请
登录
后使用快捷导航
没有帐号?
立即注册
设为首页
|
收藏本站
|
切换风格
快捷导航
首页
论坛
BBS
头条
都市圈
美国
欧洲
分类信息
更多
搜索
本版
用户
发帖
登录
注册
每日签到
网站工具箱
帮助中心
西兔生活网
›
华人生活
›
都市圈
›
最近上海楼市已经产生了本质性变化
回复
发帖
返回列表
[房产]
最近上海楼市已经产生了本质性变化
[复制链接]
微信扫一扫 分享朋友圈
已有
43
人穿越成功
教程:手机怎么扫描二维码
喜德巴
当前离线
中级会员
积分
兔币
帖子
中级会员, 积分 379, 距离下一级还需 121 积分
379
216
163
在线时间:0 小时
最后登录:2024-4-30
窥视卡
雷达卡
100017
0
喜德巴
发表于 2024-3-15 10:27:17
|
只看该作者
谈论
楼市
除了探讨表象,我更愿意和大家分享点骨相变化
这也是我们做内容和别人区别的重要标签
嗨,大家好,我是忙的车轱辘转的卢俊
杭州又松开政策了,所有人都可以来杭州买二手房了
很多人看到这个消息之后都来问我,上海楼市未来政策什么方向
包括也有很多人来询问楼市的未来走势怎么样,现在买房卖房到底应该什么心态
其实回答这个问题很容易
或者说这个问题谁都可以回答
猜到一时没什么了不起,
看透走势才会让任何决策都有着长期意义
今天这篇文章,就试着来回答这个问题
01
关于上海楼市的现象,其实用几句话来概括就可以
关于二手房在过去经历了高频率的政策刺激依然保持温温吞吞的态势
一手房的分化开始明显,冷热情况同时也高频的出现
市场库存量提升,一手开发量也庞大,但是客户的成交周期拉长
大概就是这样的表现
但是在表象之后,楼市真正的本质变化有什么
我们走访了大量的操盘手和门店,有一些内核的观点和大家分享
1、客户的购买决策发生了本质变化
现在市场上有购买力么,很多人有不一样的观点,但是我的观测是如今楼市里弥漫着大量的购买力准备释放
但是对于客户来说,购买决策发生了变化
以前买房是买趋势,对于楼市未来的看好夯实了购买信心,从而整体的决策会异常的果断且敏感
但是现在购买是
买当下
对于未来不敏感甚至是不在乎,但是眼前所见的却分外真实
现在的购买力买房看三件事
第一地段看兑现程度,不论规划如何,当下兑现的资源有哪些;
第二产品看情绪和交付,就是给到的社区能够提供什么样的心情以及真实的落地能力,都是客户敏感的;
第三看品牌,真看品牌
忽略品牌意识的企业这两年要吃大亏
而现在所有客户对于政策来说可以是无感的,但是确实如今所有人都不喜欢挤牙膏式的政策
倒不是说挤牙膏不行,只是挤牙膏的方式会让大家觉得以后政策会更大
在这种逻辑下反而购买会变得更加纠结和滞缓
2、供给侧严重的同质化,
小户型
积压
都在说挂牌量的提升
但是在挂牌量提升的同时各位要清楚地意识到一个局面,就是90平米的同质化产品变得越发的明显
主导上海楼市差不多15年的7090政策,使得如今在二手房领域的主力改善房龄里都是小户型的产品
而仅有存在的
大户型
面积整体的房龄偏大,社区老化
所以这个现象
严重抑制
了改善需求,会成为行业的一个明显的隐患
3、现在客户去买一手房的本质是一手房真正在供应好房
其实我已经听腻了大家说的一二手倒挂
确实一二手倒挂是之前一手楼盘火热的表象
但是未来哪怕一二手倒挂消失,当下的购买力第一选择依然还是一手房
一个最重要的原因是从今年开始,上海楼市的一手房整体品质在快速提升
其实开发商的同行们也别不好意思承认,在楼市好的时候其实没有企业真正认真做产品
而在楼市短期不好的时候更多的房企是选择等待
但是这三年其实已经
教育
了各大开发商现在楼市已经不是周期调整而是时代的变化
包括大家看到杭州成都等热门二线城市围绕着产品力逆袭的案例,今年开始整体上海楼市的普遍产品力都在提升
这些变化客户也都看得到,现在买一手本质就是买好房
02
所以在这样的趋势下,对于上海楼市的长线面有什么结论
如果说上海楼市有什么是最健康最持久的,除了我强健的体魄之外,最夯实的就是
改善需求
真改善
所有的未来走势只要押宝在这个赛道里就不会出错
当然今天这篇文章不是给大家规划如何买房的
我更想对上海楼市的调控给点我自己的建议
所有的调控和政策在此时此刻要更加集中在改善维度展开,才会起到真正小力推动大市场的可能
大家回忆十年前的政策为什么可以一点就有作用
本质上不是政策本身,
而是那时候政策精准地切入了刚需这个赛道
,才会让大家感受政策威力
而现在行业已经本质性改变
还在用调控刚需的思路调控楼市一定会有问题,政策更多的倾斜给改善客群
过去20年,上海楼市的调控一直的主基调是:不让购买力购买太多房子
所有政策大概都是围绕这个基调展开了
未来关于政策走向如果还有变化,我个人建议可以围绕着:
让购买力买到如愿的房子来开展
03
对于上海楼市调控政策,我想根据这几点提一些我的建议
第一、我坚信,源头创造信心
在上海楼市最大的信心来源一定基于土地市场,土地市场的火热决定了整个行业的信心
而在土地段有几件事情可以改变
1、
取消地块面积配比的要求
让市场决定各自需要造什么样面积段的产品,只有市场化的产品才能满足当下市场化的需求
本质上这件事也会缓解存量市场同质化的问题
2、尽量少捆绑地块要求
一些地块的额外附加会吓退不少小房企,而且最近几年上海基本已经完成了租售并举的目标,整体持有型面积的捆绑附加可以尽量减少
3、个人建议增加大地块的比例
几乎上海的每块地都在15万方以下
也就意味着两三张预售证差不多就完成了整个项目的销售
但是拿地又是有概率的,这让很多开发商没办法更好深耕上海楼市
并且大地块的成交对于市场的信心也是一种刺激
让一些大地块前置化进入市场,并且被成功拿下,
这就是
对楼市信心的一种回升
第二、上海楼市需要定向招商引资
这件事放在过去可能不太做,但是现在我觉得需要了
过去几年我去了太多城市,为什么神盘很多都是外地的
很多人看到的是企业在造神盘
但这背后其实都有城市层面的招商引资以及后续的支持
一些热门项目的存在虽然不会改变整个楼市的基本面,但是确实会创造更好的舆论环境和行业氛围
去年绿城在上海拿了三块地,行业内同行都开始纷纷注意和小心
今年我觉得需要更多的“口碑型”房企
行业需要回归到2005年之前百花齐放、百家争鸣这种产品力绽放的感觉
第三、鼓励创新,对于灰度空间的包容
2000年前后对于采光通风标准的不严格,上海出现了一些纯围合式的排布
2009年前后对于
阳台
没有明确的限制,上海就出现了大量的空中花园入户花园式的产品
这是我从业经历里感受到的两股产品创新大浪潮
虽然产品都有争议,但是行业当时的氛围是非常汹涌澎湃的
后来因为对于各个政策条款有了明确的限制
产品是规范起来了,但是创新也就停止了
我记忆中这种创新大浪潮已经有差不多十多年没有出现了
今年是难得在企业端达成了产品力共识,如果在政策端在灰度空间对于一些产品有更多的包容,我觉得本质上也会激活行业活力
04
如果还有建议
如果只有一个建议给到普通购房者
那么我建议给到上海一年内完成置换的客户更多的税费减免
包括如果中介推动客户在自己系统内置换,政策也可以给到中介机构一些鼓励
为什么这么强调置换
一个很重要的原因就是置换客户可以起到一套带动两套的滚雪球效应
和大家分享一些数据
当下市场内买房的同时也在卖房的客户已经超过六成,并且全款支付的客户比例已经上升到37%
但是客户带看到转定的比例已经从前几年的30:1到现在变成50:1
这说明什么,说明大部分人都是换房的
但是因为购买力来自于卖房之后的现金,卖不动之后,让整个交易链条慢下来
给到置换客户更多的政策支持,
一定可以最大程度地激活二手房市场
,从而盘活整个楼市
当然,文章写到这里肯定也会有人觉得我有点高高在上不考虑普通刚需的需求
其实错了
我支持置换和改善不是因为我只看到改善,而是因为现在的行业
需求主力
就是改善
而对于刚需客户而言,只有让改善客户看到自己迫切换房的理由,那么在卖房侧,也会更多的选择折价的方式来推动
对于源头端的刚需来说,没什么比更合适的价格买到房子更好的政策了吧
这就是我所说的小力推动大市场
05
2024年,几乎所有城市都甩开膀子大刀阔斧,但上海确实不能如此,一二手和土地之间互相交错互相融合又互相影响
这也决定了上海楼市的调控敏感但也急迫
需要理清楚背后的逻辑和内核,才能更好的盘活市场
大概是这些建议,希望能够被更多人看到,也希望楼市本身能够真正盘活,进入到良性循环
今天就先这样吧,明天见
上一篇:
北向资金当季回流A股超600亿,海外投资者关注持续复苏信号
下一篇:
体坛联播|孙颖莎王楚钦晋级混双决赛,勒沃库森37场不败
标签:
教育
阳台
小户型
楼市
大户型
@免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义,请点击“举报”按钮,其他联系方式或无法及时处理。
举报
分享
0人
收藏
0人
支持
0人
反对
0人
淘帖
关联主题
美福嘉儿靠谱吗?为什么去美国生孩子会流行?盘点美国生子的优势
欧洲自然科学院是个什么机构?“院士”数量2年增3倍,有90后“当选”
《城中之城》大结局:赵辉出狱,周琳另嫁他人,赵蕊被蒋芮糟蹋
这两国若成功合并,将成为超级大国,或终结美国一家独大局面
父亲将14岁女儿杂乱房间发到同学群:抱歉,“知耻后勇”不适用于孩子
“董太太”和“赵菊英”:家长的韭菜割不完,真的割不完
母亲“割肝救子”,发现孩子非亲生,人性之恶的真相揭开
失信人员变家访老师砸掉学生命运高达并体罚PUA学生。不插电版杨永信为何成
鸣镝 | 数学高分可破格入围,释放出什么信号?
看完热搜“胖猫事件”,我发现,很多孩子就是毁在家境不好,但家教太好这件
回复
使用道具
举报
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
照妖镜
返回列表
高级模式
B
Color
Image
Link
Quote
Code
Smilies
您需要登录后才可以回帖
登录
|
立即注册
本版积分规则
发表回复
回帖并转播
回帖后跳转到最后一页
喜德巴
中级会员
0
关注
2
粉丝
53
帖子
发送私信
收听TA
Ta的主页
热门图文
Long lasting friendship, mutual benefit,
万科真的开始“瘦身”,深圳湾总项目超22亿
指示乱、充电慢、费用涨……新能源车主公共
宗馥莉:在娃哈哈每步都像在创业
OpenAI宫斗“唯一幸存董事”亲述:做问答,
CBA半决赛!复出OR不复出?郭艾伦进行了解
热门帖子
都市圈
轰12分18板,1-1!周琦打出身价,双星闪耀
头条大事
美国影响失败,这位对华友好的人当选总理
都市圈
最后还得靠中国!以色列已确定进攻拉法,还
都市圈
单身同居的女人们:搭伙过日子,为什么非要
都市圈
农夫山泉绿了,冲刺上市的怡宝慌不慌?
都市圈
全网主播锐评胖猫事件!童锦程落泪,旭旭宝
都市圈
16分完胜辽篮!广东2-1拿到赛点,周琦13+12
都市圈
百度公关老大亲自下场做短视频,5天涨粉近
都市圈
具俊晔DJ秀小S上台辣舞!小S全家到场支持但
都市圈
华为也卖不动了,Pura70不再缺货
排行榜
日
周
月
1
美国人叫停拜登: 放弃“保卫”南海,马科
最近一年来,南海局势越发紧张,菲律宾背信弃义,一次次在南海挑衅中国的底线。 菲律
99805
3
2
业绩连环炸!酒鬼酒,讲“鬼故事”了
来源 | 深蓝财经 作者 | 王鑫 “跌的最惨的白酒股,开启强势反弹了。”五一节后
99577
0
3
华为HarmonyOS 4.2正式版最新升级名单公布
【CNMO科技消息】5月7日晚,@华为终端 宣布,旗下nova 12系列即日升级HarmonyOS 4
99290
0
4
疑似「红旗手机」被曝光/周鸿祎将进军直播
嗨!晚上好,今天是 5 月 7 日。 ① 天玑 9300+ 处理器正式发布② 创维 27 英寸显
99286
0
5
香飘飘坏掉了比亚迪的大棋
翟山鹰润到美国后,小人豹变,从华为吹,变成了国产黑。最近,他还假惺惺地给给中国企
97850
0
6
中国进入“低欲望社会”
最近好久没谈国内了,今天趁着五一消费数据出炉,就跟大家分析下中国社会的走向。我
95557
11
7
金华夫妻开特斯拉坠崖身亡事故,特斯拉最新
近日,“夫妻驾驶特斯拉冲下山路不幸身亡”“特斯拉坠崖致夫妻身亡记录仪数据却没了”
94893
1
8
刘涛谈到郑佩佩持续哽咽,十年友谊的背后,
刘涛同时上了两个热搜,因为她在新一季《花少》里谈到郑佩佩一度哽咽。 刘涛回忆
94573
5
9
25省份晒“五一”旅游成绩单:京皖创新高
中新经纬5月8日电 (王永乐)“五一”假期落幕,多地晒出旅游成绩单,你的家乡表现
93214
1
10
“封口费”女主出庭,细述和川普 的私下相处
当地时间5月7日,针对美国前总统唐纳德·川普的“封口费”审理,进行到了第13天,“
92549
4
1
谁贡献了A股2.24万亿分红?
拿出真金白银实施现金分红是上市公司回馈投资者最直接、最有效的路径之一。在监管
99989
3
2
印媒:“负债累累”的巴基斯坦如何获取最新
5月5日,印度《欧亚时报》网站发布了一篇题目为《从J-10C战斗机到潜艇,“负债累累”
99988
5
3
学罗永浩带货还债?贾跃亭宣布将开启个人IP
前不久我们曾报道贾跃亭创建的法拉第未来,收到了美国纳斯达克交易所的通知:因不符合
99962
10
4
《魔兽世界》地心之战可以沉浸式撸猫,新图
《魔兽世界》新资料片可以“沉浸式撸猫”了,在“地心之战”的测试中,魔兽粉丝兼爱猫
99885
0
5
A股指数全线飘红!“三个不确定性”降低
央广网北京5月6日消息(记者 孙汝祥)5月6日,A股主要指数全线飘红。截至收盘,上证综
99882
3
6
狼队4-0KSG,闯入胜决会师AG!妖刀直言:惧
KPL季后赛胜者组的比赛,可以说是格外精彩了,KPL实力最强的几支队伍展开了激烈较量。
99879
0
7
美国人叫停拜登: 放弃“保卫”南海,马科
最近一年来,南海局势越发紧张,菲律宾背信弃义,一次次在南海挑衅中国的底线。 菲律
99805
3
8
辽宁94-110广东,周琦复出改变内线平衡,张
文/水清清 94-110,辽宁负广东,大比分被扳成1-1平,胜负的主因,周琦复出改变内线平
99748
17
9
华为再造一悍将!将上市,鸿蒙座舱,智能驾
前几年华为进军汽车市场! 尽管华为宣布不造车,但华为最有力的两项武器:鸿蒙智能座
99724
2
10
我,90后,去泰国留学,刚到学校就想回国,
这是我们讲述的第3606位真人故事 我是“泰国刘三姐”,地道的成都人,如今在泰国生
99671
13
1
主角脸对女演员有多重要?看《无限超越班》
看完这期《无限超越班》,最大的感受就是从来没觉得“主角脸”对于一个演员来说如此重
100228
2
2
万科,破鼓万人捶
万科的麻烦源源不断。 在前段时间遭遇合作项目小股东举报后,万科管理层陷入道德危
100186
20
3
轰20很快对外公布,台中将:轰20完全隐形,
根据台媒《中时电子报》报道,中国下一代战略轰炸机轰20很快将会对外公布,台中将表示
100182
20
4
鸡蛋大小!广州多地降下冰雹,“天空数次闪
4月27日 15时左右 广东省广州市白云区钟落潭镇 发生龙卷风 随后,“广州龙卷风”相
100136
1
5
20岁谷爱凌惊艳颁奖礼,穿“黄金战袍”气场
当地时间4月13日晚,谷爱凌(Eileen Feng Gu)出现在了于加利福尼亚州洛杉矶电影学
100122
20
6
花费53万竞买法拍房,拖延近一年多难收房;
“现在对方不腾房,过不了户,这对我来讲太不公平!”王先生称自己通过法院公开拍卖,
100121
20
7
我老公是国足!球员妻子开保时捷撞车后打人
众所周知,中国男足的成绩在亚洲范围内越来越差,名声也随之越来越臭,只要沾惹上“
100072
14
8
“木头姐”谈特斯拉目标价,说对了吗
本文作者王煜全,海银资本创始合伙人 最近一个科技投资领域的风云人物“木头姐”Cathi
100038
12
9
3个半小时,点球10-11,夺冠热门出局,黑马
2024年卡塔尔U23亚洲杯踢出了3个半小时惨烈1战!8进4的淘汰赛对决,以点球大战踢了12
100033
9
10
巴勒斯坦“入联”遭美阻挠,联合国一票否决
民智评论 作者:姜姝,民智国际研究院研究助理 原标题:《深陷大国权力竞争泥潭的
100030
5
活跃网友
1
财神驾到
主题数:2084,精华帖:0
2
绿林道的
主题数:1520,精华帖:0
3
一抹伤
主题数:1252,精华帖:0
4
哇哇的哭
主题数:1038,精华帖:0
5
冷香丸
主题数:695,精华帖:0
返回顶部
快速回复
上一主题
下一主题
返回列表
APP下载
手机访问
扫一扫用手机访问
快速回复
返回顶部
返回列表