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[问答] 赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗

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舍我其谁yf 发表于 2022-9-6 09:15:17 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
上次写城北的分析讨论城北是不是下一个爆发的版块，有粉丝很失望：那到底哪里是最有可能爆发的区域？我银行卡都带了你给我看这个？
老铁们啊，干咱这一行的可有江湖规矩，自媒体号不应哄抬楼市，很多话咱是欲言又止，点到为止啊。但凡咱不说这个区域是坑，甚至稍有期待，您自个儿带上车钥匙就走吧。今天聊聊一个不用怎么吐槽的区域：三山新城。

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第1张图片

不用怎么吐槽的位置佛山最近广州的地方真的不是千灯湖，只是千灯湖发展好了，知名度高了，其实最近广州的区域是里水，是黄岐，是平洲，还有三山。三山的位置太优越了，从这里去到珠江新城的直线距离只有12km，回千灯湖只需要7km，东面与番禺一江之隔，北头是老城区标杆广钢新城，南边2公里就是亚洲第一高铁站广州南站。这样的地方，有不发展的道理？

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第2张图片

而这样一个位置，竟然还没有被完全开发，在千灯湖北、黄岐、平洲要靠旧改拆迁慢慢一寸又一寸地腾挪土地发展的今天，三山只需要动动挖掘机就能盖出一片新城，后来而居上。不用怎么吐槽的地位过去的20年属于千灯湖版块，佛山举全市之力抓住建设CBD的热潮，以广东省金融服务区的定位加上广佛线将千灯湖打造成临广第一名片。谁都知道，佛山的发展要依附广州，曾经想过自立门户而做出来的佛山新城如今沦为观光的摆设，没有产业，也没有人口。脱离了广州的目光，佛山的制造业基因更适合做新工业园，而不是高大上的新城。做工业园是务实的，但谁愿意一辈子做工业园给新城打工呢。

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第3张图片

未来10年，佛山还是要依附广州，靠千灯湖北五年才拆出一个全球创客小镇第一期不现实，黄岐则早已开发完毕，于是最容易能产生成绩的地方画了个圈叫“三龙湾”。这其中，最近广州、价值最高、开发空间较大的三山毫无疑问的成为三龙湾的“启动区”，至于启动区之后的其他区域，还需要不少精力和资源去梳理才能进行开发。季华实验室、澳门城、香港城、广佛荟等重大项目相继启动，是能实实在在地看到启动区所得到的优质资源。三龙湾能不能成很难说，但启动区一定能成。

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第4张图片

三山新城产业（图片转载自：功夫房产）

不用怎么吐槽的交通当下，三山新城大多只能吸引中大布匹市场的小老板们在此借宿一晚，因为抛开自驾这里的公共交通不算发达，虽然海南立交可以直上广州环城，高峰期也要饱受塞车之苦。出入三山的路网并不丰富，这是所有岛居生活的通病。佛山想发展三山，公共交通特别是轨道交通必然先行，在可预见的今后8年时间内，这个区域的交通将得到极大的改善：

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第5张图片

1、明年，佛山2号线开通，三山版块去到2号线林岳西站约2.5km，2站即可达广州南站。
2、明年，南海新交通（有轨电车）开通，三山新城内有3个站点，可直达2号线林岳西站。
3、明年，番海大桥和番禺的新动脉南大干线同时贯通，从魁奇路可以直通番禺北部各大中心板块，也增加了出行广州的交通选择。
4、年底至明年，佛山4号线、11号线将获批动工。5-8年的动工时间（客观来说佛山修地铁的速度真的慢，预长不预短），乘坐11号线从三山去到广钢新城最近2个站，迅速换乘广州10号线到达广州市中心，一边房价4-7万，一边房价2-3万，想象力丰富。同时，4号线也加强了三山和佛山城区的联系，使其不会沦为一个孤立的临广板块，更有价值支撑。
5、今年9月份，三山港口路与荔湾区玉兰路的过江隧道启动工程勘察设计招标，虽然处于前期阶段，但这条线路由广州主导，且沿线不涉及太多拆迁需要，预计推进速度可以乐观。一旦落定，三山通往广州城区可缩减近5km的驾车距离，比番禺大部分区域去到广州城区还要更快。
6、根据最新规划，长江路预留了与洛溪浦华路（南浦大道）接口，未来三山也可直通洛溪板块，不再隔江相望而互不相达。但考虑到暂时还没有实际动作，其落地时间难以预计。

比起其他区域，这个版块的现状交通较为单一，但交通利好的兑现集中在接下来的这几年，大多数规划已经在落实或者已经有实际行动，这几年将迎来爆发期。不用怎么吐槽的环境临广版块，除了千灯湖一枝独秀，无论是里水、黄岐还是平洲，都是乡镇气息浓厚、工厂村居林立的地方，而三山，其新城的界面宛若17岁的少女，只会得到越来越多人的垂青。人会为了美和新而消费，这是万年不变的感性，在楼市同样适用。

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第6张图片

三山新城全貌

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第7张图片

遍地的新引入产业

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第8张图片

保利西雅图江景，可看广州园、小蛮腰

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第9张图片

文翰湖，旁边为保利诺丁山和季华实验室

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第10张图片

壮丽的季华实验室

唯一的吐槽点：人气这点是无可辩驳的。晚上看起来万家灯火的保利西雅图和中海万锦熙岸，一到白天则人去楼空，老板们都跑回中大布匹市场看档口去了。而白天，你也看不到港口路边的写字楼人流出出入入，车辆川流不息，这里的写字楼空置率还保持在一个较高的水平。因为不临佛山主城区且通往广州的公共交通不发达，这里的入驻企业暂时数量有限。我也不认为未来随着地铁的建成这里能像珠江新城一般旺盛，毕竟千灯湖都还有大把写字楼空置着，这本身是佛山的产业结构决定的。这里的人气，在未来的几年会得到逐渐培育，逐步上升。这不，永旺已经选址进驻三山新城，这是个信号。

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第11张图片

我在过去两年整个市场探底的期间向不少身边的亲朋好友推荐了三山新城版块，包括自己也用实际行动为这个判断做了投票。保利西雅图，疫情前1.9w的挂牌价成交量平平淡淡，到现在挂牌价最高已经接近三万，成交价普遍在2.3-2.6w之间，并且去货量极大（上半年二手成交量排名南海区所有小区第一），导致现在西雅图的中介已经进入有客无房卖的地步。保利华侨城云禧，首次开盘2.8-3.3w的开盘价，已经打破了三山的天花板。接下来，还有万科、中海、中交三个高价地大盘，三山版块在沉寂了三年后突然进入了一个大盘群雄逐鹿的时代。随之而来的，是极高的市场曝光度，一定会有更多双目光，看向三山。

赌一把：佛山这个区域10年后贵过千灯湖，可能吗 第12张图片

当然，短期内我认为三山的二手价格已经过热，像两万八三万的单价在千灯湖有更稳定的选择。盲目追高不一定会被套，但很可能会后劲不足，毕竟三山还需要发展，存在不确定性，不像千灯湖已经完全成熟，有非常好的市场认可度。如果现在去三山有市场价的单位这个区域是可以选择持有的，十年后三山如果价格高过千灯湖，也不要太惊讶。
砖家不是专职的房产自媒体号或房产中介，更新慢不及时，请见谅！砖家曾就职于开发商营销、投资拿地部门，对广佛楼市及区域规划长期跟踪，准确帮不少身边朋友买中各个高价值的区域。


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沙发
官能的香气 发表于 2022-9-6 09:16:02 | 只看该作者
 
什么时候价格超过佛山新城再说吧，连佛山新城都还没发展起来，其他地方就别想太多了。
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板凳
leoliu 发表于 2022-9-6 09:16:28 | 只看该作者
 
已经超佛山新城啦
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地板
蛋疼二世 发表于 2022-9-6 09:16:43 | 只看该作者
 
已经超过佛山新城了
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5#
@Xizi_Y7LxOPH2 发表于 2022-9-6 09:17:13 | 只看该作者
 
太牛了，所以我买佛山新城
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6#
hz4907 发表于 2022-9-6 09:17:57 | 只看该作者
 
人气都没有，还没发展起来就把价格炒那么高，真行，棒棒哒！要搬到那边去上班都没人愿意去
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7#
115050890 发表于 2022-9-6 09:18:11 | 只看该作者
 
👌👌👌
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8#
雪狼之嗥 发表于 2022-9-6 09:18:24 | 只看该作者
 
楼市都是这样的，哪个片区都是先炒再说，就看最后能不能落地
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9#
程蓝雪 发表于 2022-9-6 09:19:23 | 只看该作者
 
最好地段是黄岐没有之一，其它与广州接壤的地方都是很偏的，唯有黄岐与广州市中心犬牙交错不分彼此，这里人流密度为佛山之最12平方公里的黄岐超过30万人。广州人比比皆是，是真正的佛山本地人囗与外地人囗比例最低的地方，就是没地建设了，造成房价超贵。与之相比的教育资源也是最好的，顶尖的石门中学也在这里。房价比广州低1~2万，所以比广州很多地方都兴旺。自从划给大沥后丧失了很多自主权，现时很多大投入的开发项目都是大沥开发自已地段对黄岐、盐步完全无视，只有一、二年时间段左右象征性的投入做些面子工程，所以基本上靠民间自行发展，哪怕长期如此都比大沥更城市化，人气鼎盛兴旺。所以优越地理位置是无法取代的广州人去黄歧都不讲去佛山或南海，可见已把黄岐当成自家的完全一体化了。更无需做所谓的楼市宣传。
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10#
oyuytoss 发表于 2022-9-6 09:19:30 | 只看该作者
 
黄岐很好很近广州，但没什么可发展的土地和空间，今天是这样，10年后可能还是这样，其他地方在进步在建高楼大厦，城市面貌越来越好
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