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[问答] 全国各地的“强制停贷”事件|本可以避免的系统性双输

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懒胖儿 发表于 2022-7-16 07:59:01 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
全国各地的“强制停贷”事件|本可以避免的系统性双输 第1张图片
最近正好准备做一期关于《润新西兰》的网络讲座，其中提到了新西兰的期房预售制度，一种从机制上就杜绝了由于开发商烂尾而导致的“强制停贷”的可能性。
事件回顾
先回顾一下国内7月头开始爆出来的强制停贷事件，以下引用的信息全部来源于国内有公信力的媒体。
“早在4月中旬，购买了恒大某楼盘的王一（化名），因为项目迟迟难以交付且自身的还贷压力较大，萌生了银行按揭断供的想法，但被朋友劝住。
没想到，3个月后，一场由各大停工楼盘业主发起的断供潮席卷而来，其中恒大楼盘停贷最多。据不完全统计，全国已有超过80个停工或烂尾楼盘的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，且仍在不断增加中。
对于楼盘停工或烂尾，业主将原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞。那么，在烂尾楼形成的背后，预售资金监管是如何出现失守的？监管又要何去何从？” （来源于新京报）
主流媒体分析到：

比如，武汉市恒大时代新城业主的告知书显示，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。
郑州名门翠园业主的强制停贷告知书也显示，在房屋预售过程中，作为贷款银行，诸如工商银行、华夏银行、郑州银行等存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为，具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账户等。
西安世茂璀璨倾城二期的停贷告知函指出，在拟定贷款合同时，未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商的一般账户，这样直接导致按揭款脱离监管，被开发商挪用一空，进而导致房子停工烂尾。
各路经济学家，金融大V顾问们在网上发表了大量类似的原因分析，但是在纽西兰房叔Henry看来，全都没有聚焦在根本原因上，因为所有的分析都是站在开发商和银行的角度来做的，什么违规提前发放按揭贷款，脱离监管被挪用等等，有哪一条是从买房的客户角度来分析考虑的？所以一旦秩序崩坏，楼盘烂尾，银行对客户说贷款还钱，天经地义，开发商烂尾和你的还贷责任是两码事，所以你得继续还贷。客户说我贷款买房，可是房子烂尾，我拿不到房还要不停的还贷款，上哪儿说理去？
表面上看这是一个死结，实际上它山之石可以攻玉，地球上早就有作业可以抄，关键是他们愿不愿意抄。
新西兰的期房预售制度
Henry自从进入新西兰房产投资这个领域后，专门研究了中国和新西兰的房产销售的区别，针对目前国内已经愈演愈烈的“强制停贷”，我没有解决方案，但是我知道系统上应该如何彻底防止的方案-就像新西兰的期房交割和按揭贷款在同一个时间点发生。
下图就是从购房者角度来对比中新两国的购期房流程

全国各地的“强制停贷”事件|本可以避免的系统性双输 第2张图片
从上图可以看出，在新西兰购买期房，只有开发商交房，购房者才开始还贷，而不是像中国这样开发商只要结构封顶就可以开始预售, 而新西兰一手交房，一手还贷，怎么还会有“强制停贷”这种事发生的机会呢？但是你以为这样的保障就够了吗?

全国各地的“强制停贷”事件|本可以避免的系统性双输 第3张图片
新西兰使用第三方监管账户来保管购房者的首付款，而不是像中国的贷款银行既是运动员又是裁判员，放松监管，甚至为了共同利益和开发商沆瀣一气。
如果大家希望了解更多新西兰房产交易的知识，以及留学移民的干货，可以加我realaklhenry获取7/21的网络讲座会议号码。


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