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[房产] 城市老小区规模化改造样本：杭州市中心13幢危旧房原地重建

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黄承锐 发表于 2023-12-28 14:08:30 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
打桩机轰鸣、工程车进出。位于杭州市中心，始建于1980年代，由13幢多层楼房组成的“浙工新村”已被全部拆除，正在原地新建7幢11层楼房，户数、用地性质不变，容积率从1.8提高至2.1。
据“拱墅发布”，这是浙江第一个城市危旧房有机更新试点。　
《证券时报》曾报道，中国人民银行调查统计司有关课题组2020年在《中国金融》发表的文章透露，中国城镇家庭的住房自有率超过九成。据《建筑结构可靠度设计统一标准》，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。随着时间推移，房屋将不可避免地出现老化，一旦危旧到无法居住的程度，由谁组织修缮？能否拆除、重建？谁来出资？
“危旧小区更新是超大、特大城市都会遇到的问题，浙工新村的拆除和重建，最大的突破是将危旧房改造原来的政府主体责任转为居民主体责任，是可持续、可复制的实践路径。”12月28日，浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn)采访时说，该项目中住户的投入占总投入的比重超过八成。
他表示，房屋产权既属于私人，日常维护就应由业主负责，若发生损坏而没有其他责任方，也应由业主负责修缮。《浙江省房屋使用安全管理条例》明确，所有权人为“房屋使用安全责任人”，应承担“及时排除安全隐患和对危险房屋采取维修加固、拆除等解危措施”等责任。此前的一些个案中，在考核导向和安全责任“兜底”机制下，政府往往“代替”作为所有权人的居民或单位法人，但整体看，政府难以独力承担危旧小区的规模化改造费用，“浙工新村更新项目的决策、设计等各环节都明确‘居民主体、政府统筹’的原则，在资金上，居民是出资主体，政府进行补贴，基本实现资金平衡。”
城市老小区规模化改造样本：杭州市中心13幢危旧房原地重建 第1张图片


重建项目效果图。 据“拱墅发布”
在浙工新村住了30多年的何阿姨（化名）告诉澎湃新闻，重建的部分费用由居民出资，原面积部分按1350元/平方米计，每户最多扩面20平方米，扩面部分按市价算，约为3.4万元/平方米；再综合得房率、朝向、楼层等，她家原来60平方米，自付约80万元可以“换”到90多平方米的原址小高层新房。
“蛮好的事体，自己出一部分，政府补贴一部分，原拆原建，能住有电梯的新房，还能扩面。”与工地一墙之隔、建于同一时期的另一个小区里，居民陈大伯不掩羡慕：“不知道以后我们小区会不会也用这个模式。”
4栋楼已成C级危房，“拆不拆”讨论多年
浙工新村位于杭州拱墅区上塘路与潮王路交叉口，原有13幢多层楼房，计51个单元、548套住宅，建筑总面积约4万平方米。
今年10月，548户居民腾房完毕，房屋拆除以及苗木迁移、管线迁改、场地平整等在之后一个月完成，重建项目11月28日开工，包括7幢地上11层、地下1层的小高层，建筑面积8.1万平方米，地下车位460个，实现人车分流。
澎湃新闻从施工方——拱墅区城市发展集团了解到，从立项到开工仅3个多月。  但其实，浙工新村“拆不拆、怎么拆”的问题已讨论多年，此前因各种因素而搁置。
浙工新村最初是高校宿舍，已基本落实房改。1993-2014年间，其中一幢楼房五次被鉴定为C级危房。据住建部《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性鉴定等级从轻到重依次为A、B、C、D四级。在2014年的老旧房屋排查中，浙工新村又有3幢被鉴定为C级危房。当时的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》规定，鉴定为危险房屋的，所有人、使用人或责任人应及时采取治理措施，包括整体拆除（整幢危险且无修缮价值，应当拆除），但对“整体拆除”由谁执行、是否要审批、是否可重建、资金来源等未作具体规定。2015年，小区当时所属的下城区提出对浙工新村13幢房屋进行成片改造，因在民意调查时没有达到“全小区90%同意”的启动比例而搁置。
城市老小区规模化改造样本：杭州市中心13幢危旧房原地重建 第2张图片


“浙工新村”拆除前。据拱墅区城市发展集团公司公号
转机发生在今年。5月，杭州发布《关于全面推进城市更新的实施意见》，提出通过居住区综合改善、产业区聚能增效、城市设施提档升级、公共空间品质提升等，持续优化建成区内城市空间形态和城市功能，年内打造一批可复制、可推广的试点项目。其中的“居住区综合改善”包括针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升为主的城市更新。
浙工新村居民何阿姨告诉澎湃新闻，社区4月底对住户进行意愿征询，包括改造方式、户型选择、交付方式等，有96%的居民支持原地拆旧建新。5月，“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新（试点）项目实施方案公告”发布，经居民申请、街道申报、区政府批准，13幢房屋将实施危旧房有机更新，如6月底前100%业主签订协议，项目正式启动。7月签约完成，项目启动。
“自掏腰包”换新房
何阿姨说，项目实施方案公告后，一些邻居有顾虑，有的年纪大了不愿折腾，有的担心新建房户型不合适，有的觉得在外租房两年不方便，“讨论比较集中的还有得出多少钱。”
据5月的“实施方案公告”，澎湃新闻梳理出“两笔账”：居民能拿到的补贴、要支付的资金。
补贴“进账”包括原房屋装饰装修补贴、建设期临时租房补贴，装修补贴由评估确定，租房补贴按原面积乘以每月63元/平方米算，每户每月不低于3000元。
要自掏腰包的包括原房屋置换面积加原房屋楼层朝向等面积补差、市场价扩面两部分。前者按1350元/平方米结算，原房屋不足53平方米的按53平方米算；扩面按新房的市场评估价结算，一房一价，扩面不超过20平方米。
浙工新村地处市中心，目前周边老旧小区的二手房成交单价3万余元，约1公里外的新房开盘价5万元/平方米左右。澎湃新闻了解到，该项目扩面部分的市场价结算大致在3.4万元/平方米。
此前，浙工新村13幢楼共54种户型。拱墅区城市发展集团的房源设计，在原有户型的基础上保持原套内面积不减少并适当扩面，提供了建筑面积从65-117平方米的9种户型。据此，原有户型53平方米以下的居民如扩面到65平方米，要支付约50万元。
“大部分居民赞成改造，但还是有邻居不理解，觉得为什么房子拆迁了还要掏钱，也有邻居提出一下子拿几十万压力大，政府、街道做了很多解释、服务工作。”何阿姨说。
澎湃新闻从拱墅区政府官网了解到，该区以“一楼幢一代表”为原则，成立居民自主有机更新委员会，通过公告、报名、联审、公示等程序产生代表13名。所属的朝晖街道多次开展小区服务日、民情恳谈会等，搭建民情交流、志愿服务平台，13名代表配合开展政策宣讲、意见收集、沟通协商，对存在政策疑虑的居民，联动法律服务机构上门释疑；对老年群体租房困难问题，帮助筹措临近的小区房源；安排专员与85岁以上老人结对并提供个性化过渡方案；为有资金困难的居民对接金融机构提供方案等，最终赢得绝大多数居民的认可。
城市老小区规模化改造样本：杭州市中心13幢危旧房原地重建 第3张图片


重建施工现场。澎湃新闻记者 陆玫 图
自掏腰包换新房值不值，市场似乎已给出答案。杭州多家媒体、房产公众号上半年关注到，浙工新村二手房成交量增加，且单价高于周边同时期小区约1万元，成交价在4.5万元/平方米以上。中介表示，买家几乎都是听说“拆迁”传闻后入手的。
专家：多元主体的“帕累托改进”
徐林认为，上世纪八九十年代建成的小区房龄渐老，以存量提质、改造为主要途径的城市更新逐渐成为改善建成区风貌、满足宜居需求的城市发展新方式，浙工新村项目走出了“居民主体、拆改结合、资金平衡”的新路，在决策、设计等各环节均明确“居民主体、政府统筹”的原则。小区按“一楼一代表”成立由13位居民组成的“自主有机更新委员会”，“自更会”在全体居民更新同意率为99.82%时向政府递交启动项目申请，委托相关部门和街道统筹更新进程，明确了各方的权利义务。居民成为出资主体，政府通过旧改、未来社区等政策补贴筹集资金，基本实现项目的资金平衡，形成“居民投入、政府补贴”的共建格局。
“房地产业转型发展的当下，危旧小区的更新改造不能走‘政府征收-地产开发’的老路，也不能简单地‘涂脂抹粉’，要找到资金能平衡、社会效应优、推进可持续的新路。”他建议，此类更新可采用“居民委托、政府服务”模式，即居民达成一致、完成筹资，委托政府统筹方案设计、政策供给、申报审批、工程安排、全程监管等，使城市更新可持续。
在他看来，“浙工新村”的有机更新是多元主体的“帕累托改进”，居民、政府都获益：政府获得城市面貌更新，居民改善了居住环境、提升了房屋价值。“这种模式适用于超大、特大城市——受限于房屋价值，可能在中小城市无法落地。”他说，据他所知，拱墅区已有多个小区表达了改造的意愿，希望复制“浙工新村模式”。


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标签：中国城装修拆迁房地产地产
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