女子房产被邻居打通入住邻居应承担什么责任？

东方圣域 · 发表于 2023-6-19 23:02:24

辽宁朝阳，于女士买了一套房子，由于不在当地生活，这套房子一直空置了2年时间，没有入住。最近，于女士想来装修一下房子，结果没想到，房屋大门已被邻居用衣柜封死，致使自己无法正常进入房屋。由于联系不到邻居，于女士只好打电话报警求助。派出所民警经调查后发现，于女士的邻居已把两套房子打通来居住，根源就在于开发商拖欠于女士邻居的钱，于是就把于女士的房子抵押给了该邻居。民警建议于女士和邻居协商解决此事，如果协商不成，于女士可以到法院去起诉。

据于女士说，在疫情之前，她就买了这套房子。因为自己当时还在外地工作，所以也就一直没过来装修房子，只是偶尔来看看。这两年因为疫情的原因，没有回来过。然而没想到，她刚走出电梯，就发现自家房子的大门不见了，入目的是一个大衣柜，楼道的走廊还摆着凳子和鞋。本以为自己走错了楼层，可是定睛一看，确实是14层。仔细观察后，于女士发现放置衣柜的地方，就是她房子原来的大门。于女士敲响邻居房门，想问问情况，无奈没人开门。随后，于女士来到物业，要到邻居的联系方式，但是邻居根本不接电话。物业公司也试图联系于女士的邻居，不过电话一样无人接听。最后，于女士只得报警求助。
派出所民警经调查发现，于女士的房子，不仅是大门被堵住，就连房屋内部也被其邻居打通，装修居住了。而原因就是开发商拖欠邻居的钱，开发商就把于女士的房子抵押给其邻居。对此，于女士表示非常疑惑，房子的房产证在自己手上，开发商是怎么把房子抵押给邻居的呢？民警表示，这属于民事纠纷，建议于女士和对方协商解决，如果协商不成，于女士可以到法院起诉。而于女士认为，她连对方的信息都没有，拿什么去法院起诉？
那么，接下来，于女士应如何维护自己的合法权益，拿回自己的房子呢？
1、开发商一房二卖，需要承担何种法律责任？
《刑法》第224条规定了合同诈骗罪，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
本案中，开发商就为了逃避债务，获取非法利益，明知涉事房屋已经卖给于女士，而且也办理了房产证，却因为拖欠于女士邻居的钱，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，将涉事房屋抵押给了于女士的邻居，其行为涉嫌合同诈骗，属于无效抵押行为。而开发商的具体相关人员或面临刑事追责。
2、于女士的邻居在什么情况下承担民事侵权责任？
《民法典》第240条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
作为不动产的房屋，不动产权证书就是其最有效的权利证明。鉴于涉事房屋，于女士已经拿到了房产证，毋庸置疑，涉事房屋的所有权归于女士所有，任何对于涉事房屋的处分，都需要经过于女士同意，否则，就会构成侵权。
本案中，如果于女士邻居不知道涉事房屋已经被开发商卖给了于女士，那么，基于开发商隐瞒真相或者虚构事实等行为，邻居接受了开发商拿涉事房屋做抵押，进而打通了抵押房屋，装修入住。在这种情况下，邻居并没有非法侵入于女士住宅的故意，但是，仍然侵害到了于女士的合法权益。对此，于女士可以要求其邻居限期搬离、恢复原状并赔偿各种损失。
3、于女士的邻居在什么情况下承担刑事责任？
《刑法》第245条规定了非法侵入住宅罪，非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
非法侵入住宅罪，是指行为人无法律依据，非法强行进入他人住宅，或者经要求退出而拒不退出他人住宅的行为。本罪侵犯的是他人居住安宁的行为。
本案中，如果于女士的邻居明知道开发商已经把涉事房屋卖给了于女士，开发商无权处分涉事房屋，却仍然接受抵押，前与开发商签订了房屋买卖合同，后将涉事房屋打通，装修入住，霸占了于女士的房子。那么，于女士邻居的这种行为，涉嫌非法侵入住宅罪。
最后，按照我国法律规定，购房者购买房屋发生纠纷，起诉开发商，法律适用商品房买卖合同司法解释。根据该司法解释的规定，遇到上述情况，开发商除了承担退还购房款之外，基本不需要承担其他的法律责任。因此，建议于女士走刑事途径解决此事。

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