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[房产] 房地产能不能复苏，就看这波客户了

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王红波 发表于 2024-3-14 07:43:44 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
很多同行最近都问到了内卷的问题，我们简单回应一下。

媒体报道称，广州自1月份放开120平方米住宅的限购后，近日又放开了限贷，比如当地有些银行已明确，“针对目前广州有1套住房且贷款未结清的情况下，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，如客户家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数（也即享受首套房的房贷政策）”。

在此之前，南京和苏州其实早就做出了放开限贷政策的动作。以南京为例，无论购房人在外地有没有房子，只要在南京无贷或已结清，贷款买房就可以按首套政策来。



苏州的情况也相似，按照以前的限贷要求，有两套房的申购第三套时直接停贷，而现在却可以继续贷款，而且首付比例不高，两成或三成（具体看贷款结清情况）。


如果将2月底香港楼市全面“撤辣”（也即所有住宅物业交易无需缴纳印花税）一事联系起来分析，一个确定性的结论已跃然纸上。不管是香港、广州，还是南京、江苏，亦或是其他城市，现在都在抢人、抢钱，而且抢的是有钱人和有钱人的钱。


深圳楼市最近有点躁动，市场传闻称深圳将“取消3年限售，增值税5改2，并且展示二手房真实挂牌价”。很多人认为，香港已“撤辣”，广州又变相取消了限贷，深圳再不出手的话那些尚有能力买房的有钱人都要被抢光了。


事实上，从居民端目前对就业和收入的预期依旧在下行的角度来看，市场方面已基本形成一个共识，简单来说就是刚需无法再支撑起楼市的热度，救市最终也还是得靠投资客和改善群体入场，因此所有城市都得想办法抢到有钱人继续入场买房。


今年两会期间，住建部部长提到，“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价”。



从逻辑上来分析，爆雷房企将救无可救，如果将中国房企的标杆“万科”最近的舆情结合起来分析，或许房地产只能靠楼市的改善群体和投资客的再次入场才能真正激活起来，否然没有流通的市场必然死路一条。


跟大城市争抢有钱人的情况相似，我们目前在地方国企、城投平台“三大工程”项目的投融资业务中也发现很多内卷的情况，比如现在很多地方政府都在降维招商，比较典型的就是一二线城市去三四线城市招商，或者三四线城市去五六线城市招商，简单来说就是各地政府都在拼命抢产业、抢企业，背后的逻辑依旧是在抢那些有钱的老板。



我们做城投类非标产品投资业务遇到的一个比较大的难题就是，政府、国企、城投要求我们同步解决产业导入或者产业招商的情况下，因各地政府在资源和政策方面严重同质化，因此产业的导入并不容易，另外不同产业在不同区域的适配性也需要做非常谨慎的评估。


同样的，当我们把中国的外贸、经济增长跟欧美日韩这些“有钱人”的购买意愿进行类比，那对中美贸易之间的关系分析或许就得重新审视。


据海关统计，今年1-2月，中国进出口总值6.61万亿元人民币，同比增长8.7%，其中出口3.75万亿元，同比增长10.3%；进口2.86万亿元，同比增长6.7%；贸易顺差8908.7亿元，同比扩大23.6%。


尽管如此，我们依旧倾向于认为今年的外贸形势将更加严峻，最主要的原因就是遏制外贸增长的因素并未有任何改善的迹象。



具体来说，在越来越严峻的国际地缘政治冲突方面，“逆全球化”以及“以站队为原则的友案外包”已形成潮流，尤其是CPTPP这个新关系圈的影响，中国外贸的客户群已发生很大的变化，典型的问题就是有钱人（欧美日韩）的下单整体上还会持续缩减。


关于最近中央频繁提及的“新质生产力”问题，我们需要深刻认识到背后的“供给侧改革”逻辑。



准确地说，中国的劳动密集型低端制造业定位已难以为继了，迈向中高端是唯一的选择，但这本身需要面临很大的挑战。



比如欧美日韩会觉得中国一旦转型成功，他们就得过苦日子，所以他们这帮“有钱人”既是买家又是竞争对手的情况下，中国向中高端产业转型以及想抢占全球中高端市场以拉动外贸和经济增长的路子必然会充满艰辛。


总之，一切向前看，或者一切向钱看。



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标签：中美贸易香港潮流楼市
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