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[财经] 房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战

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坠之忆 发表于 2022-6-4 19:27:36 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战 第1张图片

近日，芬兰、瑞典向北约提交加入申请，就在其它成员国一致表示通过时，土耳其直接踩了“刹车”，一时间，土耳其“阻拦”两国的背后考量及最终是否会“放行”成为国际关注的焦点。
而另一边厢，土耳其国内严重的经济危机也正使得土耳其总统埃尔多安焦头烂额，目前看来，这才将是他在2023年土耳其大选中最大的挑战。
5月31日，土耳其里拉对美元汇率为16.3比1，与2021年1月的7.33比1相比，币值硬生生被腰斩。
而土耳其统计局此前公布的数据显示，土耳其4月消费者价格指数（CPI）比去年同期上涨69.97%，创20年来新高。
在通胀和货币贬值的双重刺激下，土耳其本国民众想通过买房来让手中的存款保值，有着类似想法的外国炒房客们也蜂拥而至，房价涨速更是惊人。
房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战 第2张图片
5月31日，土耳其里拉对美元汇率为16.3比1。


土耳其统计局的数据显示，在2021年12月，外国人在土耳其购房量同比大涨77%，全年购房量上涨43.5%，总数达58576套房，打破历史纪录，其中，伊朗人是最大的外国买家，共买走了10056套，占到17%。
高房价还影响到了房屋租赁市场。数据显示，土耳其最大城市伊斯坦布尔、首都安卡拉和伊兹密尔这三大城市的年租金涨幅均超过了100%。


失控的房价
土耳其房产市场自去年下半年以来持续升温，根据土耳其统计局的数据，今年三月份单月土耳其总共交易13.4万件房产，比起前一个月增加约37％，较去年同期增加21%。除了交易量提升外，土耳其房价也以惊人的速度上涨，三月份的成交价比起去年增长127%，平均成交价近100万里拉（1里拉约合0.41元人民币），可谓是量价齐升。
以城市来看，伊斯坦堡的成交价比起去年增加147%，平均成交价为145万里拉；安卡拉的成交价增加116%，平均成交价为72万里拉；安塔利亚的成交价则增加148%，平均成交价为123万里拉。业内人士指出，由于买卖双方都需要在过户手续时向政府支付交易税，因此多数会做低合同上的成交价，实际房价可能比政府公布的数据更高。
房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战 第3张图片
土耳其房产市场自去年下半年以来持续升温。


那么，是哪些因素让土耳其房价在短时间内一飞冲天呢？据分析，主要有以下三个原因：持续贬值的里拉、政府的货币政策与供不应求的市场面。
首先，里拉贬值与政府的货币政策有着密不可分的关系。在高通胀压力下，土耳其央行自去年以来却还是连续四次降息。这让市场对里拉失去信心，人们不再选择持有里拉，而是将手上的里拉转做其他投资，以求保值抗通胀。
比较市场其他投资工具可以发现，虽然近六个月内美金增长53%，土耳其股市增长42%，但都赶不上土耳其大城市的房地产涨幅，“赚钱效应”的显现，让土耳其投资人更加一窝蜂涌入房地产市场，价格直线上升，造就了目前土耳其疲软经济和房地产牛市共存的矛盾现象。
除此之外，供应不足也是价格上涨的原因。自从2020年疫情爆发后，土耳其许多建设项目被迫暂停，2021年里拉的剧烈贬值也让建材价格持续上涨，持续至今年原物料的涨幅仍未下降，包含水泥、钢铁等建材成本的提高，让许多开发商为了避免损失或是碍于其资本不足而被迫暂停或暂缓建设，降低了市场的供给速度。


都是外国人害的？
为了因应不断价格上涨的房市，土耳其政府针对国内房地产推出许多优惠政策，不过，不少人认为房价上涨的最大推手，正是政府宽松的置产移民政策。
今年土耳其政府把置产移民，也就是“买房送护照”的购屋门槛，从原先的25万美金升至40万美金，同时规定置产投资的外国人需要以里拉作为交易的货币，作为保护里拉汇率的工具。
土耳其“买房送护照”的政策始于2012年开始实施的《公民法案》，当时规定只要外国人在土耳其购买100万美元以上房产，即可获得土耳其的公民身份。2018年时此门槛降至25万美金，这让不少伊朗中产阶级跃跃欲试，他们希望以此转换身份，摆脱国际制裁的桎梏。但大规模的置产热潮则是从2021年年中后才开始，主要诱因还是里拉大幅贬值。
房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战 第4张图片
土耳其房价上涨的最大推手，正是政府宽松的置产移民政策。


据统计，2015年到2022年外国人在土耳其置产国家排名依序是伊拉克、伊朗、俄罗斯、沙特阿拉伯与科威特，对中东国家来说，土耳其有相近的宗教文化，政治环境又相对开放，是主要的置产原因。与伊朗人类似，伊拉克有钱人也都视土耳其为自己的避风港，而伊斯坦布尔作为地区最大的国际化大都市，是他们最向往的。
相比中东民众，俄罗斯买家对伊斯坦布尔和安卡拉这样的大城市并不感冒，他们关心的是阳光和海滩。所以土耳其南部城市安塔利亚的很多房产，是由俄罗斯人买走的。这里夏季漫长，从5月到11月有半年时间可以下海游泳，不少俄罗斯人在此买房作为度假住宅。除此之外，俄乌战争带来的政治不确定因素也是吸引俄罗斯资金进入土耳其房地产市场的原因。
但其实，外国人购房比例在全部占比中只有约3％-4%，无法对市场造成剧烈的影响。政府针对置产移民所做出的政策调整，与其说是帮助外资炒房，更多是支撑里拉的一个手段。在1月6日，土耳其政府还进一步规定，开发商需要将收到的购房外汇款项出售给中央银行，并在地契上标注转换后里拉的价格，而不是外汇价格。
房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战 第5张图片
土耳其南部城市安塔利亚的很多房产，是俄罗斯人买走的。


就政策面而言，比起“买房送护照”，对房价影响更大的，或许是购房优惠贷款利率以及开发商的借贷资金。购房优惠贷款利率政策包含，针对首购族，在200万里拉以下的房屋，可以申请每月0.99%十年期的贷款利率。此外，如果房价一半以上的款项是从今年4月1号前开立的美金或黄金账户中换汇兑换里拉来购买的话，则可以拥有每月0.89%十年期的贷款利率资格。
对于开发商的补贴政策则是针对完工40％以上或是已销售50％以上的项目则提供共200亿里拉的资助贷款，目的是避免沦为烂尾楼。
土耳其政府对内的房价政策，并没有得到社会的支持。国内经济学者更多认为此政策只会让房价继续往上，政府应该朝着投资客限售或是降低兴建成本，才能帮助房价回到合理的区间。


脆弱的经济结构
土耳其曾被认为是最有希望的准发达国家，2007年土耳其人均GDP曾达1万美元，当时的中国仅为0.31万美元。2020年土耳其人均GDP下降为0.85万美元，中国则为1.12万美元。
目前国内的经济危机，与土耳其多年来的经济结构缺陷有重大关系。2008年的美国次贷危机后，以美国为首的全球经济体都开始实施宽松的货币政策，土耳其对外资完全开放，并借机大举外债，许多热钱流入房地产和证券市场当中，一度创造了土耳其经济繁荣的“黄金十年”。
但实际上在繁华表象背后，土耳其的经济结构却极其脆弱。自1960年起农业占比持续减少，工业先增后减，目前服务业在土耳其产业结构中的占比接近65%，且旅游业深度绑定；工业占比大约为30%，但基本以初级产品为主；同时能源进口率高达75%。粮食、工业品、能源等需要依赖大量进口，造成土耳其对外部经济需求十分敏感。
房价翻倍，货币腰斩，通胀飙升，国内经济才是土耳其的最大挑战 第6张图片
国内严峻的经济局势，已经开始损害埃尔多安明年大选的人气。


到了2018年，美国经济开始强劲复苏，美元走势强劲，外资抛售土耳其资产，热钱回流美国，导致土耳其资产价格和汇率下跌。到了2020年底，土耳其的外债已超过4500亿美元，但外汇储备仅为1640亿美元，出现了高通胀、高外债和高失业率的“三高”问题。尽管如此，埃尔多安仍坚持非传统经济思维，迫使央行维持低利率以压低飙升的物价，与正统经济观念背道而驰。在过去的两年多里，埃尔多安甚至因为政策分歧解雇了三名央行行长，却仍然无法抑制物价上价。在新冠疫情、俄乌冲突、货币贬值和通胀飙涨等多重因素影响下，土耳其的经济危机彻底爆发。
国内严峻的经济局势，已经开始损害埃尔多安明年大选的人气，威胁到正义与发展党在土耳其的执政地位。4月最新的民调显示，反对派联盟的支持率已经与正义与发展党相差仅3%，埃尔多安的支持率也跌至42.1%低点。执政党是否能够在经济议题上做出成绩挽回民心，是总统大选前的重要课题。（编辑：马小闲）


链接：在土耳其买房移民需要注意什么？
购买土耳其房产很方便，投资者可以选择入境考察购房，也可选择不入境。想不入境的，可在户籍所在地的各领馆预约签署文件，授权律师代表自己办理银行开户、购房、税务、保险相关手续，大约1-2个月的时间就可以获取土耳其所购房产的地契。
买房所需的费用：
地契过户税：房款的4%，买方和卖方各承担一半。
房产税：房款的0.1%至0.6%/年。
房产保险费：约600-1000/美金/年，由保险公司收取，与房价、区位、面积等因素有关，40万美金以上房产保险费大于1500美金/年。
市政费：约500美元。由市政厅收取，包含垃圾管理费、污水处理费等。
房屋增值税：房款的1%、8%或18%。由税务局收取，税率与购买房产类型、面积、价格相关。目前，外国投资者购买一手房可减免增值税；买二手房，若从个人手中购买免增值税，若从公司处购买需支付增值税。二手房的估值会比较低，一般只有一手房的一半左右。


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标签：旅游移民美国埃尔多安国内经济
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沙发
御玺 发表于 2022-6-5 03:10:35 | 只看该作者
 
看标题吓一跳，还好，是土耳其！
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板凳
3dq0q1ax7 发表于 2022-6-5 09:16:06 | 只看该作者
 
？？？？@生死狙击枯寂 @珍爱生命5546
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地板
634036569 发表于 2022-6-5 09:33:40 | 只看该作者
 
土也会没收国外炒家房产的
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5#
炎黃世冑 发表于 2022-6-5 09:38:22 | 只看该作者
 
直接点
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6#
漫游者2014 发表于 2022-6-5 09:44:47 | 只看该作者
 
差不多吧
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7#
qying 发表于 2022-6-5 09:52:28 | 只看该作者
 
价格好便宜100万里才41万人民的币
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8#
爱新觉罗·绵奕 发表于 2022-6-5 09:56:55 | 只看该作者
 
温州炒房团不去土耳其炒一把！
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9#
a13097088 发表于 2022-6-5 10:04:45 | 只看该作者
 
总数达到五万八千多套，不及我国四川省成都市一天的挂牌量
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10#
劈腿嗅贞操3 发表于 2022-6-5 10:55:36 | 只看该作者
 
[鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌]
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