金地董事会“改组”平稳落地，向外界传递了何种信号？

古月先生 · 发表于 2024-3-18 20:18:25

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
“楼市定会冲破‘暗夜’，迎来光明。”2024年以来，一股前所未有的“合力”正在助推楼市尽快“筑底”。
房企作为楼市的关键一环，为应对当前市场低迷，表现得异常韧性，即使央国企，该“瘦身”也果断“瘦身”，在灵活应变中谋突围。
强化“安全”，已成当前所有非出险房企排在“第一”的考量，这既有经营与管理上的自我求变，也有投资股东乃至国家政策在背后的强力支持等。
今年3月初，某头部房企相关负责人曾对外说，“面对当前市场新常态，比拼的是谁能熬过去”。
“熬”字背后，的确耐人寻味。截至目前，这轮楼市已持续了近3年的罕见“深调”，甚至“超调”，部分市场化头部房企经受住了重压。
比如金地集团，作为“混合所有制”底色鲜明的优质房企，历经市场多重残酷洗礼，考验虽未结束，但大家肉眼可见的是，该品牌房企似乎变得更强大了。

3月17日，金地集团董事会“改组”平稳落地，站在市场大变局的背景下看，此次“改选”引人注目。
要知道，2023年底，金地集团新修订了公司章程，较以往变动巨大，但在金地深厚、优良的混合所有制基因之上，此次“改选”将彰显相关各方充分博弈，重构新的平衡格局。
从结果看，服务金地20多年的核心高管徐家俊，获任新一届董事会的董事长，而此次“改组”新设的“副董事长”一职，由金地二股东深圳福田国资现任高管的季彤担任。
这两位高管均为“70后”，可谓年富力强。徐家俊担纲金地“一把手”，季彤做二把手。这意味着，金地仍将由优秀高级经理人及其团队掌舵的优质房企，会延续过去的优良传统，也是作为第一大股东的险资富人生命人寿和第二大股东深圳福田国资对其稳健操盘的充分信任和强烈信心。

注：金地集团前十大股东明细（2023年报）
金地此次“改选”产生的新董事会，由11位董事组成，其中非独立董事6位，整体较此前14位董事减少3名，且为奇数，避免了偶数表决可能出现的麻烦，更符合当前楼市低谷期对提高公司重大决策效率的要求。
具体看，富德生命人寿已提名3位候选董事，即徐文渊、徐倩、李荣辉，较上届增加2个席位，而深圳国资的福田投控已提名1位候选董事，即现任福田投控董事长季彤，席位不变。
与此同时，金地经营团队提名2个候选董事，即第九届董事会董事长徐家俊和一位职工董事，而这位职工董事将由金地职工代表大会另选产生，此次提名还加入了一位中小股东代表董事王老豹，以更好地保障中小股东利益。
金地方面表示，公司近期召开股东大会选举后产生的新一届董事会，将形成多元、均衡结构，能充分发挥混合所有制的优势。“有理由相信，一个规模适中、专业互补的董事会以及稳定的经营管理团队，将为金地在当前市场环境下保持生产经营的稳定提供有力保障。”
就股权比例而言，富德生命人寿合计持有金地近30%的筹码，外界曾传闻其会有更多想法，但接近生命人寿人士表示将积极发挥第一大股东的作用，充分支持现有经营团队，也相信可以带领公司渡过行业低谷期，迎来更高质量发展。
再看深圳福田国资背景的福田控股，此次选派现任董事长季彤担任金地集团副董事长，暗示该国资股东将是金地未来稳健发展的坚强后盾。
据公开资料，2023年底，福田投控斥资约32.5亿元收购了金地深圳的环湾城项目51%股权，为金地提供了实质性的流动性支持，也打消了外界对金地的担忧。
以此为契机，福田控股积极支持当前跻身代建市场规模TOP5及综合实力TOP2的“金地管理”。如今，福田控股100%全资控股深圳环湾城，又将这个总建面103万方超级项目交给金地管理进行全过程管理，代建管理费近4亿元。
2023年，金地管理总签约超2870万方，较上年1835万方猛增千万方，其中住宅总货值2399亿，商办签约管理投资742亿。从城市布局看，金地管理2023年新拓项目倾向于核心的一二线，安全边际高，回款快。
时至今日，代建市场历经约7年爆发式扩张，激烈竞争且加速创新迭代与分化，比如已从单一的项目代建升级为全过程代建服务，头部效应也越发明显，已成为各大房企开拓轻资产新业务服务，提升安全边际的关键抓手之一。
从融资端看，年初以来，金地集团受益于国家对房企经营型物业的宽松融资政策以及国资股东等多方支持，近一个月已获得两笔总额65亿元银行贷款，并顺利偿付了总额35亿元的两笔公开市场债务。
据金地集团近日发布的2023年财报披露，截至去年底，计息负债余额919亿元，较上年末的1152亿元大减233亿元。
同期末，金地集团资产负债率68.7%，较上年末72.3%下降4.4个百分点；剔除预收款项后资产负债率61.3%，较上年末下降4个百分点；净负债率53.2%，较上年基本持平；债务融资加权平均成本4.36%，较上年末下降1.7个百分点。
2023年楼市如此艰难，金地相关财务指标仍可圈可点，通读财报大家会看到金地对市场及其战略认知高度清晰，即“深炼产品力，激活现金流”，坚持以销定产、量入为出的经营策略，不断提高经营敏捷度，保持公司财务基本面稳健。
截至去年底，金地总土储约4100万方，权益土储约1800万方，其中一、二线城市占比约73%。金地去年收缩布局却更聚焦核心城市，比如在上海、杭州、南京、西安等共新增土储约95万方，总投资额约125亿元。
从住建部负责人近期公开发言看，“一视同仁支持企业合理融资需求”，“因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市调控自主权”，建立‘人、房、地、钱”要素联动的新机制’等，可谓掷地有声。
近期以来，第一批房企项目获银行信贷支持的“白名单”不断增多，特别是大批出险房企项目入围，很提振市场信心，据传第二批也即将落地。
值得一提的是，深圳近期楼市持续回暖，据日前报道说“8天成交上千套二手房”。据最新报道，上周末，深圳福田有个新盘居然接待了超千批客户看房。近日，杭州已宣布全面取消二手房限购，“小阳春可期”氛围渐浓。
近日，花旗分析师Griffin Chan等在报告中说，中国楼市2024年二季度将“中性看涨”，理由是近期包括“银行对标杆房企的支持、新房销售逐渐回暖、二手房市场交易量回升”的积极变化。
外界也迫切期待：那些优质房企能借势突围，早日跨越行业低谷期，在迈向房地产新发展模式的转型征途中，为行业可持续健康发展做出更多贡献。

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