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[房产] 小高层住宅会比超高层住宅更有前景？听听房地产业内人士怎么说

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张宏飞 发表于 2023-12-30 17:00:49 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
有一次，与业内专业人士谈到未来的房地产走势时，对方发出一个“暴论”：买房时，若有其他选择，尽量不要买高层（12-30层）、超高层（30层以上）的住宅，他甚至提出很尖锐的说法“三十年之后某些住宅高层可能会成为贫民窟”。
初听之下，感到有些震惊：这似乎与一般印象相反啊？影视宣传片中，楼宇摩天林立、万家灯火，才是现代大都市的繁华盛景，房地产界人士为何要反其道而评价呢？我之前所在的公司，在31层楼顶，拥有玻璃全景会议室，开会时360°环视上海，真有瑶池鸟瞰、一览众山小的感觉。
这位专业人士解读：超高层的写字楼、商用建筑，确能体现出现代化大都市的繁荣。但住宅与商建、写字楼不同。你在写字楼楼顶的全景会议室感觉固然很好，但每天也就白天8小时工作时间，并不代表生活全部。而在家需要14小时（其余2小时在路上），要面对工作之外的衣食住行、吃喝拉撒等方方面面的琐碎生活细节，那才是真正的人生。
高层/超高层住宅，面对的现实问题，以及未来隐患主要有以下几点：
第一，建筑老化。在建筑质量方面，理论设计年限与实际建筑质量，存在差异。而且，任何建筑都会老化，早期的高层房龄已超过20年，其剩余寿命如何？很多楼盘都很难说。而高层/超高层住宅的维修，技术上远比多层建筑复杂、维修成本也高得多，这些都会带来居住品质的持续减值。
除了钢筋、混凝土的寿命之外，建筑的上/下水、防水、电缆线路、电梯、内外装修……都会逐渐老化。管道和线缆故障是常见问题，发生在楼层较低的多层和小高层，可能会涉及几家。而在高层/超高层住宅，同类故障动辄会影响几十家生活。
电梯则是老大难问题：在电梯老化之前，高层/超高层住宅每天早高峰上班前，几十户、上百家争抢1部电梯，是高层住户每天的必修课。而当这些电梯使用了几十年后，情况会怎样？
第二，物业困难。目前，绝大多数高龄小区的物业服务都比较糟糕，其中很大问题源自物业费。物业公司毕竟是有偿服务，而高龄小区的住户分化明显，物业费收取之难，以及业主与物业的纠纷，在全行业都是多年积累延续的老问题。
高层/超高层住宅的技术结构与住户构成，比多层建筑复杂得多，等到高层住宅陈旧到一定程度，成了“高空老破小”，物业服务比“老破小”还要困难。
第三，安全隐患。高层/超高层住宅的安全隐患，一方面主要是水火灾害，世界上所有高层/超高层火灾，都极难抢救，总是代价惨重。而我国在之前20年“房地产大跃进”时代，大干快上抢盖出来的高层/超高层，怕是有不少隐患更多。
另外一个安全问题，是高空坠物。笔者在2023年4月份，亲身遭遇了从高层建筑顶部崩塌的混凝土与外墙瓷砖的坠落，差点丧命。建筑业的朋友说：几十层高度的外墙材料，出现裂缝、风化、剥落，很难及时发现，维修起来的技术难度与成本都很高。如果再遭遇维修经费不足、物业管理扯皮等问题，风险就更大。
第四，难以更新。高层/超高层住宅的建设成本巨大，拆迁更是难以想象。除非Empire State Building（帝国大厦）这类一百年不考虑拆迁的超高层建筑，其它“金玉其外”的高层/超高层，一旦沦为“空中贫民窟”就更不会有开发商来接盘。
老旧的高层/超高层，将会比多层“老破小”的更新困难得多。
这位专业人士认为：目前的大量较老的高层/超高层，在十年以后就会遇到越来越多的麻烦。他认为小高层（11层以内）的大户型、楼均住户少、容积率较低、绿化率较高、配套完善及有较好物业维护的社区，在未来前景才会较好、较为保值。
高层/超高层住宅发展前景，值得政府管理部门、城市规划、房地产业、购房业主以及全社会认真思考。经过几十年高速发展，我国的房地产业，不再是闷头傻盖、疯卖、傻买的阶段，到了要动脑、用心、慎重思考的时代了。
•（本文仅为作者个人观点，不代表本报立场）
吴旭
责编 陈斌


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标签：装修拆迁瓷砖房地产地产
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