楼市风向：2024年，这一批城市的楼市，要翻身了！

羽落千尺 · 发表于 2024-3-11 09:49:41

2024年，房价到底会上涨还是下跌？
越临近小阳春，我发现关注这个问题的人也越来越多了。
一方面，是频频救市。
一方面，确实有成交回暖的信号。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年2月，重点14城调价房源中涨价房源占比为7.12%，较上月扩大0.64个百分点。

当然，依然有一批人看空，觉得当前的小阳春信号是回光返照。
那到底会不会有小阳春？
说说我个人的预测：
1、救市的马力虽然加大了，但还没有加到最足；在真正的大招到来前，这种间歇性的回暖可能还将持续一段时间。
何为真正的大招？
简单推演下隔壁香港全面“撤辣”后的数据就可知：
据中原地产统计，过去5天（2月28日-3月3日）香港一手市场共录得近590宗成交，是2月全月约276宗的1.1倍。
与成交量同步攀升的，还有中原网站上香港楼盘的估价量，有楼盘在放开后的第二天就录得了超4成的叫价增幅：

总结，至少要到一线城市全面放开限购的程度，市场就会出现明显的“量涨价升”。
所以会不会立马飙涨，取决于接下来的政策到底是挤牙膏，还是一次油门踩到底。
但至少有一点我是可以确定的。
政策不停，是量变达成质变，还是瞬间质变。
这要看操盘手的选择。
2、即便达到了稳定的“量涨价升”，也只会出现在小部分城市。
今年，还有哪些城市的房价有持续上涨的空间？
除了大家熟知的北上广深，还有一批城市同样具备很强的发展潜力，能够挤进这轮抬头的区间。
而这其中，还有一些城市的房价虽然也在出现抬头，但从硬性指标来看却并不亮眼，
只是在抢占短期消费方面比较有优势，所以也无法作为长周期看涨的参考范本。
比如1月份二手房价格环比唯二上涨的昆明和三亚，都是典型的旅游热门城市，但如果度假之外还要兼顾房子升值的话，大部分的板块仍然不建议选筹。

先说涨跌的底层逻辑。
拥有哪些特征的城市，房价会上涨？
1、人口流入的城市
这个真的老生常谈了，但我发现还是有很多人喜欢单独把人口负增长的数据拿出来说事；
特别是开年那-902万的新数据一出来，怕不是一个个要把房子给拱成白菜价了。
殊不知新生儿需求在当下并造不成购买力，所以如果真心要看跌，那么请穿越到3、40年后去看吧
——因为随着城市化的进程加剧，春运在未来也会逐渐消失，到那时候的年轻人口才是真正一出生就活在大城市里的，父母都在本地有房有车了，需求自然也就可能被压缩；
如果你弄不懂以上的逻辑，那么我们再回到人口负增长上来，看看这组数据真正要让我们警醒的东西
——人口流动的趋势。
说白了，这个城市人口是净流入还是净流出，一个城市的房价，都不取决于本地人，而取决于外地人；
而这个城市有没有产业，又有没有新兴产业，能不能吸引年轻人在这里就业，才是最关键的。
毕竟你也假定了人口减少未来房子会过剩，那么你就更需要去审视这些人口流向的地方。
从长周期来看，一二线城市仍然会成为人口净流入的地方，而很多小地方，随着人口出生率的减少，又没有产业用以留住人，人只会越来越少；
没人没产业，自然玩不了土地财政，地方耗不起财政赤字生存不下去，城市最后就会被优胜劣汰。
像住建部前段时间强调的“以人定房”不也是在说这件事——一座城市的新增用地将会跟人口趋势挂钩，有人口增量就多卖地，反之则要减少供地；
所以各位，这会儿弄懂了吗？
弄懂的话，你再来看去年这一份全国净流入人口排名的数据，也就一清二楚了。
这也是为什么我一直要跟大家强调优质资产，又为什么现在正是出掉劣质资产，换购好城市好地段好房子的时机。
这些城市的房子，长周期看涨，是毋庸置疑的。

2、GDP总量
说到产业，要去衡量一个城市产业够不够强劲、又能不能持续性地吸引人口流入，关键就在于此。
GDP高的城市，房价一定不会低，这点从连续18年稳居中国百强县之首的昆山就可见一斑。
盘下原因，你会发现昆山虽然全县仅仅只有927平方公里的面积，却能聚集4个国家级工业园区、2个省级园区，另外还有2个千亿级别的产业集群和6个百亿级别产业集群：
而产业带来的常住人口增量、人均收入增量，又刺激了源源不断的需求和购买力，
一度让昆山房价跟着攀升，甚至在去年底70个大中城市无一城上涨的情况下来到了高点。

这里又要涉及到另一个大家都在关注的问题：那既然县城的房价这么香，值得投资吗？
答案当然是否定的，还是那句话：先看看GDP吧，毕竟能像昆山这样把GDP盘活到5000亿以上的县城，又能得多少个呢？
而且昆山，不是县城这么简单，人家还是环沪城市。
如果你对GDP的数值没有清晰的概念，可以根据2024年最新公布的5.2%的增速去判断你所在城市的价值；
比如我标红的那些，在这个数值附近的城市也可以列入你重点关注的对象。

3、资金总量和财政收入
这两个指标，都是为了测试经济活跃度在市场中的作用，也决定着一个城市资产价格水平的高度。
啥意思呢？简单来说就是越有钱越幸运。
因为资金的集聚背后，带动的依然还是产业和人口的集聚。
拿杭州举个例子，直播电商的头部城市，又刚好赶上直播行业是这两年来的风口，吸纳过去的就业人口自然不会在少数。
有数据显示，杭州城区人口目前已突破千万，实现了从特大城市到超大城市的跨越式增长，而购买力就是这么兑现的。
4、城市能级
这个之前其实早就给出过答案了，21个超大、特大城市嘛，而能级越大，能扩展的区域也就越大，一个城市还可能带动周边一圈城市的房价上涨；
比如有些环线城市，在都市圈的效应下可能会有明显的涨幅；
包括你也可以去看看之前城中村扩围的城市都有哪些，上榜的都可以重点关注一下。
综上，有一批城市的房价，不管大招会不会在今年释放出来，长期我也都是看好的。
而如果大招真的要到来，那么从现在开始，将会是一批价值城市捡漏的好时期。
关于入场和卖房时机，手上有资产打算做置换的朋友，更需要谨慎地看待目前的市场变化。
毕竟各个城市的行情走势和市场特点都不同，所以如果没有评估好你所在城市的价值，很可能就会因为踩错时机而损失一笔财富。

30个价值城市里，先罗列一下我认为今年就会有明显复苏的城市：
深圳、上海、广州、苏州、武汉、重庆、杭州、南京
还有一个北京，但我觉得这个需要考虑到大招的落地够不够彻底，又够不够全面。
除此之外，都能涨，且是明显的量涨价升。
至于原因，有3点：
第一个无非就是以上列出的数据指标它们都能很好地完成；
第二个，还是政策辅助；
过去的一年里，我认为这几个城市政策落地的速度还是比较快的，而且也能带来积极的市场反馈，至于滞后性反而是这段时间才显现出来；
所以我才说我们市场需要更多的大招出现，才能完整地扭转当下这个不进不退的尴尬局面。
像广州前两天又松绑了新的政策：放售/放租两套买第三套房则可按首套执行贷款利率；

不过我个人是更认为，这个政策出来比起刺激新的购买需求，更像是在刺激大招的提前发生，以及其他城市的进一步动作。
只是现在还没发生而已，如果一旦发生，那结合广州之前最积极的救市动作，迎来报复性反弹也不远了。
第三个，就是成交已经有好转的苗头，这个我在开头已经列出了一些数据，但具体更庞大的市场需求是否会买单，还是要看接下来的力度。
我还是那句话：楼市是个政策市，只有想不想的事儿，没有能不能的事儿。
所以不必恐慌，我们还是边坐下来听听最近上面开会的一些信号解读，边一起等待大家长的反应吧。

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