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[房产] 香港楼市，爆了！

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陈高添 发表于 2024-3-13 16:18:33 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
一招“全面撤辣”，一夜“满血复活”。
内地人疯狂涌入，香港楼市又要开启涨涨涨模式了吗？
香港楼市，爆了！ 第1张图片


没想到，这个小阳春最火的一线城市，不是北上广深，而是香港。
一夜之间，香港被买爆了！
据香港大公文汇网报道，自2月28日香港全面“撤辣”到上个周末（3月2日）的4天时间里，香港一手房总共成交了210套。
这个数字乍一看不高，但相较于香港楼市之前的表现来看，就有一种直上云天的既视感了。
要知道，在全面撤辣之前，香港每日的新房成交量基本都在个位数。
截至2月27日，也就是“撤辣”前一天，香港2月的新房成交量总共也才190套。
香港楼市，爆了！ 第2张图片


香港全面“撤辣”之后，仅4天时间就买了之前一个月的房子，效果确实相当明显。
而且，香港楼市的热度还在以一种极快的速度不断发酵。
上周末，恒基兆业地产最新项目石硖尾巴域街Belgravia Place第1期开盘，推出138套新房，开盘近几个小时就全部售罄。
香港楼市，爆了！ 第3张图片


一天的成交量，就相当于香港2月份新房成交量的一半！
香港楼市热潮的来源，是内地客的疯狂涌入。
据说就在香港“撤辣”的消息传出不久，多地的中介就已经拉起好几支浩浩荡荡的香港看房群了。
有的深圳中介原地转行，做起了香港房产中介。
香港楼市，爆了！ 第4张图片


杭州购房者也热情高涨，有中介组了一个“杭州人冲香港”的微信群，500人的群几分钟就加满了，二群甚至开启满200人验证的进群规则。
香港楼市，爆了！ 第5张图片


而且，不少内地客涌入香港置业，还不是一套套的搞零售，而是动辄几套十几套的买，玩的是批发。
就在新政公布的第二天（2月29日），据香港一楼盘反馈，总共卖出去14套房屋，其中有10套都是同一个内地客户买的。
另外根据当地中介的消息，有内地买家花费近亿元连购两套九龙东的启德维港1号 。
随着香港楼市的成交在短期内好几连跳，当地中介对接下来的行情可谓是充满乐观。
据中原地产预测，整个3月，香港一手住宅成交量可达1500宗，按月急升超5倍。
香港楼市，爆了！ 第6张图片


香港楼市为什么会这么火，吸引如此多的内地客群呢？
印花税的全面取消，是最大的一个推动力。
其实印花税这个东西，打一开始就是为了控制内地人和海外居民去香港炒房而诞生的。
对于香港本地人而言，印花税被分成了好几档，即便是价值超过2000万港元的住宅，印花税最高也就是4.25%
香港楼市，爆了！ 第7张图片


而非香港永久居民要想在香港购买住宅，却需要缴纳15%的买家印花税和15%的从价印花税。
一套1000万的房子，光缴税就要300万。
而现在，印花税全面取消了，这就相当于官方给香港之外的购房者打了个7折优惠。
更关键的是，这7折优惠还是建立在香港房价已经大幅回调的基础上的
据香港差饷物业估价署公布的数据显示，截止2023年年底，香港平均楼价销售指数为316，这一数据已经与2017年2月的314.0相接近了。
这意味着，香港楼价已经跌回了7年前。
比如位于西营盘能俯瞰维港海景的楼盘瑧蓺，2018年的时候，一套221平方呎的房子成交价是1025万，而到了去年，同户型的成交价已经跌至490万，直接腰斩。
而香港超级豪宅的跌幅更是夸张，比如亚洲楼王MOUNT NICHOLSON，2018年买入价是5.2亿，去年的成交价是3.9亿，5年亏了1个多亿。
香港楼市，爆了！ 第8张图片


官方打折+房价回调，这让不少人都觉得，当下的香港新房简直就是双倍福利，双倍快乐。
不过如果仅仅是价格上的原因，其实并不足以让如此多内地购房者涌入香港。
毕竟眼下这个时候，在千万总价这个市场中，北上广深随便挑一个出来，都能在居住面积、品质等方面吊打香港。
真正吸引内地购房者去香港的原因，主要还是香港楼市政策上的便利性，让很多人觉得有利可图。
比如一提到在香港买房，很多人就会想到，没有公摊。
香港的首付好像也比内地要低很多，不超过1000万的房子首付只需要一成，而且按揭利息也比内地要低很多。
香港楼市，爆了！ 第9张图片


还有香港无论是楼花还是期房，都需等到交楼以后才正式还贷款。
再比如香港的租金回报率很高，平均能达到3%-3.5%。
不论从上车门槛还是投资风险和回报来看，在香港置业貌似都具有很大优势。
那么这一波香港楼市的热潮，对于内地购房者而言，真的是机会吗？
香港楼市，爆了！ 第10张图片


只能说，由于信息差的原因，大部分涌入香港的购房者，都低估了香港置业的困难。
内地人要想在香港购房，仅仅是资金出境这一关就不好过。
当前内地对外汇的管制还是很严格的，每年每人常规的换汇额度是5万美元，超过这个额度，很难划转。
而且所谓的1成首付，也只是针对香港居民的。
如果是内地人，没有香港来源的收入，也没有香港的亲戚，那贷款额度是不能超过60%的。
需要4成首付。
按照香港今年1月的一手住宅套均总价936.8万元来算，首付需要375万。
而且对于没有香港来源收入的内地人，按揭时候的压力测试会更加严格，你的月供是不能超过月收入40%的，如果你还有其他按揭没还完，那月供比例不能超过30%。
另外，香港的房贷利率以前确实是在3.625%左右，可是香港的房贷利率是跟着美国的加息政策走的。
早在去年9月的时候，香港的房贷利率就涨到4.125%了，反而是内地现在的LPR才3.95%。
综合来说，要想在香港买一套新房，你要么凑够10个人头换出首付，要么就蚂蚁搬家攒十年钱。
即便凑够了钱买了房，假如你贷款500万港元，月供2万多，那你的月收入起码要达到5万。
是不是感觉一步一个坎？可这还不算完。
很多人都下意识的认为，把打折优惠的房子买到手就算赚了，可是却忽视了住房的持有成本。
而香港住房的持有成本，绝对是可以让你感到肉疼的那种！
不说别的，就说物业费。
据香港消委会调查数据显示，香港业主平均每月需要缴纳的物业费高达1108元，每呎2.7元，相当于每平米30元，是内地一线城市的接近10倍。
光物业费一年下来就要1.3万，就问你受不受得了。
除此之外，还要面对一系列的税费，包括：
物业税，针对出租房屋征收，税率为净租金的15%；
差饷，所有房屋都要交，税率是年租金估价的5%；
地租，对新界和新九龙的物业征收，税率为年租金估价的3%.
一年下来，仅税负这部分，基本就能占到房屋估值的1%。
如果算上税负和物业费，香港物业的租金回报率也就没那么香了。
账面上3%-3.5%的租金回报率，可实际上能有2%-2.5%都不错了。
而在内地，租金回报率超过2%的城市一抓一大把，何必跑去香港呢？
香港楼市，爆了！ 第11张图片


香港楼市，爆了！ 第12张图片


香港“撤辣”真正利好的人群，其实主要还是三拨人。
一拨是在香港工作生活的香港非永居人士。
这部分人具体有多少，并没有官方的统计数据。不过按照此前香港新闻的一些报道推算，香港非永居人员的数量大概在50万左右。
根据特区政府统计处的最新数据显示，香港750.31万总人口中，常住居民为722.86万人，流动居民为27.45万人。
也就是说，长期生活工作在香港的非永久居民大概有20多万人。
这也就是此次全面“撤辣”惠及的主要群体了。
第二拨人是真正的富豪。
取消印花税后，对于超级豪宅而言，能省下的成本是极为可观的。
一套一亿港元的超级豪宅，原先的税费需要1500万，现在只要425万，直接少了1075万。
不过这拨富人的作用多半是锦上添花了，对于香港楼市的整体提升，未必会有多大作用。
而最后一拨人，则是一些走偏门的炒房客。
据说香港最近很多一出手就是十几套房的豪客，其实交易背后有着极深的内幕。
这些买家找的多半都是之前滞销的楼盘，然后摸准了中介长期没有开单的心理，要求中介返还90% 的佣金，大约是房价的3%-4%。
然后因为买的是滞销现房，交6%定金就可先入住，之后一年内分期缴纳4%的首付，也就一年内是总计支付10%，第二年才需补齐尾款。
在这个期间内，买家就可以放租，就按租金回报率是2.5%，两年就有5%的资金回报。
这样算下来，这些买家相当于以不到3%的成本，买下了香港楼市未来一两年的观望期。
如果后续房价涨，他们血赚。如果房价跌了，这些大多是以公司名义买的房，大不了就之直接违约。
所以当下香港楼市虽然一片火热，但是水也被搅浑了。
想要在香港楼市淘金，注定还是少数人的游戏。


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标签：海外香港美国游戏心理
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