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[财经] “撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？

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万程 发表于 2024-3-3 11:02:39 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
2月28日，香港全面“撤辣”，决断魄力让人连呼痛快。所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税；买家印花税；新住宅印花税。香港长期以来仅靠高昂税费形成门槛调控楼市，俗称“辣招”。
“撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？ 第1张图片

来源：凤凰网此次全面撤辣，门槛直接拆除、真金白银让利，凶猛程度堪比内地一线城市全面取消限售、限购。在此之前，非永久居民买套1000万的房子，要交300万左右的税款，首付金额就直接将不堪重负的购房者拒之门外。而如今，这300万被彻底抹去。此等强势操作，显得内地政策有些黯然失色。撤辣后的首个周末香港市场反应很是给力，线上线下预约看房的流量都“爆”了。
“撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？ 第2张图片

 十大屋苑本周末预约看楼量 来源：中原地产


01被撤去的辣招“辣”在哪里？
很早之前，香港楼市只有一个买房税，不仅税率低（最高时也仅有2.75%）且对待外来投资者一视同仁，低门槛使香港成为2010年后的房产投资天堂，炒房风气盛行。2012年香港推出“买家印花税 ”。在此之后，辣招层层加码，增加了从价印花税 (AVD)、新住宅印花税（NRSD）、额外印花税 (SSD)多个税种。香港永久居民购房首置税最高为4.25%，此后二套、三套等需要缴纳15%买家印花税。
非永久居民购房则需要缴纳买家印花税及新住宅印花税，二者各15%，合共30%。
此外，为打击“炒房客”，香港还设有额外印花税，即买家在购房后6个月或以内转售需缴纳楼价20%的税项；超过6个月、但在12个月或以内转售，需缴纳15%；超过12个月、但在36个月以内转售，税率则为10%。
来源：中原地产
非港居民购买总价1000万港币的房子，是1300万港币的成本。如果买入3年内出卖，再交100万港币的税费。在香港进行住宅交易的每一步，都伴随着各种税种叠加带来的高昂成本，抑制房价的力道也在这个过程中到位了。而如今，香港楼市已跌至7年前水平，推行十多年的政策到位得有些过头了，这次“撤辣”再次回到十几年前最初的起点——内地人来港买房，只需要缴纳最基础的从价印花税（税率介于100港元至最高4.25%）。
“撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？ 第3张图片

来源：中原地产撤辣虽然来得又快又狠，但香港真的等不及了！
02救市的决心：箭在弦上，不得不发
 
难以拯救的低迷楼市
香港楼市陷入深度低迷，整体楼宇买卖合约登记数跌至1991年以来的最低点，仅为5万8023宗，同时二手住宅销量也创下28年新低。土地出让方面，去年多幅住宅土地流标，政府罕有地于截至3月底止的2023/24财年最后一季度暂停推出住宅用地招标。照这种走势，2024年香港房地产市场难言乐观。
“撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？ 第4张图片

来源网络
正如香港财政司司长陈茂波所言：在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。实际上，去年10月25日已开启“减辣”试水，额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排，大大降低买家入市成本。无奈此举并未刺激楼市回温，反而引发了“全面撤辣”预期，导致了更加浓重的观望情绪，交易量仍不断下滑，价格也是跌跌不休。此时香港一放到底的痛快背后，是悲壮的决绝。
 人口，还是人口
房价不过是社会问题的表征，往深了讲，还是人口短缺造成的动力不足。近几年，香港处境艰难，移民潮再现、出生率垫底，内部颓势使香港不得不放开限制获取外援增长。
“撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？ 第5张图片

来源网络
为了稳住香港经济，港府公布了一系列吸引人才落户香港的措施，最经典的就是优才政策的不断放宽。2006年刚开始实行时每年全球限额1000名，申请通过率平均仅15%。
2020年，每年的优才名额增加至2000名，2022年名额增加至4000名。
2023至今，“优才计划”直接不限名额，获批数比2020年之前年均名额多10倍。
过去一年时间共吸引了6.2万人申请，约有4.9万人获批，其中内地流入香港的居民占大多数。与人口下滑抗争多年之后，2023年底香港人口临时数字为750.31万人，比2022年同期增加3.05万人，增幅为0.4%。继2019年之后，香港人口终于再次突破750万大关，实现反转。
“撤辣”之后香港楼市爆了，上海要不要跟进？ 第6张图片

来源网络“抢人”大战初步告捷，“抢钱”计划立刻马不停蹄接续而上，让获得永居身份的人花钱置业，才能更大程度免除后顾之忧。此次如同肾上腺素一般强力的全面撤辣，是香港预谋已久的放手一搏。 03力度很大，影响几何？
此轮内地救市政策与几乎香港同步展开，超大城市家底厚、工具多，通常犹抱琵琶半遮面。相比之下香港动作大得很惹眼，政策是大跨步式的，效果却可能要“挤牙膏”一般慢慢显现。
 
对香港外汇自由流动、与美元深度挂钩的香港想要收到救市成效，还得观察美联储能否降息，近几年长期高息造成的的借贷成本升高与资产出逃，是楼市复苏的极大阻碍。另外，回撤超30%的房价、一路下沉的信心，也将使政策作用缓慢。成交气氛回暖是确定的，但程度仍然无法乐观估计，楼价止跌后平稳、平稳后温和上涨已是最好的结果。楼价上升的条件更多取决于经济大环境的有效改善，只有恢复元气后，才能重拾信心，盘活楼市。否则，对于吸引进来的新生力量而言，身份是一回事，置业又是另一回事。如今优秀人才的选择太多，哪怕是姿态够低的香港，就也不一定被垂青。 
 
对内地一线城市除了香港，牌桌上有话语权的也不过北上广深几个超一线城市，优秀人才总在它们之间流转。当资源变得有限，此消彼长是无法避免的情况。

  • 有借鉴意义
此次撤辣决策清醒，能实现对购房者的真正减负。香港已用实际行动为内地政策指明了方向：降低买房的交易成本才是良方。普罗大众一直以来的呼声也是如此：花招式不管用，降价才是正经事。对上海来说，最近一次房贷利率的下调才属真刀实枪，才是迈入正常化调整的开端。放开单身、环线等限购政策，只能算对非正常限制的撤销，解放的只是身份，而非钱包。

  • 是否效仿存疑
最先被香港撤辣波及的必然是深圳和广州。早在1月27日，广州已经先人一步明确放开120平方米以上的住房限购，并支持“租一买一”“卖一买一”。此次撤辣，对于小步走的深圳应该是个刺激，为避免人才和消费力被香港虹吸，深圳的限购、限售政策可能会加速松绑。至于上海，下一步操作还将以内部市场情况决定，受影响较小。网上疯传的全面放开可能性微乎其微，楼市大起大落、弃二三线城市于不顾可能引发更大风险。当然还有一种更可怕的可能，若大招一次出尽后收效平淡，无牌可用、退路全无的局面会比现在更难看。北上两市未来仍以稳为主，节奏由自己掌控，在此前提下，打有准备之仗。以经济回暖复苏辅以回归常态的政策环境仍是未来走向，这个过程固然折磨，却是当下的唯一且正确的选择。


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标签：移民香港楼市房地产地产
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