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[问答] 北京蕞全购房资格，持续更新纯干收藏

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19268 发表于 2022-5-2 01:49:11 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
先说一句，别人写的我不认！设一个举报电话，见下图，市住建委电话，第三个就是购房资质的咨询电话，如果觉得我哪句说的不对，直接打电话核实。

北京蕞全购房资格，持续更新纯干收藏 第1张图片
郑重提醒：文章超过6400字，建议想在北京买房的，不管你有没有资质都先收藏本文。光是列出的12条政策文件，就没有人做到过。既然收藏了，就先关注我吧
再次提醒：本文很长很详细，你根本一次记不住，赶紧先收藏下来，顺便点个赞！
写北京买房资质的帖子太多，公众号文章也太多，但我为什么还要写，因为这些大多是摘抄拼凑的，漏洞百出解决不了实际问题。哪怕是直接摘抄北京住建委官方网站上的，也基本都有缺陷。你要在赵家待过，你就能明白官网写的东西，都不给你详细解释，然后给你放一个热线电话，打一个月不一定打通的那种（本文末我也把网址和热线电话都贴上，你也可以试试手气），这样各种大家真实生活中能遇到的问题就都解决不了，模棱两可。归纳起来，本文要解决的问题就两个：1.把政策趋势讲清楚；2.把政策说明白。现在就开始。
先说结论，就一句话：没有北京户籍和工作居住证的单身朋友们，北京留给你们的红利一定要珍惜。不珍惜，等你们结婚了，有孩子了，要接父母过来投靠，就太难了。
本文分四部分：

1. 人口政策——到底鼓励谁限制谁
2. 购房资格——官方口径
3. 一些共性问题——给你确定性答案
4. 未来限购政策的展望
第一部分：北京人口政策到底在鼓励谁限制谁

电视剧《人世间》里面秉昆花了1700元买的房子被收回去，又要回到光字片的老宅，这就是98年推动住房制度改革的初衷之一，就是房子不够住了。所以才有了房地产“长期看人口”的说法。其实何止长期看人口呀，中期、短期难道不用看人口吗？其实既然“房子是用来住的”，对于一个城市人口变化走势的观察就能看出买房政策的趋势来。
北京最新的政策是啥，2022年2月9日中共北京市委、北京市人民政府发布的《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。在这个《方案》中明确提出了主要目标，分别是：
到2025年，积极生育支持政策落实措施逐步完善，服务管理制度基本完备，优生优育服务水平明显提高，普惠托育服务体系加快建设，按照每千人口不少于4.5个托位、其中普惠托位不低于60%的标准，配置完善托育服务设施。生育、养育、教育成本显著降低，生育水平适当提高，出生人口性别比保持正常，人口结构逐步优化，人口素质进一步提升；
到2035年，促进人口长期均衡发展的制度安排更加完善，服务管理机制运转高效，生育水平更加适度，人口结构进一步改善。优生优育、幼有所育服务水平与人民群众对美好生活的需要相适应，家庭发展能力明显提高，人的全面发展取得更为明显的实质性进展。
要知道，这个《方案》的背景是这样的，北京已经连续5年常住人口下降，而老龄化日趋严重，所以《方案》的明确目标概括就是四个字：多生孩子。而生育孩子的主体就是家庭，家庭要有所保障，这个保障其实从去年年中已经开始了，学而思、高途这些的股崩有多大，赵家对多生孩子的决心就有多大。
北京和上海的房子比较特殊，全国人民都知道这两个城市好、都向往这两个城市，全国的有钱人都想来一套。大家可以看看一些豪宅产品的业主都是谁，比如缦合北京、懋源璟玺这种，又有几户是北京人呢？所以北京从2008年房产低谷一走出来在2010年4月京十二条开始就限购，当时明确限的就是不合理的需求，也就是炒房。
十二年一轮回，2022年3月两会政府工作报告对于房地产的表述：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。我来说一下北京的合理住房需求是哪几个需求：
1. 为结婚生育而购房的首套住房需求家庭。
2. 为多生孩子而购房的二套住房需求家庭。这类家庭在未来有可能有多重的鼓励政策出台，我们拭目以待，比如降低首付比例、降低利率、降低税费等一揽子政策，总之这是政策极力鼓励的。
3. 单身北京人或新北京人的首套住房需求。我明确说这不是政策鼓励的对象，因为不直接匹配北京的人口政策，但考虑到“丈母娘经济”和“婆婆斗智大法”的双重作用，以及单身人士的人权，单身购房不可能完全关闭，但是政策一直在对单身人群缩紧，例如最近一次是2021年8月5日市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》中对于离婚的单身家庭又做了进一步限购。这都表明北京政策是不鼓励单身家庭购房的，按照“哪里限制，哪里就有红利”的标准，单身家庭正式在有条件的情况下可以考虑先购房的人群。这样做最直接的好处就是，如果未婚夫妻都非京籍，那么婚后可拥有两套住房，这一点不论是婚姻存续还是非存续的状态下，两人都受益。
所以这部分总结一下，北京市目前的限购政策对于单身家庭（包括未婚、离异、丧偶家庭）依然是很利好的，大家在有条件的情况下可以抓住这种机会。
第二部分 官方口径的购房资格

先上政策目录！全部限购措施都是有官方的文件写的一清二楚，但是因为发文部门不同，文件散落在各处，我把文件标题按照时间顺序罗列一下，大家想看具体文件的，按标题在互联网上搜索，基本都能找到。
1.《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）
2.《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）
3.《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发[2014]382号）
4.《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》(京建法〔2015〕12号)
5.《关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知》（京建发[2015]207号）
6.《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》（京建法[2016]8号）
7.《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法〔2017〕3号）
8.《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》（政府公报 2017年 第14期(总第506期)）
9.《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（银管发〔2017〕68 号）
10.《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）
11.《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的补充公告（京建发〔2019〕266号）
12.《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》（京建发〔2021〕243号）
以上内容涵盖了自2011年到2021年这11年间北京的限购脉络，从中也可以看到在不同房地产发展历史时期各部门对于限购收紧的目标和手段。目前限购基本上是以户籍、区域（主要是通州）、住宅性质、首套或二套、婚姻状况、有无贷款等多维度精准区分。
1、京籍家庭：

本市户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。

北京蕞全购房资格，持续更新纯干收藏 第2张图片
2、非京籍家庭：


北京蕞全购房资格，持续更新纯干收藏 第3张图片
3、港澳台侨家庭：

在京无房且在境内工作、学习和居留的港澳台侨家庭，可在北京（含通州）购买1套住房。
4、外籍家庭：

持有工作类或记者类签证在境内工作且无房的外籍家庭，可在北京（含通州）购买1套住房。
总结一下这第二部分，我们可以看到最近一个政策，即2021年8月5日北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，公告称，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。正是为遏制利用“假离婚”手段购房的行为。从我们前文提到的《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》的人口战略角度理解，也是增强家庭的稳定性，遏制因“假离婚”导致的一系列法律风险和道德风险。这里需要注意的是，在此政策颁布前，即2021年8月4日及以前提交离婚申请家庭，不受此政策的限制。
对于这个政策执行的细则，举例来讲，有如下一些情况：
先以均为京籍的李先生和王女士家庭来举例：
假设，李先生和王女士在离异前名下已拥有2套房，则不论办理离异手续时是两人各分割1套房还是将2套房都分割到某一人名下，李先生和王女士自离异后3年内都不得购房。
假设，李先生和王女士在离异前名下已拥有1套房，办理离异手续时将该套房屋分割到王女士名下，则离异后李先生可按照京籍单身家的限购政策，购买1套房。
假设，李先生和王女士在离异前名下无房，办理离异手续后，两个人可按照京籍单身家庭的限购政策，各自购买1套房。
再以均为非京籍的张先生和刘女士家庭来举例：
假设，张先生和刘女士在离异前名下已拥有1套房，则不论办理离异手续时是将这1套房分割到某一人谁名下，张先生和刘女士自离异后3年内都不得购房。
假设，张先生和刘女士在离异前名下无房，办理离异手续后，两个人可按照非京籍单身家庭的限购政策，各自购买1套房。
第三部分 一些共性问题

1.以公司名义买房的政策

有些家庭或个人有买房投资或自住的需求，但是限购后不能再买，可以通过以现有公司名义或新注册公司购买商品房。资质方面，北京对于公司注册年限、注册地、注册资金等都没有要求，只要是国内注册的公司就可以。特别要指出的是，很多大V和公众号都说自然人独资公司是不具备资质的，这是对于自然人独资公司和个人工商户、个人独资企业的混淆，其实，只要是公司性质，都是具备买房资格的。只有个人独资企业（例如某某工作室、某某中心等）、个体工商户应由出资人或经营者以自然人的身份提交资质审核。
公司买房需要全款买，不能贷款，但是可以在拿到房产证后做抵押贷款。
2017年3月17日北京市住建委发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，企业购买的商品住房，3年内不可上市交易（以网签日期为准）。
2. 居民家庭拥有的住房如何认定

居民家庭已拥有住房包括已经拿到房产证或已完成网上签约的住房。为什么要着重说一下这个，因为北京有很多单位的自建房是没有拿到房产证也没有联网的，这类房子住建委系统是查不到的，这也造就了市场上有很多大爷大妈住着单位分的房子，再购房还是首套首贷的原因。
3. 两人或以上共同拥有一套住房，如何计算名下房屋数量

多人共同拥有一套住房的，各共有权人不论份额多少，都视为拥有一套住房。
4. 《中华人民共和国个人所得税法》修订实施后，部分购房资格申请人因减除费用提高以及新增专项附加扣除不再缴纳个人所得税，购房资格怎么算

《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的补充公告（京建发〔2019〕266号）中对于这种情况有详细的说明：2019年1月1日后，购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如其当月社会保险正常缴纳则计入个人所得税累计缴纳月数，且此后各月只审核申请人社会保险缴纳情况。
这种情况还是有一定的普遍性，也就是说连续60个月，如果个税为零后，就转审核社保，社保就一定不要断了。
我们举个例子说明一下：2022年3月，王先生准备在北京买房，提请以个税记录去审核购房资格。审核部门一查，王先生2021年5月的个税纳税额为0，按照政策，审核部门就会去看王先生的社保缴纳情况，只要王先生2021年5月社保缴纳正常，则可计入个人所得税累计缴纳月数。当然，至于从2021年5月开始，，审核部门也将继续审核王先生的社保缴纳情况了。
5. 什么样的情况下补缴社保，不影响购房资格

因单位注册地址发生变更、扣款失败等确因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过3个月。
6. 北京普通住宅和非普的划分标准

北京市普通住宅和非普通住宅的区分标准是依据由住建委、财政局和税务局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发[2014]382号文），本市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准： 1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2.单套建筑面积在140平方米（含）以下； 3.实际成交价格低于按本通知确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元，本条中单价或总价其中一个条件符合即可。
明眼人已经看到了，这个标准还是2014年的，8年前的了，所以有很多声音都是说这个标准定的太过时了太低了，应该上调。但是目前为止我可以告诉你执行的依然是这个标准，为什么？房住不炒。
7. 北京认定贷款首套还是二套的划分标准

北京2017年3月17日也就是著名的“史上最严限购”当日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
这里面需要注意的一点是，“没有商业性住房贷款记录”不限于北京，全国银行都是联网的，所以在全国范围内只要有过商业性住房贷款记录，哪怕已经还清了，依然属于二套房贷款。
8. 离婚一年内再买房都按二套房贷款计算

北京市为了杜绝“假离婚”买房，在2017年3月出台了政策：只要离婚，一年内再买房都按照二套房贷款计算的规定，这个规定不论是婚姻存续期间夫妻名下有没有房、有没有过房、有几套房、夫妻两方在全国范围有没有过贷款记录的任何情况，都是一刀切的。这个其实建委是不管的，银行到时候按规定执行。
第四部分 未来展望

前面已经把北京买房资质以及周边问题阐述的差不多了，在今年（2022年）3月16日刘副总理主持召开的金融工作会议以及后续一直到3月29日中央经济工作会议流出的一些文件看，大概率我国在2022年采取积极的财政政策，房地产行业期望大幅复苏。但是针对老百姓对楼市的信心低迷的情况，已经有省会城市放开限购。北京这个城市，承载着太多特殊身份，因此随波逐流不现实，但是适度开口是可能的。我们依然回到文章最开头部分，人口政策是长期政策，因此我们接下来从符合人口政策的角度来抛出两种可能性的放松限购的假想。
1. 二孩及以上家庭二套房贷款有可能降低

鼓励已婚家庭多生，需要有切实的配套设施，尤其是5口家庭居住空间亟需扩大。因此有可能政策从二套房贷款角度有所放松，比如非普住宅从80%降低到40%-60%（名下无房多孩已婚家庭40%，名下有1套住房多孩已婚家庭60%），是符合北京市人口政策的，我觉得有机会执行；
2. 2021年8月5日《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》离婚三年内限购政策有可能重新解读

《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》发布的背景是2021年上半年北京房价涨幅超预期，因此在本已严格的限购政策上只能继续加码，公告全文只有一段话：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

北京蕞全购房资格，持续更新纯干收藏 第4张图片
本条公告的内容在短期内废除的可能性不是很大，但是确实又阻碍了真实离婚后重建家庭并有婚生子女的已婚家庭的住房需求。因此在2022年新的住房形势下，本条《公告》有可能将离婚后重建家庭并有婚生子女出生的家庭排除到3年限购之外，这是我的猜想。
希望本文的内容，可以为北京买房人带来确定性的限购政策的指导。买房不是小事，希望在选房路上陪伴读者们做出正确的家庭、生活、以及置业的决策。限购政策本身也是不断在调整，我的这篇文章也会第一时间持续更新。
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