研究部首席经济学家李湛:楼市政策或存进一步加码空间,地产股“小
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发表于 2022-4-8 15:36:20
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经济观察网 记者 邹永勤
要说近期最让投资者产生割裂感的板块,当然非
地产
股莫属。
一方面,地产板块在二级市场上走出“小阳春”行情,自3月15日至4月7日,地产指数大涨18.5%,短短15个交易日总市值暴增4478亿元,板块内多只个股成功翻番。另一方面,
楼市
数据却不容乐观,今年一季度百强房企销售金额同比下降高达47%,为近20年来表现最差。而维系两者中间的,则是逾60个城市在今年一季度相继出台了
房地产
放松政策,包括取消和放松限购、限贷等。
在股票热和行业冷之下,当前的房地产无疑成为了争议最大、最难决策、影响最广泛的行业,一方面要坚持房住不炒,另一方面也要把稳增长放在更加突出的位置。那么,接下来楼市走向会如何?地产股行情又能否向纵深演绎呢?
4月8日,经济观察网记者就此专访了招商基金研究部首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事李湛博士。
地产业恶化的根源:房企“双高”经营模式
经济观察网:通联数据Datayes!的统计显示,百强房企销售额自2021年9月以来同比跌幅维持在-30%至-40%之间;而进入2022年后更是每况愈下,前三个月同比跌幅分别达到-41%、-47%和-53%;累计来看,今年一季度百强房企销售金额同比下降47%,为近20年最差表现。请问,究竟是什么原因造成了地产行业近20年来最困难时刻的到来?
李湛:
造成本轮地产行业低迷期的原因众多,比如房企的“双高”经营模式、民众的购房意愿下滑、以及政策收紧和疫情扰动等等。其中,很多人误把政策收紧作为最主要的因素,其实,政策收紧只不过是表面上的直接诱因,而企业的高杠杆、高负债经营模式才是导致本轮地产行业形势恶化的最本质原因。为何这样说呢?我们可以复盘一下去年以来的行业情况就可知分晓。
2021年下半年地产监管趋严,高杠杆经营房企融资快速恶化,同时中资美元债集中到期引发一轮违约潮,致地市成交遇冷,第二批集中供地流拍率达41.3%。虽然当年9月政策开启纠偏,“四限”类政策边际放松,但房企融资方面纾困程度有限,所以才有了以恒大为首的一系列房企爆雷事件的发生。
今年开春后,在融资困境仍未破解之下,卷土重来的疫情对购房需求形成新一轮的冲击,再叠加3、4月美元债偿债高峰,于是乎房企拿地更趋谨慎、投资开发愈发低迷,结果便是地产全链条下行,从而造就这近20年来最差时刻的到来。
此外,购房意愿下滑方面,因为购房偿贷要求有稳定的现金流,疫情后居民收入增速放缓,2021年人均可支配收入两年复合增速6.9%,低于疫情前水平。疫情进入第三年仍维持动态清零政策,居民购房热情和收入预期持续下滑。此外,2021年上半年楼市过热透支了相当一部分未来需求,下半年民营房企违约潮则进一步制约购房和期房交付信心。
而疫情带来的扰动因素亦不可忽视。今年3月疫情快速蔓延呈点多、面广、频发特征,动态清零政策下防控措施持续升级,进一步拖累消费和服务业活动。疫情扩散一方面降低了居民消费欲望、被动提高预防性储蓄比例以避险,另一方面缩小了居民
生活
和消费半径、导致部分消费需求无法被满足。
地产作为消费的重要分项,高度依赖线下实地场景。以地铁客运量作为居民生活和消费半径的衡量指标,该指标领先30城商品房成交面积约3周;因此,预计此轮疫情对3月和二季度地产销售的影响较为严重。
逾60城救市:政策或仍有加码空间
经济观察网:4月5日,兰州市人民政府官网印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施》,迈出全面救市步伐。据通联数据Datayes!的统计,截至4月6日,近一周以来已有6个城市放松楼市调控政策,分别为福州、南宁、兰州、秦皇岛、衢州、绵阳,其中有一半为省会城市。如果把时间宽度拉长,则今年一季度以来已有60多个城市相继出台稳楼市政策。请问,是什么原因促使这么多城市相继出台放松楼市政策?
李湛:
经济数据显示,今年1-2月房地产基本面仍偏弱,面临需求、融资、投资下滑的三重压力。就目前情况来看,稳增长仍离不开房地产,而“因城施策”放松调控,其宗旨就是在“房住不炒”的主基调上实现稳地产。
具体看:1)体量上,房地产是我国国民经济支柱产业,直接影响了其上下游行业的运行情况;2)投资方面,2021年房地产开发投资额占固定资产投资额28%,去年下半年增速快速下滑,可能对GDP增速构成拖累;3)土地出让金是地方财政重要来源,房企受限于资金链、拿地积极性不足,土地出让金下滑会加大地方财政压力;4)稳地产的背后是稳就业,稳就业应是底线。
经济观察网:那么,上述60多个城市相继出台的放松楼市政策,能够起到多大的效力?真能救楼市于危难之际吗?
李湛:
个人认为,目前多地放松力度不足以拉动地产回暖,同时政策具体执行效果如何、能否向高能级城市扩散、能否有效转化为实际需求均有待验证,理由如下:
从融资端来看,虽然有60多个城市相继出台了放松楼市政策,但其对行业的资金压力缓解效果仍不明显。后续还需关注国务院金融委要求“化解房地产行业风险”,金融稳定保障基金的推进落实情况。
而从需求端来看,上述60多个城市主要为三四线城市和少数二线城市,地区购买力偏弱不足以拉动整体需求,同时大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑,仅降低房贷利率对二手房的提振作用有限。
当然,我们也应该看到,放松楼市政策的城市数量正随着时间的推移在增加;同时,3月29日国常会表示“经济下行压力进一步增大”、“咬定目标不放松”,因此,可以预期,稳地产的相关政策或存在进一步加码的空间。
经济观察网:当前的地产业无疑是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业,一方面要坚持“房住不炒”,另一方面要把稳增长放在更加突出位置。该如何理解“稳增长”和“房住不炒”的关系?
李湛:
其实,稳增长和“房住不炒”并不矛盾。政府坚持“房住不炒”、维护房地产市场稳定的决心和定力不变,在此基调上稳增长具有两个发展层次。
1)短期来看,稳增长要充分释放合理的住房需求。就需求端来说,受此前政策收紧影响而未被满足的购房刚需、我国人均住房面积偏小潜存的置换需求、以及逾3亿“新市民”的租住需求等等,这些都应在需求端政策加码的过程中逐渐得到释放;而从供给端来说,前期出险房企和困难房企资金链紧张问题没有明显缓解,需尽快研究落实纾困措施和重组方案,消除供给端风险,从而提振购房积极性和期房交付信心。
2)稳增长的长期目标在于构建房地产新发展模式、促进行业健康平稳运行,包括大力支持租赁住房的发展,建立完善“租购并举”长效机制,推进发展保障性住房和租赁配套等内容。
地产股“小阳春”有望继续
经济观察网:近期地产板块喜迎“小阳春”,部分个股涨幅十分可观。通联数据Datayes!的统计显示,申万房地产指数从3月15日触底2892点后出现岛形反转,虽然4月7日遭遇大幅回调,但短期内指数涨幅仍然高达18.5%,总市值亦从3月15日的16097亿元暴涨至4月7日的20575亿元,短短15个交易日增加了4478亿元;而板块内部分个股如天保基建(000965.SZ)、中交地产(000736.SZ)等更是以连续涨停的方式实现翻番。站在当前的时点,地产股真的具备投资价值吗?
李湛:
本轮地产股回暖偏快、结构性较强,因此短期或有回调出现;但至地产基本面实质性改善前仍可持有。而复盘历史三轮周期来看,当前时点的地产板块同样具备投资价值。
首先,当下的地产股行情折射出市场的预期较高,纵使短期调整亦无改长期向好态势。因为从开春至3月中旬,中央和多地相继出台宽松政策,“因城施策”空间被不断打开,包括下调利率和首付比例、优化房企并购融资、放松贷款集中度管理、鼓励新市民购房等等;而3月16日国务院金融委和五部门联合发声,强调稳地产、稳预期,侧重于化解房地产行业风险,这更是在市场中得到热烈的反应。
其次,展望未来,个人认为,有两个要素将会支撑地产股继续走强。
第一,从政策端来看,目前多地放松举措还不足以提振地产需求,且尚未向高能级城市扩散,执行情况和实际刺激效果仍待观察,地产政策有进一步宽松的空间。
第二,温故知新,历史复盘给出积极信号。数据显示,此前地产行业有过三轮类似的政策宽松周期,分别为2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月,平均周期跨度时间21个月。相对应的,地产指数在此三轮宽松周期内的最大涨幅分别是226%、61%和232%;超额收益方面,三轮宽松周期地产指数平均跑赢大盘46.2%。
本轮宽松周期,从时间上来看才进行了3个多月,从行情看,2月以来地产指数超额收益也仅仅18.4%。因此,无论是从时间宽度还是行情高度,未来一段时期内地产板块的“小阳春”行情仍有望延续。
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