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[房产] 新梅江楼市，掀桌子了？！

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木鸣 发表于 2024-3-18 17:30:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
最近。天津楼市最热闹的事：大降价。这个时候最热闹的板块：新梅江。01
出乎意料的是，新梅江的争议点愈演愈烈。道士君把核心的争议点摆在这里：第一个争议点：新梅江，天津高端改善置业的热区，近几年地价涨，房价涨，撑起了“高价值”的场子。现在，价格开始向下，两种言论开始交织，一则，新梅江匹配不上这么高的价格，属于虚高，需要回归正常。一则，不承认价格下探是价值的下行，是局部的行为，不代表全部。第二个争议点：老天津人看不上，曾经的大开洼；新天津人往里涌，高价值点的新片区。两个天然对立的观点，开始互掐。第三个争议点：新梅江二手房的踩踏，已经蔓延至新房“扛不住”价格的局面了，接下来会继续向下，成为新一轮的价格战战场？板块价值会大缩水？出现了赞同和反对两个不同看法。其实，这些争议点的源头是“价格”。从去年开始，板块两大典型二手房项目，价格开始出现波动，今年直接跳水，然后新房跟着大降价，引发了行业内外的高度关注。两个二手房项目，一个是仁恒公园世纪，一个是全运村。有意思的是，开年新梅江板块内的“神盘”项目仁恒公园世纪，哐哐哐成交了5套房，要知道去年一年才成交了7套房，当然，代价是惨痛的，砸价而来的结果，成交价格下探到3.4-3.6万元/㎡。更值得一提的是，二手房成交的周期贼拉长，短则至少100天以上，长则近500天。想一想，2024年之前，同样户型的房源成交价格都在4万/㎡以上。这降价力度和猛劲，估计很多人没想到，其中有一套房，挂牌价570万，最终成交价490万，跌了足足80万。另一个项目全运村，新梅江板块内曾经的销冠盘，红盘，最疯狂的时候，成交量直接排在全国百强项目里。道士君翻了翻其二手房的成交记录，最高低楼层成交实现高达6万单价，是去年7月份成交的。常规面积及楼层成交基本在4万/㎡以上，但今年成交的，一水的都是在3万5-3.8万/㎡。道士君一个朋友，去年9月卖了全运村一套房，不算利息，不算装修，赔了100万。二手房的“砸价抛售”趋势，新房坐不住了，截取朋友圈的一条消息，新梅江新房总价跌破300万了，道士君记得之前差不多在325万起。肉眼可见，价格在赤裸裸下探。
新梅江楼市，掀桌子了？！ 第1张图片


 目前，新梅江站在楼市争议点的中心，价格下探才刚刚开始，接下来会怎么样呢？02
结合目前整个楼市行情以及板块发展现状，道士君粗浅总结了几个新梅江此轮价格下探的原因：一，目前市区买房门槛下探再下探。前几日，河北区某项目，直接把总价门槛拉低到175万起，还送车位。这价格一出，两个声音出来了，一个是，环城总价等高线的楼盘急了，还怎么卖。另一个是，市区的购房门槛已经沦陷。那么作为市区成交主战场的河西，也开始加入降价战局。二，“抢买房客户”的真正时代来了，当改善进入井喷期，各个市区高端项目，都开始抢客户，说白了就是抢有钱人，可是，这样的客户池子是有限的，而市场上，高端项目的供应越来越多，需求有限，必然有一天会进入激烈厮杀，价格是利剑。新梅江作为改善的主阵地，躲不掉。三，产品迭代创新。这住宅新规出的频率很高，基本上是阶段性释放政策，所以天津楼市就出现了产品割裂，尤其这两年，地下室、架空层、挑空、小院、阁楼、露台、设备平台等轮番上阵，出现了很多刚入市的产品，可能就过时了，比如新梅江新盘梅江和悦。新梅江作为近几年新项目集中涌入，后续还有大量土地出让，基本上产品的创新，更新速度相当快。那么，曾经被时代抛弃的产品，也要生存空间，那么就会从最直接的价格入手。四、新梅江的区域发展进入成熟期，楼市的“红利期”算是过去了，这也是成熟区域要面对的问题。五、新梅江楼市逐步进入“垄断化”，早期萌芽发展期，各大房企争相入驻，现在，剩下的也就是一家围猎，区域的定价权，基本上是一家说了算。六、一个新板块，新片区的楼市，基本上发展到一定阶段，必然会出现二手房和新房价格同频或倒挂现象，当二手房市场价格腰斩的时候，会直接影响到新房。新梅江是这样，后期海教园也会这样。03
其实，新梅江板块引发的争议，还有一个原因是它一定程度代表了天津改善市场的发展趋势。2021年，新梅江一跃成为天津改善的“王者”板块，并连续三年都居于首位。值得一提的是，2021年，新梅江的历史高位来了，一个板块，一年，400万以上房子成交额竟高达近70个亿。随后2022-2023年，成交额保持在55亿左右水平。比较有意思的是2023年，区域新房年度成交均价跨进4万元/㎡行列。
新梅江楼市，掀桌子了？！ 第2张图片


400以上总价意味着什么?天津纯改善的核心总价。还有一个有趣的数据，单从项目近几年高总价榜单来看，排名前十的楼盘里，新梅江占比较多，换句话来说，在市场认识里，当总价段进入400万及以上的时候，毫无疑问，新梅江是较强势的价值认知。 曾经2020的时候，道士君简单粗暴下过一个结论：天津新改善下一个重点区就在新梅江。没想到，应验了。事实上，新梅江确实踩中了天津改善井喷发展趋势的命运之轮，无论是地价，房价又上升了一个高度。2024年，板块二手房、新房开始房价下行的苗头，且是摆在眼前的事实，让大家重新开始审视新梅江。04

说起新梅江，是目前市区唯一可成片开发的板块了。广义划分东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线。规划总用地面积约17平方公里，是和平区的1.5倍有余，新建建筑面积约1600万㎡。
新梅江楼市，掀桌子了？！ 第3张图片


单从片区发展规划来看，以两区、三轴、四带为主要框架，着力打造“高品质的城市生活片区”，可谓是下了一盘大棋子。具体来说，以珠江道为界，分为南北两区，北区以陈塘商务区为核心，南部为新梅江起步区，以生态居住区为主。三大景观绿轴即为解放南路新梅江迎宾大道、中央绿洲Central Park、洞庭路TOD水廊，蔚然无可复制。四大主题公园带即海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。从所谓的“大开洼”到如今的“置业热区”，道士君算了算，新梅江借势而起，已经发展了十余年时间了，基本上经历了4次重要阶段。第一阶段（2010-2013）：萌芽阶段。始于十二五规划的新梅江，2010年规划出台，2011年开发建设，先是把市政基础设施一一兑现。第二阶段（2013-2016）：初步发展阶段。新梅江文体中心启动建设，卫津河公园，太湖路公园等也开始动了。这个阶段算是新梅江楼市的萌芽阶段，但是的楼盘有雅境花语城、雅境新枫尚、锦秀里...第三阶段（2016-2019）：迅速崛起阶段。这个阶段是新梅江的迅速崛起的重要时间点，规划升级，配套兑现，开发商大举进入，典型房企的有仁恒、绿城、城投、中海等，那个时代，轰轰烈烈的新梅江楼市燥起来了。第四阶段（2020-2023）：爆发成长阶段。新梅江板块的买房的“四件套”：地铁、学校、商业、生态基本夯实，且配套的价值也是高定版。这个时候你会发现大家都在拼命买新梅江。那么，接下来，新梅江将进入新的发展阶段，价值重塑？“稳住局势”？还是会洗掉铅华呢？05
新梅江楼市，掀桌子了，加入还是听响？最近常听见一句话叫「时代抛弃你的时候，连招呼都不打」。如果我们将这句话应用到 2024 年的房地产市场，是不是很贴切。无论是卖房的你，还是买房的你。


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标签：装修家居楼市房地产地产
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