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[问答] 不要羡慕！没有预售制，零首付的美国危机四伏

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中华☆祁会勇 发表于 2022-7-16 13:51:16 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
最近网上出现了一批带路党，疯狂地吐槽预售制，尤其是越来越多的城市爆料出房子延期甚至烂尾的事情，实际上纵观全国房地产市场，这仍然属于少数现象。
于是就有了某些人就开始质疑预售制，喊出一手交房，一手交钱的口号，并且极力推崇美国的房地产市场的公平性。

不要羡慕！没有预售制，零首付的美国危机四伏 第1张图片

此类观点太过武断，在美国虽然房屋买卖不存在预售一说，甚至受到强力监管，个别开发商为了吸引客户会带有一定程度的精装。
也正是因为这个原因，美国房地产在需求高峰时房价猛涨，控制起来难度非常高，间接将通胀推向极高的水平，与之相关的钢筋、水泥、玻璃，乃至于上游的金属原材料，煤炭、化工等等制造商成本飙升。
此外，也是因为预售制的存在，才出现销售价格较低的市场，试想如果全部都是现房，炒作之风必然被助长，彼时两极分化会极为严重，有钱的房子越来越多，没钱更是永远买不起。

不要羡慕！没有预售制，零首付的美国危机四伏 第2张图片

在美国，尽管不搞这个操作，但却与低首付相互匹配，否则就不是烂尾楼的事，而是鬼城遍地了。
谈到首付，我们深挖一下美国市场：
虽然美国的首付也有高到20%，但是绝大多数的美国人不会采取这一比例，原因很简单没钱，稍微有点钱的首付基本在8%-10%，条件一般的是5%左右，甚至如果符合条件你也可以低到3%或不需要收入，但前提是能获得VA（退伍军人）或USDA（农业部贷款）贷款。
看起来你首付少了，前期压力小的，但是一般销售方都会让你抵押贷款保险，也就是你要交保险，他们怕你没有持续还款能力。
表面上看来这种好处多多，也的确吸引了相当多的人买房，资本方为了逐利甚至放宽贷款条件，最终造成了08年的次贷危机。
如今尽管美国采取了一些措施避免了重蹈覆辙，但是现在仍有开发商在变相售房，例如加州买房可以这样：首付25%，然后交9-12个月保证金（月按揭+地产税月付款额+物业管理费+保险月付款额）放在银行，贷款利率固定，“好处”就是不查你收入，不查你户籍，不管你交没交过税。

不要羡慕！没有预售制，零首付的美国危机四伏 第3张图片

房贷大坑：
除此之外，美国部分州除了首付极低以外，另外玩了两种贷款的花活，即不抵押贷款，而是替代融资。
一个是土地合同，就是卖房的人充当贷款方，买家定期付款，看起来一样但房契一开始并不转让给买方；相反，在最后一次付款之前，卖方保留对财产的全部法定所有权。总结一句话——买房没房本，除非钱还完。
实际上这是一个大坑，由于美国各种法律不同，所以卖房的人虽然给你借钱了，另一方面他还会用这个房子出去再做融资，因为他有房本。

不要羡慕！没有预售制，零首付的美国危机四伏 第4张图片

另一个是租赁-购买协议，买房首先是租户，物业费自己交，不过要交预付款或者交首付，然后就能现有一种权利——在规定时间内购买房子的选择权。
如果买方行使该选择权，每月付款的一部分可以算是购买的首付款的余下部分，卖方或者金融机构提供贷款，房本要等剩余款项完结后拿到。
假如如果买方不能或不愿意完成交易，租赁-购买协议的条款可以允许卖方把买方之前交的预付款拿走。
这个玩法和金融市场中的期权基本是一样的，最大的风险就是房价如果大跌买房的人会相当的惨，除非之间你交的钱不要了。
而且最恶心的是，买房的人会和你漫天要价，因为房子不需要第三方评估，并且房子如果有问题还会额外让你掏修理费。再有，买家也有权利驱逐你，如果你还款延后。

不要羡慕！没有预售制，零首付的美国危机四伏 第5张图片

美国租房客被驱赶是常有的事
从上面的两个贷款的特点来看，地产被金融属性完全覆盖，里面危机四伏，一不小心就是万丈深渊，因此那些羡慕美国买房有多“合理”的人应该醒醒了。
极低的首付伴随着在悬崖上玩贷款的风险，没有预售制给了开发商哄抬价格的机会，试想你能承受这些风险？
我们中国的老百姓，打心里认为房子是生活、家庭的根，所以无比地看中，甚至一点风险都不愿承受，美国的那些根本不适合在中国。


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标签：加州美国美国危机危机四伏地产市场
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裕达东 发表于 2022-7-16 13:52:15 | 只看该作者
 
少数现象么 恒大多少个盘 融创多少个盘 阳光城多少个盘 对于总体是少数 对于那些买房的业主那是三代人的积蓄[生气]
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