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[问答] 澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ...

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轻吟夏殇 发表于 2022-12-13 12:35:26 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
大家好，我是澳洲Jerry，许多朋友其实他们对澳洲的土地限制都不是很了解，今天我们就来说一说，在澳洲买房前一定要注意的几类土地限制。
因为会直接影响房屋现在的价值和未来的价值，今天我们就详细分析一下其中的区别，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。
澳洲的土地其实是有不同的限制的，当你看到一些比较喜欢的房子，请大家在签约之前一定要跟中介拿一个合同，还有32号文件。
文件里面你可以看到这个土地有没有一定的限制，都是在维州比较常见的几种土地限制，今天我就跟大家解释一下，大概这些限制都是什么类型的限制。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第1张图片

这些限制有可能会对房屋或是土地很大的一个影响，甚至会左右你是否买这个物业的决定，或者直接关系到这套房子真实的价格。
如果卖家把有土地限制的土地和没有任何限制的土地相提并论，那不懂的买家可能就会遭受一定的经济损失，其中的差额可能高达几万澳币甚至20万澳币。
所以这些比较专业性的文件，提醒大家对这个限制不是太了解的话，可以在签约之前让你的过户律师帮忙查看，一般律师都会提醒，合同中包括的一些限制。
第一种土地限制就是Easement
通常有好几种水公司的Easement，证明这个土地下面有排污管道，或者是有一个Carriageway Easement。
它的含义就是你的邻居或者第三方的排污管道，是有权从你的土地上经过，那一般有Easement的土地，是不可以在上面建正常的房屋，只可以建车库这一类的单层的建筑在这上面，防止对排污管道造成破坏。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第2张图片

所有大部分的实实在在的建筑物是不能盖在这上面的，所以如果你有对房屋进行扩建要求，就不符合你的需求了，一定让律师看清楚，到底是什么Easement，来做出一个正确的判断。
第二种土地限制Covenant
它是一个注册在土地上面永久的一个土地限制，我们比较常见的土地限制包括，土地上面只能盖一个房子，不能够盖两个以上，或者是这个房子只能够是在多少面积以上的，或者是外墙一定要用什么样的材质的建材等等。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第3张图片

对于今后没有想要开发的买家，是没有任何关系的，也不会影响你是否买这个物业的决定，但是可以开发多套土地，与有限制的土地价值，还是存在一定的价格差距的。
对于开发商而言，可以开发一套房屋的土地，就是一套房屋的土地价格，可以开发两套房屋的土地，就是两套房屋土地的价格，如果可以开发三套以上，是三套以上的土地价格，如果这块土地上可以开发高密度公寓，那这块土地就是天价。
对于一般自住买家，打算想要把一个房子推倒重建，盖两个以上的买家，一套用来自住，一套可以卖掉赚钱，一旦有了这个Covenant，你原来的如意算盘就变得不可能了。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第4张图片

而且如果你想要更改这个Covenant、或者移除，通常的都是非常困难的，所以千万不要自己觉得这个Covenant，很容易被移除，所以再做决定的时候千万不要冒险。
或者你要清楚的告诉你的律师，我打算对这个物业未来的一个计划，这个土地限制会不会影响你的一些想法，让律师清晰地告诉你是否有影响，再做出最后的决定。
第三种限制是173 Agreement
就是这个和当地Council之间签署的173 Agreement文件，这个Agreement是注册在土地地契上面的地主，所承诺给Council需要做的一些事情。
通常这个173 Agreement，会告诉你只要在这个土地上面盖的房子，必须是按照一定的风格来盖，必须要和所在街道风格保持一致，更详细的比如，可不可以盖围墙，或者这个围墙能盖多高，外墙必须要用砖，还是要用大理石或者一定要用木材等等，五花八门各种规定。
如果这个173文件限制了你可以在这个土地上盖怎么样的风格的房子，你就不可以在这个土地上面盖你喜欢风格的房屋，必须按照他的风格进行建造，所以对于有特殊偏好的买家就会造成不小影响。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第5张图片

第四种限制是Caveat
也就是禁制令，一般来说是问题不是很大，但是有Caveat在上面，就等于这个卖家有债务纠纷，有可能影响到买家的交割。
但是一般在交割之前，律师会确保所有的土地的抵押文件完全没有或者Caveat全部都拿掉了，才会让买家交割，所以这方面的担心是不需要的，除非你聘请到的律师非常不负责任，没有帮你解除这些隐患。
但是还有另外一种情况，如果这个卖家在卖了之后，突然间这个Caveat是被第三方申请绑定上了，有可能他欠这个第三方的钱，卖家自己都不知道。
但这种情况下这个卖家他是不确定这个Caveat是否能一定被拿掉的，那这种情况有可能就会影响到你的交割。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第6张图片

第五种限制是Overlay
其中包括Heritage Overlay，意思就是文物保护区，在里面的房子通常是有文物价值的，还包括是Vegetation overlay，意思是植物保护区。
所以Council不会让你去推倒这个房子，如果买家是想要推倒重建，那有了这个Heritage Overlay，你就对这个房屋什么都做不了，甚至连轻微的修改都不可以。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第7张图片

另外情况，比如院子里有一棵大树，这棵大树是砍不了的，甚至还不能移走，那这种情况，很大程度会影响对土地的开发，而且还会要求你所建的房屋必须与这颗大树保持多少距离。
最夸张的有可能你还不能对树木进行修剪，因为对树木的修剪可能会影响到植被和阳光，甚至要做阳光分析，其中的条条框框很多。
有些没有Vegetation overlay保护的树木，但是大树已经超过3米以上，想要移走或者砍伐也不是非常容易的事情，也要经过Council的批准。

澳洲房产投资者第三十八堂房产知识课，澳洲买房前一定要 ... 第8张图片

有真实的客户，为了一棵大树花费八万澳币甚至十几万才最终解决的案例，所以很多买家进行拍卖，或者是私卖的时候，根本就没有看过合同，甚至还没有找到自己的律师，就轻易的把房屋买下来。
直到拿到房子，想要对房屋进行改动的时候，才发现有各种的限制但为时已晚，或者是已经支付了过高的本不属于这块土地或者房屋的价值，造成了不必要的损失。
好了，今天分享了在维州最常见的五种土地限制，希望大家有一个简单和初步的了解，和律师沟通起来也非常的顺畅，对于这些能够影响到房屋或者土地价值的文件来说还是比较重要的。
谢谢大家观看，我是澳洲Jerry，我会持续更新我的文章，给大家带来最真实的澳洲房产市场资讯和真实案例分析，我们下期见。


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标签：澳洲澳洲房产投资知识分享澳洲买房房产知识
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