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[财经] 坐不住！京沪楼市，降首付了

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七星海 发表于 2023-7-25 18:46:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
作者：余飞
01
京沪出招
12月14日，北京、上海心照不宣地同时宣布松绑楼市调控政策。
第一，降首付。
北京方面：
首套房首付从普通住宅的35%、非普通住宅的40%，统一降至30%。
二套房从普通住宅的60%、非普通住宅的80%，调整为城六区50%、非城六区40%。城六区包括海淀、朝阳、东城、西城、丰台、石景山。
上海方面：
首套房首付从35%降至30%。二套房首付从普通住宅50%、非普通住宅70%，下调至市6大行政区和临港新片区40%、其他区50%。6大行政区嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第1张图片


第二，调整豪宅线。
北京方面：
普通住宅的标准，由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
上海方面：
豪宅线，之前面积规定140平以上，现在为144以上。取消总价豪宅线。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第2张图片


第三，降利率。
北京方面：
首套房利率从之前的LPR+55基点下调至城六区LPR+10基点、非城六区LPR。
二套房利率从LPR+105基点下调至城六区LPR+60基点、非城六区LPR+55基点。
同时，贷款时间从25年延长至30年。
上海方面：
首套房利率从LPR+35基点降至LPR-10基点。
二套房利率从LPR+105基点，降至6行政区及临港新片区LPR+20基点，其他区域LPR+30基点。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第3张图片


02
坐不住了
此次京沪调整的路线，和深圳上个月的调整雷同，基本是抄了深圳的作业，只是在细节上不同而已。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第4张图片


关键问题来了，京沪深为何先后进一步调整，又为何没有广州什么事。
广州没有参与，因为广州已经降过了。
广州太急躁了，在8月末至11月中旬两个半月时间里，连续出台了5次大招。
包括取消认房认贷，率先取消限价令，降低二套房首付，大幅收缩限购圈并降低限购区的门槛，启动房票城中村整改，取消公积金认房不认贷。
尤其是大幅放松限购方面，广州堪称一线城市的表率。
9月20日，广州大幅收缩限购圈，并降低了限购区的购房门槛。具体为：
1，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。
2，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。
3，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第5张图片


再说第二个问题，京沪深为何再次放松？
因为之前取消认房认贷的效果不佳。
8月31日，广州、深圳取消认房认贷，9月1日，北京、上海取消认房认贷。当时市场对于效果还是蛮期待的，但最终的结果，让人大跌眼镜。
新政效果，对北京只产生了半个月效果，半个月里北京的成交量大涨了一波，半个月后又被打回原形，而且二手房挂牌量还被推高了一波。
数据显示，11月份北京新房住宅共网签4409套，环比10月份下滑14.835%。
二手房网签量在9月份冲破1.4万套后，10月份跌至10653套，11月份增加至12454套。
并没有创造出什么惊艳的数据。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第6张图片


制图：城市财经；数据：北京市住建局
在看上海方面。
21世纪经济报道最近发表了一篇针对上海楼市的报道文章《成交低迷：上海楼市刚需客去哪儿了？》，介绍了当下上海楼市的现状，尤其是披露了一些关键数据。

坐不住！京沪楼市，降首付了 第7张图片


文章披露，上海新房、二手房数据低位徘徊，市场活跃度不振，观望氛围渐浓。综合第三方机构数据显示，10月，上海新房成交约65.59万平方米，二手房成交约1.32万套。11月新房成交面积持续下跌，成交约60.27万平方米，二手房则成交约1.41万套。
11月的上海楼市，二手房成交环比虽然有轻微上涨，但仍在1.5万套/月的枯荣线之下；新房市场成交量甚至不如今年7、8月份淡季。
同时，上海的二手房挂牌量创新高。整个市场的氛围都不叫压抑，购房者都很迷茫，观望情绪加重，再等等，搁浅购房计划，是很多人当下的心理写照。
深圳亦是如此。8月31日取消认房认贷后，9月、10月的数据并不惊艳，仍在底部。
只是12月份在二套房首付降低之后，二套房的网签量难得冲破了4000套。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第8张图片


坐不住！京沪楼市，降首付了 第9张图片


因为取消认房不认贷没有达到效果，所以深圳在11月份降低了二套房首付，并取消了总价豪宅线。
北京、上海此次降首付、降利率、调整豪宅线，同样是因为之前取消认房认贷没有达到效果，实在是坐不住了。
03
会带来什么影响
京沪深先后降首付、调整豪宅线，京沪还降低了利率，会带来什么影响？
第一，短期内会推动一波成交量，但没有持续性。
这是我的第一个判断。走势会和取消认房认贷一样，短期推动一波成交，但长期的持续性，在宏观大环境影响下，没有预期和信心，难以为继。
短期内推动一波成交是肯定的。毕竟认房不认贷也推动了一波。
此次降低首付，会降低不少人的上车门槛，尤其是二套房的改善需求。
市场上的确存在着一批因为二套房首付门槛过高，而迟迟没有购买改善型住房的人群。
但改变不了市场的根本走向。毕竟市场上类似这样的需求即便很多，但大多数人除非到了非买不可的地步，否则还是会选择忍一忍。其中一部分其实不差首付的钱，只是缺少预期和信心而已。
第二，会带动更多城市降低首付，乃至全面取消限购。
降低首付，是今年央行与国家金融监督管理总局发布的文件中规定的。但是提出，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
很多城市的首付，还有下降空间。北上广深均下调了首付比例，其他城市没有再坚持的理由。
第三，信号意义。
京沪深一直都是房地产调控放松形势中，表现最矜持的城市。如今三座城市在一个月里先后放松，从放松态度上和节奏上，至少释放了两个信号：
1、救市政策仍会不断。
这一点，我在文章中多次强调过，在前两天分析中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产的表述中，也强调过。
中央经济工作会议通稿中，“风险”一词出现了8次，其中5次集中在对房地产和金融的表态上。“稳”字出现了21次。
坐不住！京沪楼市，降首付了 第10张图片


这意味着，明年的房地产政策方向，仍会以托底为主要。
同时，在防范行业风险方面，会继续放松房企的融资门槛，减轻他们的保交楼压力。
2、只是维持不破。
从京沪深的放松节奏来看，只是维持不破，不让下跌过快而已。如果想要扭转局面，全面放开限购，定然可以，但是三座城市始终没有。
从这里可以看出，官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。
官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。
这与最近两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。
立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。
这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。
这才是官方对待楼市的终极态度。


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标签：社保心理楼市房地产地产
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