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[房产] 二手房“跌跌不休”，征迁的评估价是否也会下调？

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似乎可以做 发表于 2023-8-10 16:55:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
潮新闻客户端 记者 印梦怡
最近，为了给地铁“让路”，杭州多地要拆迁的消息不胫而走。
比如因地铁18号线建设，浙大华家池一带已经官宣拆迁，拆的是凯旋路沿街商铺；同样官宣的还有临平新城东湖中路一带的零星区块，为的是地铁3号线二期。
另外，因地铁15号线建设需要，景芳一区1幢居民楼大概率也要拆迁，只不过现在还未出正式文件通知。
让人羡慕的同时，也有读者好奇来问：“现在二手房价跌成这样，征迁的评估价是否也要下调？”对此，潮新闻记者采访了多家房地产土地评估机构。
二手房“跌跌不休”，征迁的评估价是否也会下调？ 第1张图片


图源：视觉中国
估价会受市场影响
但不完全取决于当前市场
根据杭州市规划和自然资源局官网，《杭州市2021-2024年房屋征收补偿评估中介服务机构名录》中有30家机构，记者从公示的名单中随机选了几家进行采访。
答案都非常一致：“征迁的评估价是根据征迁时的市场价来评估的。”那么，对今年的拆迁户来说，岂不是很亏？
以景芳一区为例，好找房APP上显示，该小区现在的签约均价为32250元/㎡，最新的一套成交在7月30日，57.83㎡的低楼层房源，总价184万元，折合单价31783元/㎡；而近半年里，最高签约价41044元/㎡，最低签约价仅27420元/㎡。
二手房“跌跌不休”，征迁的评估价是否也会下调？ 第2张图片


景芳一区1幢现状 潮新闻记者 印梦怡 摄
紧邻钱江新城的景芳一带，堪称老杭州人眼里的“黄金地段”。资料显示，去年二手房签约均价还在4万元/㎡左右。但众所周知，今年房地产市场持续下行，刚交付的新房都在“破发”，市中心老破小的价格更是持续下跌。
贝壳找房平台上显示，一套47.51㎡的中楼层两室一厅房源，现在的挂牌总价150万元，折合单价31573元/㎡。再看看该房源的历史动态，多少显得有些“惨淡”，2022年2月6日挂牌出售时标价还是188万元，一年多的时间里已经降了近40万元，这还不是降价最多的房源。
二手房“跌跌不休”，征迁的评估价是否也会下调？ 第3张图片


景芳一区1幢现状 潮新闻记者 印梦怡 摄
不过，房屋的评估价并非简单照搬当前的市场成交均价。一位房屋评估机构工作人员告诉记者：“评估方式是很复杂的，首先当然是参考当前的整体市场成交价，这个过程中会去除掉最低成交价、最高成交价，然后还要参考过去曾经到过的价格，考虑未来可能存在的溢价，再根据地段、周边等因素进行综合评估。”
换句话说，征迁评估价确实会受当前市场均价影响，随着二手房价持续回落，即便综合了多种因素后的评估价也难再现曾经市场高热时期的“天价”。
二手房“跌跌不休”，征迁的评估价是否也会下调？ 第4张图片


景芳一区1幢现状 潮新闻记者 印梦怡 摄
按照拆迁政策
总赔偿仍远高于市场
值得注意的是，按照杭州的拆迁补偿政策，哪怕评估价回落，到手的补偿仍然远高于市场价。
以广为流传的杭州建国北路树园31幢拆迁补偿方案为例。首先是被搬迁人可选择货币补偿和产权调换两种方式，赔付比例大约在1:1.5左右。
如果选择货币补偿，除了1.5倍的赔偿系数，还有搬迁补偿费、装饰装修及附属物补偿费、临时安置费、补助和各类奖励。
比如搬迁补偿费，由评估机构评估确定。被搬迁房屋建筑面积不足48平方米的，房屋补偿费按照48平方米建筑面积乘以房屋评估单价确定。
临时安置费，根据地段有规定费用。树园属于市区二级地段，每月65元/平米乘以被搬迁房屋建筑面积(不足48平方米的按照48平方米)计算，一次性发放12个月。
再看奖励：有签约奖，即被搬迁人签订房屋搬迁补偿协议并按协议约定交付房屋的，给予被搬迁房屋补偿费(不含装饰物及附属物)5%的奖励。
争先奖，即被搬迁人在集中签约期截止日期前签订房屋搬迁补偿协议并按协议约定交付房屋的，给与一次性奖励10万元；在集中签约期起始日前签订房屋搬迁补偿协议并按协议约定交付房屋的，另行增发一次性奖励3万元。
货币补偿奖，即被搬迁人签订货币补偿的房屋搬迁补偿协议并按协议约定交付房屋的，按照被搬迁房屋补偿费(不含装饰物及附属物)的22%给与奖励，并增发一次性奖励20万元。
二手房“跌跌不休”，征迁的评估价是否也会下调？ 第5张图片


去年小北门拆迁照 潮新闻记者 印梦怡 摄
再比如去年胭脂新村旁的小北门两栋楼拆迁，虽然当时这一带的二手房市场均价4万元/㎡左右，但是按照赔偿系数，拆迁基准价就有7万元/㎡多，一部分不足48㎡的小户型，则折合补偿单价超过8万元/㎡。
“转载请注明出处”


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标签：装修拆迁小户型房地产地产
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