人大新闻会又重提“房住不炒”，意味着地产债要出清了吗？

支支半永久眉毛救星 · 发表于 2024-3-11 02:38:36

内容提要：

倪虹谈及房地产问题，又重提房住不炒，并强调在稳定房地产市场的同时，允许一些陷入困境的房地产开发商破产或重组。房地产债务风险持续蔓延并加深，一些房企已被诉讼清盘或清盘的风险越来越大。房企白名单能够缓解房企债务危机，但允许一些陷入困境的房地产开发商破产或重组，也是化解房企债务危机的必要过程。

媒体与自媒体在解读3月5日的政府工作报告中关于房地产内容时，观点很多。大多数人认为，连续两年未提住房不炒，强调放松对房地产的限制，意味着房地产将很快触底结束调整，进入一个新的扩张周期。连续两年未提住房不炒，成为这些人对房地产趋势判断的依据。
3月7日，三郎在《》一文中，立场鲜明地表示，这些观点都非常片面，也不准确。因为此次政府工作报告关于房地产的表述，是在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”这一框架下进行的。防范化解风险才是政府工作报告确定的今年地产业的首要任务。

很快，官方对房地产政策和房企债务更为明确的表态来了。
3月9日下午，14届全国人大二次会议民生记者会在梅地亚新闻中心举行。住房和城乡建设部部长倪虹在这场记者会上谈及房地产问题，又重提房住不炒。房住不炒是中国官方今年房市政策推出的新词。
倪虹下午在记者会答复媒体提问时表示，构建房地产发展新模式，在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，完善市场＋保障的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让群众住上好房子。
据倪虹指出，要规划建设保障性住房，并且要下力气建设好房子。在新模式下，希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高品质、新科技与好服务。
在这次记者会议上，倪虹还明确表示，政府准备让一些陷入困境的房地产公司破产。

倪虹坦诚，随着努力遏制不断加深的房地产行业危机以及其他经济困境，未来将面临更多问题。在债务危机和“系统性风险”中，官方将努力稳定房地产市场，同时允许一些陷入困境的房地产开发商破产或重组。
倪虹说，稳定市场的任务仍然艰巨，同时坚称通过提振房屋销售和增加债务开发商的流动性，保持了避免该行业“系统性风险”的“底线”。
倪虹还特别强调说，“需要强调的是，对于严重资不抵债并失去经营能力的房地产公司，它们必须破产并按照法治和市场化的原则进行重组。对有损群众利益行为的，依法坚决查处，并要付出应有的代价。”
自 2021 年下半年以来，在监管部门打击高杠杆率后，主要开发商拖欠或推迟偿还债务。此后，房地产企业一直在努力应对流动性危机。但债务危机叠加房地产下行周期，在房地产销售持续下滑的过程中，房地产行业的流动性越来越差，风险越来越大。
一、一些楼盘项目、公寓楼因缺乏资金投入而迟迟难以完工，愤怒情绪加剧，影响社会稳定。

最近两年，一些楼盘的交房日期一再延期成为一种普遍现象，这一方面破坏了房地产行业的正常经营循环，另一方面，事涉数千万购房业主，已成为一个影响社会稳定的严重问题。
就像去年备受关注的郑州烂尾楼夫妇亮亮和丽君，他们所购楼盘预计2023年底交付的部分，已经延期到了2024年6月，而原计划2024年9月交房的批次，大概率最快也得2024年年底了。
据CNBC报道，估计我们有大约2000万套没有完工的预售楼，如果要完成这些房屋的续建工程，大约需要继续投入3.2万亿元人民币。
等待交付的过程中，购房者是痛苦的，因为购房业主面对收房入住遥遥无期，但银行贷款还本付息却一个月都不能拖延，否则钱房两空。房企则是生死煎熬。因为房企都是高负债、快周转经营模式，销售萎缩，快周转不复存在，高负债就成了房企难以承受之疼，老贷款无法偿还，哪有资金继续投入续建工程？
所以保交付，从2023年下半年开始，就成为了各级政府房地产各项政策中的核心。
二、房地产债务风险持续蔓延并加深，一些房企已被诉讼清盘或清盘的风险越来越大。

我国的上市房企整体资产负债率，已经从 2005 年的 59.98%，上升至 2021 年的 79.19%、2023年3季度的86.25%，仅次于金融业。18 年间上升近30个百分点，已有8家上市房企资产负债率超过 90%，面临资不抵债的风险。
从发达国家看，2020 年，英国、法国、德国、美国、日本上市房企资产负债率分别为 37%、38%、54%、57%、69%。我国房企资产负债率不仅远超部分发达国家，也远超其他行业，高于大多数行业 15-40 个百分点不等。不论从国际维度还是行业维度，我国房企资产负债率均处于较高水平。
央行数据显示，2023年末，房地产开发贷款余额为12.88万亿元。但这并非房地产业负债的全部。由于房企负债除了开发贷款之外，还有国内债券、海外债券、信托贷款、购房人的预付款、建筑商、材料商的垫付款。骑牛研究所估算，截至2023年底，房企负债总额超过50万亿元。
由于债务规模庞大，加之这些负债绝大部分是房企在三四年前房地产销售鼎盛期所形成，在这几年房地产销售持续大幅度下滑之后，房企债务风险蔓延并不断加深。
根据上海票交所2024年1月8日公布的名单，2023年12月共2355家主体出现承兑人逾期现象，持续逾期数量为3419家。其中发债城投承兑人逾期51家，地产商承兑人逾期多达905家！

行业巨头中国恒大集团于今年1月29日，被香港高等法院下达了清算令；2月28日，竞争对手碧桂园控股在香港被建滔控股的附属公司正式向香港法院递交了清盘呈请；3月1日，路透社发表独家报道说，德意志银行已确定在3月份向香港法院提起要求对世茂集团进行清算的诉讼。许多其他公司，包括中国第二大房地产公司万科，也在努力出售公寓和筹集资金，以化解债务风险。
三、房地产市场继续下行探底，将加剧房企债务风险，允许一些陷入困境的房地产开发商破产或重组，是化解房企债务危机的必要过程。

商品房具有消费与投资双重属性。商品房销售大幅下滑，仍然是房企现金流萎缩、债务风险上升的主要原因。根据第三方研究机构中指研究院发布的《2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中2月份仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比下降20.9%，同比下降60%，单月业绩规模继续创近年新低。
四、房企白名单能够缓解房企债务危机，但无法取代债务自然出清在化解债务中的主要作用。

倪虹表示，为了应对该行业的资金紧缩，他的部门和国家金融监管总局在1月份公布了一项计划，以建立一个机制，以更好地与金融机构协调，以帮助房地产项目。
倪虹称，该机制已在全国31个省份的310多个城市启动并运行，以支持开发商。
新华社上个月也报道称，包括中国银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄银行和一些股份制银行在内的地方政府和金融机构，也一直在积极实施这种协调机制。
在政府“白名单”上的6000多个房地产项目中，近83%来自私营或混合所有制企业。
截至2月底，金融机构已批准超过2000亿元人民币的银行贷款，相当于2000万套没有完工预售楼需要继续投入3.2万亿元资金的6.25%，相当于50万亿房企负债总额的0.4%。
因此，倪虹表示，准备让一些陷入困境的房地产公司破产，是正确的决策。
【作者：徐三郎】

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