设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 亚太华人圈 › 泰国华人圈 › 兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗 ...
回复 发帖
返回列表 发新帖
开启左侧

[问答] 兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗（下 ...

[复制链接]
29432 0
潇潇雨霏阁 发表于 2022-9-21 16:19:23 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
本文共3072字 | 阅读时间7分钟
作者 | 赖玉婷、汪心浩、莫颖惠
泰国土地和房屋法律制度

营业场所租约
与其他类型的房屋租赁一样，商业房屋租赁相关法律调整。对于外国人签订的租赁合同没有具体的限制。有关营业场所租赁的重点规定如下。


兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗（下 ... 第1张图片
租期及续租
土地或建筑物的租期一般不超过30年。鉴于这一限制，在某些情况下，订约双方可能会达成协议，出租人授予承租人在30年期满后续签合同的选择权。根据某些特殊法案(如《经济共同体法案》和《商业和工业不动产租赁法案》)的租赁期限可以更长，最长可达50年。
不动产租赁期限在三年以上的，必须向土地主管机关办理租赁登记。未经注册的租赁合同有效期为三年。商业场所，如零售场所、办公场所或工业场所的租赁期限通常为三年，商业场所的租赁协议可能包括再延长三年的选择性条款。租赁期在3年以下的，即使没有办理租赁登记，也可以向第三方主张租赁协议的权利。在租赁期开始前，承租人可要求一至三个月的免租金装修期，以便在租赁场所进行装修活动。
租金、保证金及费用
支付租金是租赁协议的最重要的组成部分，但不收取租金的租赁协议也不一定是强制租赁，但可能存在其他类型的物权，例如居住权或用益物权，但这些情况会适用不同的规则。租金可以是固定租金，也可以是根据租户在出租房屋内的营业额而定的浮动租金。办公室和工业租金往往是固定租金，零售业场所的租金往往是浮动租金。
租赁协议一般要求承租人以现金或担保的形式交一到三个月的租金押金。通常在租赁协议中约定承租人必须承担其他附属费用以及税费。对于租期超过三年的租赁协议，需要在土地办公室登记，登记费用包括租期总租金的1%的登记费，以及租期总租金的0.1%的印花税。
保养维修
除非租赁协议另有规定，承租人有义务进行小修和小保养，出租人有义务进行大修和大保养。一般来说，在长期租赁的情况下，承租人使用了全部或大部分出租房屋的使用权，除事先产生和发现的损耗，在较长的使用周期内承租人应对因使用该房屋造成的损耗承担维修责任。


兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗（下 ... 第2张图片
转让和转租
承租人转租需要征得房东的同意，如果承租人是大型集团内部的公司，一般双方会在租赁合同中约定允许承租人在集团公司内部转租。
和中国“买卖不破租赁”原则一样，出租人将租赁房屋的所有权出售或者转让给第三人的，原先的租赁合同对房屋受让人具有约束力。受让方需要依法向原承租人承担出租人的一切权利和义务，取代原出租人成为新的出租人。
终止
承租人不履行租赁义务，包括不支付租金的，出租人有权终止租赁并没收保证金。在泰国的实践中，租赁协议双方通常会约定一个30天至90天的宽限期。一般租赁协议不允许承租人在租赁期满前提前终止租赁。除非出租人违反义务，或租赁协议另有规定。
实践中的发展
发展的不确定性
除了疫情的影响，房地产开发商还面临一系列变化和不确定性，包括新的土地和建筑税收制度和悬而未决的曼谷城市计划，而且最新的税收制度与以前的税收制度也有很大的不同。另外，由于新税收制度刚刚实施，并不是所有纳税人都能顺利执行，由于行政上的困难，未能及时向每个土地和建筑业主发送税务申报书，造成了纳税人的纳税延误或混乱。
法律法规上还有另一个重大变化就是曼谷的城市规划正在调整，但目前仍未有定论，房地产项目的开发商在继续关注即将到来的变化。最终的规划可能与之前披露的细节有所不同(例如，增加建筑总建筑面积与某些地区土地面积的比例，改变分区管理，以及对公共交通车站周围的发展项目采取新措施)。
此外，中央行政法院在2021年作出一项判决，撤销曼谷市中心一个公寓开发项目的建筑许可证，当时该项目已经竣工，超过80%的商品房单位已经转让给购房者，判决的依据是该项目违反了项目占用公共道路的最低要求。中央行政法院的判决是可以上诉的，现在案件正在进一步的办理过程中，房地产开发商和公众对该事件的关注程度非常高，这可能会对整个房地产市场产生重大影响。
房地产支持的首次数字货币的发行
在过去的几年中，金融科技取得了显著的发展，这种非传统融资方式的风险也随之增加。因此，2018年5月，泰国《数字资产业务皇家法令》实施了数字代币、加密货币和首次代币发行(ico)的法律框架。该框架预计将为发行人和投资者提供更大的金融灵活性，同时以一种较为固定的交易习惯固定各方的权利。鉴于区块链去中心化的特性，它也可以节省发行过程的成本。2021年10月，泰国首个房地产代币ICO ‘Siri Hub’投资数字代币(SIRIHUB)被引入市场，由XSpring Digital Company Limited，一家由SEC批准的ICO门户网站进行发行，它通过出售总计2.4亿SIRIHUB筹集了24亿泰铢。除了SIRIHUB之外，泰国的几家房地产开发商目前正在准备向SEC提交注册文件以发行自己的数字货币。ICO可能很快会成为一个有吸引力的融资选择，并将改变泰国投资市场。
私人房地产投资信托REITs
泰国资本市场的监管体系是基于监管能力设计的。在这方面，泰国证券交易委员会作为证券监管机构，倾向于控制与泰国资本市场以及REITs相关的所有事项。证券交易委员会期待采取必要的措施，以保持投资者的信心，并确保在泰国资本市场的中小投资者的适当安全。在这样一个稳妥和保守的政策下，建立一个新的公共REITs的过程，以及现有的公共REITs的资本增加以及项目中的操作合规处理可能是相对耗时和复杂的。
2021年6月，SEC推出了另一种REITs投资选择，即私人REITs，用以减少上面提到的复杂性。私人REITs的申报和监管要求较低，因为它们只限于在资本市场有足够经验的资深投资者(即机构投资者和房地产投资信托基金经理及其相关专业人士)，同时，私人REITs也不在股票交易所交易。因此私人房地产投资信托可能对一群经验丰富的投资者具有更强的吸引力，因为它们往往会向公开交易的投资者提供更高的收益率，而且它们较低的合规成本有可能带来更高的回报。最近，泰国的几家房地产开发商一直在调查和讨论建立私人REITs的潜在投资者。
展望和结论
从2021年11月起，泰国在特定条件下对外国游客重新开放边境。业内人士希望泰国的房地产市场有足够的弹性，应该至少能够在2022年底迎来疫情后的反弹。对此，泰国政府也在寻求欢迎更多外国投资进入泰国。泰国政府最近提出的一项举措是减少对外国人拥有商品房购买比例的限制。目前，外国人最多可以持有一个商品房小区所有单元总面积的49%，这一配额预计将被修改至70%至80%之间。不过，外国业主在年度业主大会上的投票权仍将维持在49%，以确保泰国业主的权益仍得到保留。
此外，外国对拥有住宅用地的限制可能会减少。目前，外国人可以拥有投资价值不低于4000万泰铢的住宅用地。在这种情况下，外国人最多可以持有1莱（泰国面积单位，1600平方米）的土地，但需要事先获得泰国内政部的批准。由于投资金额大、审批手续复杂，外国人并不喜欢申请这样的程序。拟议中的放宽条件将使投资额降至1000万至1500万泰铢，且土地必须位于住宅小区地区，而且外资持股比例仍将被限制在住宅小区总面积的49%以内。尽管这一放松政策预计只会在短期内(3至5年)有效，但它可能会在疫情后为泰国的房地产开发项目提供支持。
除了建议放宽外国人在商品房和住宅项目的所有权外，还有人建议将房屋的租期由30年增至50年，并可续期40年。这些建议正在泰国政府的考虑中，因此尚不清楚何时生效。
尾
以上为我们所总结概括的一些关于泰国土地和房屋法律制度的相关问题，希望能为大家提供参考，欢迎各位持续关注。
撰稿人


兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗（下 ... 第3张图片

审稿人


兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗（下 ... 第4张图片

兰迪出海 | 这些关于泰国土地和房屋的法律制度你知道吗（下 ... 第5张图片


上一篇：泰国宣布2023财年政府预算为3.1万亿泰铢
下一篇：仅用14天让泰国破产！他是全亚洲最想干掉的人！还原真相97 ...
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报
回复

使用道具 举报

 
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

潇潇雨霏阁白金会员

0关注

5粉丝

428帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-5-15 02:27