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[问答] 上海临港的房子你敢买吗？

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老死不相往来〃 发表于 2023-3-7 15:16:28 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
上海自贸区临港新片区的消息今天刷频了。
用一句话来概括，这个自贸区新片区方案“对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区”，到2025年时“打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业”，到2035年时“建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”。
然而以上都不重要，因为任何区域规划的利好最终在我朝老百姓眼中都会变成房地产投资……
所以，今天来说说临港自贸区新片区的房产投资前景。

一、新片区的范围远超临港新城
自贸区临港新片区的名字很容易让人以为这个范围只是临港新城周边地区。其实，这个名字起得有点类似“上海合作组织”。
作为一个国际组织，上海所属的中国当然是在组织里，但中亚几国和俄罗斯也在上海合作组织里。所以不要听到“上海”两个字就觉得这个组织只和上海相关。
同样，临港新片区的规划范围是“上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区”。这个区域不但包含了浦东南部一原南汇区的一大半，而且还占有了奉贤区的东边一大片，毛估估面积在600平方公里左右。当前119.5平方公里的南汇新城（原临港新城）、临港装备产业区、小洋山岛和浦东机场南侧只是“先行启动”区域，只是新片区五分之一面积的地盘。

二、临港不是上海的
在讲临港房产投资前，一定要搞明白一件事：作为行政辖区的上海市和作为城市的上海是两回事！
作为城市的上海，以2035规划中的中心城区范围为核心往外扩张的一个城市，崇明岛、金山、奉贤、包括临港在内的浦东南部、青浦西部等都不算城市意义上的上海，金山卫、临港新城只能被视为上海这座城市周边的环沪卫星城，只不过它们也在6800平方公里的上海市的辖区内。
这就好比张家港是苏州市的下辖县级市，虽然在行政区划上属于苏州市，但作为城市而言，张家港和苏州是两个城市。
如果我们以临港新城（即南汇新城）为例，从人民广场开车过去的距离超过72公里，这个距离你可以一路穿过嘉定和昆山开到苏州园区了。搞清楚这个概念区别很重要，因为你买临港，就城市概念而言，你买的是环沪，不是上海；就行政区划而言，你买的是上海，能享受上海的各种资源。

三、临港有多远你知道吗？

如果我们以临港新城（即南汇新城）为例，从人民广场开车过去的距离超过72公里，这个距离你可以一路穿过嘉定和昆山开到苏州园区了。

上海临港的房子你敢买吗？ 第1张图片

这个距离，说明了一个重要问题：临港2002年就开始开发了，差不多年份发展的松江空城、嘉定鬼城等都已经人气不错了，唯独临港还有股寂静岭的感觉。

上海临港的房子你敢买吗？ 第2张图片
这个距离，说明了一个重要问题：临港2002年就开始开发了，差不多年份发展的松江空城、嘉定鬼城等都已经人气不错了，唯独临港还有股寂静岭的感觉。
甚至ZF衙门也有点吃不消这个距离。浦东自贸区管委会在2014年3月正式搬迁到临港新城，仅1年后，管委会搬回了外高桥，emmmm……

四、这次和以往是不同的！
如果说过去的十七年，临港在巨大资源投入的情况下人气依旧没多少起色，那么这次会很不一样。一是新片区规划上升到了服务郭嘉战略的高度，和过去上海自己玩不一样了；二是未来的新片区建设非常注重产业的发展，在吸引产业方面下了大功夫；三是在当前一线严格限购的前提下，新片区人才引进和购房松了一个口子：
新片区人才新政方面，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非上海市户籍人才购房资格将由居民家庭调整为个人。原政策还要求缴纳个税或者社保年限5年，新片区将缩短到3年。
这两个政策到底是在119.5平方公里的“先行启动”区域实施，还是直接推广到600平方公里的整个规划区域里实施，有待相关部门的细则落地。
除了在临港工作的，那边的房子主要适合在上海工作但没有上海户口的单身们在社保满3年后可以考虑先去临港占个坑。关键看政策是否允许不在新片区里工作的人在片区里买房。所以，临港的人气在未来十年里，会和过去同，有一个比较明显的提升。

五、谁适合去临港买房？

除了在临港工作的，那边的房子主要适合在上海工作但没有上海户口的单身们在社保满3年后可以考虑先去临港占个坑。关键看政策是否允许不在新片区里工作的人在片区里买房。
在新片区里降低限购的要求，本质上是因为这个地方的房子是上海最难卖的之一，需要接盘侠。不然黄浦区、陆家嘴怎么不放开口子呢？
不过如果决定买，动作要快，细则落地后是很容易变的。假设说，新细则里规定你在上海交满3年社保的单身，就算工作地不在新片区里也可以买临港的房子，那么就赶快下手吧，细则落地第二天乘16号线头班车过去。因为，虽然当地目前性价比不高，但房源也不多，可能经不起一波炒菜，卖完了就会修改细则来关门。

对于有上海房票的同学们，除非你拼死拼活预算只有200万出头而且未来工作可能在临港，不然真心建议你老老实实在上海中心城区买，享受确定性比较高的收益，不要没事跑临港去拓荒。PS.中心城区范围很大，不只是市中心。
对于满足新片区买房资格但还未获得完整上海房票的同学，如果你要投资环沪其他地方，还不如先临港抢个房吧。
动作慢的同学就不用想了，按照我朝的剧本，那个地方真的政策放松落地，价格很快会透支未来的所有利好。

六、美联储降息、上半年各地财政收入等
最后，说说降息。美联储7月份的降息和停止缩表不代表美联储进入宽松周期，更不代表强势美元周期结束。在加息周期里偶尔出现一两次降息在历史上是有的，万一未来再次回到加息轨道，对那些经济薄弱国家的打击会更大。
所以，我们在未来半年到一年里，仍旧不可能放开杠杆，因为美国人玩什么有关部门很清楚，所以紧日子还要继续维持下去。
但在另一方面，过紧日子，房地产夜壶不作为短期刺激经济的手段，那么地方ZF的日子就更难过了。去年还在叫着沿海六省市赚钱养全国的梗已经out了，2019年1-6月，除了上海有少量盈余之外，所有其他省市的财政全部是赤字，不少省市的赤字远超收入。

上海临港的房子你敢买吗？ 第3张图片
当然，财政数据是要看全年的，今年下半年我们拭目以待。


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标签：贸易社保美国2025年2035年
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沙发
玉皇大帝YJ 发表于 2023-3-7 15:16:42 | 只看该作者
 
临港今年上半年我去看过房，那边人气不错，论规划有点未来之城的气势。但是论居住有点不太合适，首先常年大风加湿度大，对应上海的纬度一年三分之二的时间会感觉到冷，冬天很漫长，房子太潮，不太舒适。其二就是这距离太远了，要在市区上班的在那买房简直了！
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板凳
_请叫我小号 发表于 2023-3-7 15:17:27 | 只看该作者
 
是人气太淡[捂脸]
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地板
1257156340痕 发表于 2023-3-7 15:18:22 | 只看该作者
 
单身狗还要啥自行车啊，社保闭着眼等时间就可以得到，但对象随着时间流逝可不一定能找到！
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5#
332001654 发表于 2023-3-7 15:19:05 | 只看该作者
 
还想着这周末去看下这个房子呢[捂脸]感觉买到的希望不大啊
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6#
ra9hztyxa 发表于 2023-3-7 15:19:37 | 只看该作者
 
沿湖不要考虑 湿度太大 风化厉害 人受罪的
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7#
耍浪漫 发表于 2023-3-7 15:20:11 | 只看该作者
 
我感觉单身这条是要卖那些公寓的 因为特别不好卖
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8#
小飞123 发表于 2023-3-7 15:21:11 | 只看该作者
 
不过，真的房子好卖也不会开放限购了不是。
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9#
临江贱民4 发表于 2023-3-7 15:21:57 | 只看该作者
 
妈呀，还打算周末去看的，但愿不要涨那么多啊
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10#
爷们儿来也了 发表于 2023-3-7 15:22:03 | 只看该作者
 
刚去过滴水湖，虽然规划不错，但感觉不适合居住，临海太潮，紫外线极强，湖上坐了半个小时的船，结果直接被晒脱了一层皮。
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