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[财经] 十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？

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无忧客 发表于 2023-12-20 15:45:40 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
25年前，时任国家房改课题组组长的孟晓苏主导推动了“98年房改方案”的制定。自此，商品房“市场化”走上改革舞台，房地产成为国民经济支柱产业，中国经济进入了高速增长时代。
今年8月，国务院审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(下称“14号文”），提到要着力解决保障性住房供给不足的突出问题，让商品房回归商品属性。业界分析，这是推动“新房改”的信号。
从1998年开始，孟晓苏就提议要建立“住房双轨制”，此后二十多年面对市场起伏与政策调控，孟晓苏从未停止对于保障房建设的呼吁。
十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？ 第1张图片


如今关于“完善保障房”的热议，让住房制度走到新的十字路口。破解房地产困局非转向新模式不可，已经成为国内政商学界的共识，甚至可以说是呼声和期待。
以“新房改”为契机，带着种种问题，中信书院独家专访了原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，一起聊聊中国房地产的未来走向，层层剖析当前楼市“病根”，详解“新一轮房改”提议。
两小时深度访谈，三万字现场速记，精选七千字犀利观点，整理如下，以飨读者。
来 源 | 中信书院(ID:citicbook)
口 述 | 孟晓苏
编 辑 | 三   昧
 一问 

“新房改”到底新在哪？

“新房改”是房地产下一步发展的关键点，就是要在新时期再走一次房改路。谈到新房改，就避不开1998年房改，距今已经25年，也就是1/4世纪。

1998年房改带来了两个大变化：
第一，实现了居者有其屋。据2019年央行统计，全国城镇96%的居民家庭已经有了房产，户均拥有1.5套，连居民中20%低收入家庭的住房自有率也达到了90%。过去千百年来，中国人所追求的“居者有其屋”理想，终于在中国共产党的领导下，在改革开放之中，通过住房制度改革实现了。随着经济发展与房价上涨，居民家庭财产逐年升高，让房改受益者们走上了共同富裕的道路。
第二，有力拉动了中国经济增长。1998 年，中国经济总量仅居世界第七位。房改之后的1/ 4世纪是中国经济增长最快的阶段。房改之后，我国GDP总量平均每两年超越一个国家，2010年超越日本成为世界第二。这就是房改拉动内需的巨大作用。
现在面对新形势，新家庭、新市民大量涌现，工薪家庭面对着越来越高的商品房价格，望洋兴叹。这些群体应该享受保障房优惠，特别是低收入家庭和“两新”家庭，需要租金优惠的租赁房。
如今中国的国力强大了，建造的房屋也更多了。1998年，中国一年只有1亿平方米商品房，2021年，中国销售了将近18亿平方米商品房，是房改时的18倍。
现在商品房销售已经出现巨大的缺口。正是在这样的情况下，我们要采取实际措施，大量提供保障房。保障房不收土地出让金、不摊入城市基础设施建设费用，保障房房价约合大城市房价平均水平的1/3左右，可以给工薪收入家庭一次优惠购房机会。既为民生福祉，又为经济发展。
这次“新房改”的关键就是保障房建设的落实。要更好发挥政府作用，尽快补齐保障性住房建设短板。
 二问

“新房改”能学“新加坡模式”吗？

谈到房改模式，中国香港模式和新加坡模式都很受推崇。
中国香港模式是从英国学来的。英国在二战后为市民建造了一半左右的保障房，在1000万套新房建设之中，有500万套保障房，让50%左右的家庭能住上保障房。
同样，中国香港设定50%的家庭能够享受保障房，产权型的叫“居屋”，租赁型的叫“公屋”，处于商品房和居屋之间的叫“夹屋”。保障房本身是一个比较复杂的立体型主体，根据每个家庭不同的生活状况、收入水平和家庭人口来提供保障。
除此之外，“中国香港模式”还有一个优点，即购买了居屋的家庭，经历一定年限后补交相关费用，可以把居屋拿到商品房市场上流通。香港保障房的缺点是房子过于狭小，居屋平均建筑面积是40-60平方米，租赁公屋的使用面积才15平方米。
十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？ 第2张图片


在“新加坡模式”下，组屋政策已覆盖到87%的新加坡国民家庭。每个居民都有资格向政府申请组屋，从一卧房到四卧房，最大能到190平方米。外国人或者已有房产的人只能去买商品房，价格要高很多。
它的缺点是保障房与商品房不能并轨，组屋只能在组屋市场范围内流通，价格跟商品房差异很大。现在新加坡房价猛涨，组屋的价格也有所上涨，但总是在商品房价格的1/3左右。
为什么中国不能照搬“新加坡模式”呢？因为新加坡小国寡民，如果让保障房跟商品房并轨，过一段时间就没有保障房了，而新加坡又没有更多土地去建新房。而中国国土面积大，人口多、城市情况各异，不能照搬新加坡模式，不必要求达到80%家庭的保障房比例。
各个城市需要调研自身情况，有多少家庭是需要保障的，有多少家庭是有能力购买的，还有多少家庭是需要租赁的。但总体上来说，大城市、特大城市要保障到50%左右的家庭。
中小城市由于地价本身就低，可以选择其它方式进行保障。比如，一些中等城市鼓励市民换房，以小换大，再把旧房子卖给新市民，给新市民以购房补贴，这就实现了原有市民的改善性住房需求和新市民的刚性住房需求的转换。
三问 

需不需要担心房地产积压问题？

现阶段商品房供大于求，保障房供不应求，有人问能不能把商品房变成保障房，来解决商品房积压问题？要拿红烧肉改猪肉炖白菜是可以的，要拿龙虾和鲍鱼改猪肉炖白菜是改不成的。
商品房和保障房之间最大的差异是地价和市政配套费用。大城市商品房成本中大约2/3是地价，地价是还不回来的。
以北京为例，北京现在商品房均价是6万/平方米，其中楼面地价就达4万/平方米，剩下2万/平方米是建安成本（注：房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）、贷款利息和开发企业盈利。
如果用发行国债去购买商品房变成保障房，就得先由国家把2/3的高地价吞下去，本来可以建3平米保障房的钱只能买回1平米商品房，户型面积都不是标准房标准，而且起不到拉动建筑业、建材业和家居家电等行业的作用。
回顾98年房改时，我们面对的就是一个“房屋过剩”的情况。当时外媒问道：面对房屋过剩应该怎么办？我的回答是“build more”，更多建房，要让每个家庭都拥有住房。房改之后，那种低水平的“过剩”就化解了。2015年底，中央提出“房地产去库存”，从一线城市率先启动，随后向二三线城市迅速传导，加上许多城市房价反弹，很快就把房屋库存给消化了。
十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？ 第3张图片


国家统计局数据显示，到今年10月底，我国城镇待售住宅为3.1亿平方米，被有人解读为“待售3.2亿套房”！其实按100平米一套房计算，只是310万套房。如果房地产市场转好的话，我看有两年就基本化解了。
所以不需要对“商品房待售”问题过度担心，现在更需要关心的是众多工薪家庭买不起商品房，不能把包含高地价的商品房当做保障房，应该提供不包含地价等成本的保障房。
以北京为例，在建筑品质、建安成本和配套设施都能保证的情况下，保障房按照2万元/平方米的标准，50平米的房子价格就是100万，是商品房价格的1/3，作为提供给工薪收入家庭的保障房。当然100万元不需要付全款，还有低息和低首付比例的住房抵押贷款来提供帮助。虽然也要当几年“房奴”，但未来增值的比率比商品房更大。低房价与各项购房优惠，可以激励和帮助工薪家庭购房。
保障房追平商品房价格的过程，就是走向共同富裕的过程。把“新一轮房改”的机会给到工薪收入家庭，不仅可以帮助他们实现住房梦，而且可以按照当年房改的做法，若干年后产权型保障房就可以和商品房并轨。这样就能让普通家庭再享受一次房改红利，走上共同富裕的道路。
 四问 

谁会是“新房改”的受益者？

第一个也是最大受益者是工薪阶层。过去，工薪家庭不得不面对价格高企的商品房。未来按照“新房改”制度安排，就可以规模化地为他们提供保障房。
第二个受益者是建筑业等相关产业。虽然保障房价格便宜，但是建安成本并不低，品质绝不能低于商品房，只不过减免了土地出让金和城市配套费，并且户型相对小一些，户型小并不影响家居家电的购买，所有相关产业会因此受益。现在的就业下降是因为支柱产业下滑，房地产业牵连着100多个相关产业。保障房建设正好可以填补缺口，促进就业。
第三个受益者是商品房市场。保障房供给不足打乱了商品房市场，长期限购、限贷，直接影响到消费者的购买行为。14号文件明确“要让商品房回归商品属性”，商品属性就是能流通、可交易，做到“市场归市场，保障归保障”。这样商品房市场就会慢慢活跃起来。
第四个受益者是地方政府。地方政府虽然不收保障房的土地出让金，但是商品房的土地销售还是要通过招拍挂，在商品房土地不再“限地价”的情况下，地方财政收入会回归正常。再加上房地产行业与它拉动的相关产业，都可以为地方政府提供稳定税收。
 五问 

“新房改”后，房价会涨还是跌？

我国保障房还缺乏完整的市场表现，可以用新加坡市场来做个比照。
新加坡没有因为组屋供应量增多，而导致商品房价格下降。相反，因为近期外来移民的增加，商品房价格暴涨。于是新加坡政府就出台了加税政策，把印花税增加到60%，也就是说100万新币的商品房需要另交60万新币的印花税。
我国商品房价格在去年出现了一点点下跌，人们就赶紧收紧了钱袋。并不是不需要买房，而是需要等一等、看一看。延续两年的的楼市低迷，主要问题是在于政策仍然在限制居民购房，再加上房价一度下跌带来信心缺失与预期不良。
现在一方面在做“人工呼吸”救楼市，另一方面却有一只手还在“掐着脖子”。这种“救市”是不是很滑稽？我认为楼市不需要做“人工呼吸”，只要把“掐着脖子”的那只手放开，病人就能慢慢缓过气来。现在需要全面取消对商品房市场的限购和限贷，不再用提高贷款利息率和首付比例的行政手段来影响市场。
让工薪阶层正常回归到保障房，暂时产出不足的可以先排队。这样就可以让他们消除买不起商品房的焦虑，放心为美好生活而奋斗。新加坡申请组屋的年轻人要凭结婚证，这就鼓励年轻人结婚，生了孩子的就可以得到大一些的房屋。这不就解决了人们所担心的“不结婚、不生娃”的问题？
我国工薪收入阶层还是要以买产权房为主，对于“一低两新家庭”，没有购房能力的，可以去租房，但并不是说保障房都是租赁房，政府也没有能力长期持有那么多的租赁房。
还要谈一种叫做“共有产权房”的房子，那是给未来付得起地价的中等收入“夹心层”家庭准备的。如果把工薪家庭都算做“共有产权房”的购买对象，那是不公平的。解决办法就是14号文件所讲的“土地划拨”和基础设施费用不摊入房价。
一句话总结，就是要让“市场归市场，保障归保障”。
 六问 

中国房地产市场是存量还是增量？

有人说中国的商品房市场已经到顶了，增量市场成为过去，已经进入到存量交易为主的市场。甚至有人说“中国居民住房水平已经达到欧洲标准”、“人均住房面积50平方米”云云，都是不符合实际的。
十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？ 第4张图片


根据国家统计局2020年的调查分析，我国城乡居民家庭住房的建筑面积是人均41.76平方米，去掉农村居民只计算城镇居民，住房建筑面积人均36.52平方米。若与欧洲国家对比，要把“建筑面积”换算成“使用面积”，就是去掉公摊面积，城镇居民人均使用面积仅为29.5平方米，这才是城镇居民居住条件的真实情况。京沪人均则仅22-24平方米，比欧洲人均差一半。
在美国市场上二手房交易占比是90%，我国市场仍以新房销售为主，二手房交易仅占10%左右。在特大与超大城市，二手房交易可以达到房屋交易量的一半。美国房地产业已经发展了247年，我国从房改算起，至今仅25年，住房面积只是欧美国家的一半，远不到所谓的“天花板”。中国房地产市场还是以增量为主的市场。
除此之外还有广大农村。未来如果真的能够按照十八届三中全会要求，实现农村土地和城市土地“同等入市、同价同权”，那么农村房地产市场也将是很大的市场。所以不要担心暂时的楼市低迷，现在的市场情况都是被扭曲的。
我国房地产市场被扭曲的根本原因，就是多年缺乏保障房建设，为“降低房价”而打压商品房。如同糊涂医生拔了病人的好牙，所以治病要抓根本，只要保障房建设走入正轨，商品房市场调控才会回归理性。政府行为应当回归到保障房市场，包括提供建设用地、筹措资金、制定标准、分配房屋、后续管理以及租屋转售等系统性管理工作。
香港“居屋署”和“公屋署”有2000多名官员，多是建房和管房的工程师；新加坡政府设有“建屋发展局”，组屋建设解决了很多人的就业问题；德国把公积金汇集为住房银行，专门用来支持工薪收入家庭优惠买房。
我国也应当建立一个服务于保障性住房的金融体系。建立这个体系在国外有现成经验，有的就叫“住房银行”。可以把不断归集的住房公积金放到这个机构里去，它具有存储功能和贷款功能，相当于一个政策性银行，或者说是政策银行和商业银行的组合，定向为工薪家庭提供购房服务。
 七问 

我国房地产市场何时回暖？

根据中国房地产发展规律，我把它概括为“蹦嚓嚓”的节奏，就是一年上涨，然后经过打压，两年或三年下跌，从2006年到现在，已经经历了五个“蹦嚓嚓”。
比如在2013-2015的房地产下滑时期，“钢铁卖出白菜价”，各个相关产业都很萧条。2015年底中央提出了“房地产去库存”，2016年一年全国楼市就陆续恢复起来了。这就是其中一轮“蹦嚓嚓”，三四年呈现为一个周期性循环。
14号文件所说的“让商品房回归商品属性”，一旦能够落地，未来商品房价格上涨的概率高于下跌的概率。其本质是因为大量的货币在发行，在我国多数新增货币会被资产价格上涨所吸纳，而不是去冲击CPI（居民消费价格指数）。
现在国家要求启动保障房建设和供给，商品房市场大概率会是随之放开，房价就会慢慢恢复到正常水平。
这时应该去买房吗？好不容易等到楼市价格低迷的机会，我认为这种情况下有购房愿望和购买能力的家庭应该去买房，这于国于己都是利好。对可以享受保障房优惠的工薪收入家庭，可不要急着进入商品房市场，可以先租房，等待保障房政策落地。
 八问 

房地产税会在全国普及吗？

房地产税是几乎是和当年房改方案同时提出的。房改时就做了这样的税制设计：过去中国居民普遍没有房产，当然就不需要征收住房保有税，而今后不仅多数居民会持有房产，而且会出现有人房多、有人房少这样的情况，因此就需要从房屋持有环节征税。
2003年就有专家向国务院提出了关于“征收住房保有税，减少住房流转税”的建议。在当年的十六届三中全会上就确定了“进行城镇房地税费改革，具备条件时征收统一规范的物业税，相应取消有关税费”。后来在房地产调控中加大征收的税种，都是流转税。而到现在为止，房地产税只向商业房地产征收，还没有向城镇住宅征收。
随着城市保有房屋的增加，居民应当为自己持有的房产交税，税收用在城市建设和维护上。现在没有这项税收，城市建设与维护不是不收钱，而是由政府从两个不该收钱的地方收钱，让两个不该承担的群体出钱承担。
第一个群体是农民。廉价征用农民土地，在城市高价卖地，用土地差价来补贴城市。据统计，历年的土地差价有81万亿元，返给农民的只有2万亿元，绝大部分是用于城市建设与维护的。
第二个群体是最后购房的群体。在政府拍卖的高价地上建出高价房。高价房卖给了最后买房的人，主要是新市民和年轻人新家庭，这个群体本来也是应当享受政策照顾的，结果却让他们去承担商品房的高房价。
十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？ 第5张图片


不管有多少人在反对征收房产税，我认为房产税的确是该征的。需要做好房产税征收的方案设计。按照征税的公平税赋原则、成本收益原则，我已经提出了最容易操作的征税方案。简单说是三句话：
第一，“见房就征”。所有的城镇房屋都应该缴税，让它成为一个最简单的税种，“有一套房子交一份税”。比如一个小区有2000套房屋，那就是2000个税源，“跑得了和尚跑不了庙”。征收房产税只是针对房产征税，而不是针对个人征税。
第二，“见证就退”。每个纳税人凭身份证可以退税一套房，在已交税的房产中自己选择一套退税。夫妻俩就可以退两套，赡养老人的可以退三四套。
第三，“从小产权房起征”。小产权房是城市居民违法购买的农民房，可以按照产权房的3倍到4倍税率向小产权房征税，通过提高房产税税率的方式来收取土地出让金。这就在扩大税源的同时，解决了历史遗留问题。
房产税的征收是在中央会议上和国务院文件中多次明确过的，方向是不会变的。在楼市恢复到正常状态，特别是当商品房回归商品属性后，就应当果断地推出房产税。这个税种对众多居民特别是低收入家庭来说，是好事而不是坏事。
 九问 

建保障房，钱从哪来？谁来建？

“新房改”的关键是要规模化建设保障房，而建设保障房的关键是资金。现在的要求是要求地方政府落实责任，但是又要求“如果因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施”。这就让人犯愁了：现在有哪些地方政府不差钱，不因此而增加债务呢？
所以我认为，保障房建设需要中央财政带头出钱。否则就会像以往一样，出现“瘸子打围坐着喊”的情况。前段时间，中央财政已经发行1万亿元国债用于地方减灾，不要求地方政府归还，而用中央财政收入包括印钞来偿还。建设保障房主要是政府责任，在当前情况下需要中央财政出钱。如果中央财政困难，再发行1万亿元国债用于保障房建设是非常适合的。
如果中央财政能出1万亿元，地方财政配套资金1万亿元，再加上银行贷款、信托、保险和社保等资金作为贷款和投资进入，1万亿很容易放大到5万亿，正好堵上近几年房地产销售每年下滑5万亿元的窟窿。5万亿用在投资保障房上，不收地价、不收城市配套费用，5万亿能顶10万亿用。规模化保障房建设就可以开展起来了。
保障房建设和商品房建设一样，同样能拉动钢铁、水泥、建筑业、家电、家居等行业的发展，地方财政也可以得到税收。保障房建设能够补上商品房销售下降所丢掉的5万亿元。只是需要有中央财政投资，资金才可以层层放大。
十问孟晓苏：未来房价是涨还是跌？ 第6张图片


过去有些地方政府为了完成建设保障房的套数任务，把房子建到远郊和小县城，为了凑数造成了一些无效供给。如果有中央财政投资和央企引领，可以促使地方政府拿出好地。央企也可以更好地发挥公共服务的职能。
国务院已经多次要求央企退出竞争性房地产领域。很多央企不愿意退出原因是没有新的领域可以进入。最近又纷纷挤入上海等城市高价拍地，这是不正确的现象。国家出钱建设房地产央企不是去高价夺地的。央企房地产公司应当不以营利为目的，回归保障房本位，把商品房市场让给民营企业和上市公司。
第一，从土地管理层面，应当单独设定保障房建设用地，14号文件的规定是“行政划拨”，国家法律用语是“协议出让”，它们是商品房招拍挂土地以外的土地。
第二，通过中央投资让央企去具体落实，央企要对经济效益、社会效益、环境效益负责，就会要求地方政府拿出好地来建设保障房，正好符合当地普通百姓的利益。
 十问 

未来房地产还会是支柱型产业吗？

2003年国务院发文确认了房地产业是国民经济的支柱产业。它确实拉动了经济增长，有效改善了居民的居住条件，还带来了人民群众的共同富裕。现在房地产业已经发展成为我国的最大产业之一。
国家统计局数据显示，我国全部制造业和采掘业合起来是第一大产业，41个行业加起来达到了40万亿元的规模。房地产业是我国第二大产业，销售额最高达到18.2万亿元。但是若把制造业和采掘业中的任何一个产业门类拆出来，哪个都比不上房地产业的规模。
为什么是房地产会成为我国经济支柱产业？通过一个“456”的数字就能说明——房地产业已经占我国金融资产的40%，占地方财政收入的50%，占居民家庭财富的60%。所以它是在国民经济中举足轻重的产业。
人类追求居住条件是一个基础性的永恒追求，没有必要怀疑解决居住问题的行业会在人类历史上消亡，而且任何其它产业都代替不了它。
在可以预见的时间里，中国人民对居住生活条件，都同时具有量的追求和质的追求，这些需求都会作用于市场。即使再过若干年，我国真的达到欧美发达国家的生活水平，那时对房屋的更新要求仍然会不断出现，就像现在发生在欧美发达国家的情况一样。
鲁迅先生曾经批评一些“搞仕途的人”：“扯淡的事干得很专业，专业的事干得很扯淡”。现在不少人侈谈的“收入房价比”、“降低房价”、“取消公摊”等，其实全是“扯淡的事”，专业的事是建设保障房，它才能真正降低房价。我们需要规模化建设保障房，提供给工薪收入家庭。需要启动“新一轮房改”，给普通居民家庭打开一条走向共同富裕的广阔通道。


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