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[问答] 疫情当下，要不要买房？

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raywinner 发表于 2022-6-14 11:49:56 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
疫情当下，要不要买房？
最近很多朋友催我更新，疫情当下，想听听我关于买房的建议？首先抱歉，各位老铁，最近工作实在太忙，同时还在专心研究一部著作，没有及时更新。关于当下买房的建议，我有以下浅见，跟大家聊聊：
一、房价真的不会下跌吗？
日本东京1991年房地产泡沫破灭之前房价指数为215点，2000年时房价指数跌倒100点，2022年3月房价指数反弹到120点，期间2005年房价指数最低为75点，最大跌幅达到65%，因此不要相信有些人讲房价绝不可能跌观点，更不要相信日本房价大涨10年，值得投资的论调，其实现在的日本房价只比2000年涨20%，还不及泡沫破灭时的一半。万一经济处理不好，房价跌个60%是绝对有可能的，且20多年也涨不回去。
二、房价什么时候会跌？
这个因素比较多，我的知识未必全对，仅供大家参考，从30年或者更长的区间看，房价的趋势是稳步上升的，只有当遇到经济危机，房地产泡沫破裂时才会出现猛跌，如果没有大的经济波澜，地产的资产价值是稳步上的。比如纽约、东京、伦敦的房价趋势自2008年次贷危机后5年内略微下降，此后房地产资产价值逐渐攀升。从30年区间内看，房价趋势逐年上涨，并且有超过最高点的架势。
三、现在房价到底高不高？
北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，考虑房产税等持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、14、13，北上广深分别为42、33、28、30，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.7%、2.5%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.5%、1.2%，但是没有证据表明，房价收入比与房地产崩盘有直接关联。因此北京买房难度高，大约是纽约、伦敦、东京的3.5倍，市中心的房价比纽约略高。
四、到底要不要买房？
如果疫情过后，中国经济没有大的波动，房价就不会跌，毕竟房价关系着国家的金融系统。在经济稳定的前提下，随着货币的超发，贷款利率会降低，房价可能会有小的涨幅；
长期来看，房价投资价值的增幅会小于其他大宗商品的价值增幅，以及人均工资增幅，逐渐缩小房价收入比，未来房子的投资属性基本跑不赢大盘；
区域中心城市，人口流入的城市，中心城区房价涨幅快，抗跌性强，同一城市中有资源的房子抗跌性强，比如学区，办公区，商业中心，公园等；
考虑到北上广深房价收入比实在太高，普通刚需凑首付难度加大，因此，大城市买房的需求多为改善型，所以老破小的价值属性会低于大房子和豪宅，比如这几年纽约三居涨幅远大于小户型。
因此，一句话，投资买房就算了，经济衰退期，现金为王，涨幅跑不过债券；刚需在疫情结束前搞定，往市中心买，资源多的地方买，尽量别买老破小；实在没钱买大房子，个人可以根据自己收入，如果收入增幅大于平均增幅就攒钱，缓一缓再买，否则就买小，后面置换大的。个人浅见，欢迎讨论


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标签：日本纽约小户型房地产地产
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