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[房产] 最高溢价54%！楼市风向标，回暖了

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料事如神的事后阿凡提 发表于 2024-3-21 10:58:37 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
苏州，刚刚诞生了一块新地王。
这宗由绿城竞得的地块，刷新了苏州宅地的楼面地价纪录，溢价率高达42.05%。
热闹不止于苏州。
土拍市场，又开始热起来了！楼市风向标，正在回暖。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第1张图片


直接看数据：
第一，土拍溢价率，明显涨了。
克而瑞数据显示，2月平均溢价率达到5.2%，重新回到2022年以来平均线的上方。
这个成绩，也创下了近7个月以来的高点。
不知不觉，土拍溢价率已经悄悄“三连涨”，怎么不算是回暖呢？
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第2张图片


流拍率，也回落到了近一年的低位水平。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第3张图片


第二，高溢价率地块频频出现。
龙年首次土拍，各大城市和开发商纷纷摩拳擦掌，铆足了劲儿要抢几块靓地。
北京打响了第一枪。尽管加上了“10000平方米现房销售”的苛刻条件，依旧迎来超过20家房企报名参战。
一次次举牌加价后，当天两宗地块的溢价率双双触顶摇号成交，为新年土拍送上了“开门红”。
杭州出让7宗涉宅地，100多个“小目标”美滋滋收入囊中，平均溢价率高达19.1%。
最疯狂的当属合肥。“龙年第一拍”TOP10房企几乎都来了，3宗涉宅地块全部溢价成交，最高溢价率是恐怖的54%。
进入3月以来，土拍热度不减，成绩单一个比一个惊人。
苏州新地王，来了一点小小震撼。
成都爆发“抢地大战”，锦江区的潘家沟31.2亩地块，足足拼杀了55轮竞价才决出胜负，溢价率也冲上了31.76%。
值得注意的是，头部民营房企仅剩的“独苗”龙湖，今年已经拿下了西安和佛山的两宗地块。
土拍，向来是楼市的风向标和前哨站。
开发商敢不敢拿地，敢不敢溢价拿地，民营房企有没有拿地，是观察楼市温度的几个重要指标。
去年“小阳春”前夕，北京上海都出现了“几十家房企围猎一宗地”的火爆场面。
今年虽然热度稍逊一筹，但比起去年年底也显著回温。
难道说，楼市又要高歌猛进了吗？
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第4张图片


当我们把观察范围拉长，会得出一个很明确的结论：
火起来的只有少数一二线城市，热闹都是它们的。
至于广大三四线城市，仍然在苦苦挣扎，可以说是毫无起色。
看看这份让人皱眉的榜单吧，都快被城投占领了。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第5张图片


今年前两个月，拿地金额前10的企业里，石家庄城发投集团名列第5。连大央企保利都只能屈居第11位。
拿地面积榜就更直白了，前排几乎被城投包圆了：
湖北金圆投资开发集团、岳阳城建、萍乡赣湘产业园区发展、济南高新控股集团……
无论是金额，亦或是面积，都丝毫不见民营房企的身影。
往下划拉了很久之后，才终于看到一家民营房企大华集团，排名第30。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第6张图片


即使是民营房企最活跃的杭州，情况也并不乐观。
这次的7宗涉宅地里，有5宗直接被民营房企拿下（滨江集团、西湖房地产、兴耀房产、海威置业），占比相当高。
另外2宗地块，1宗被混合所有制的绿城摘得，1宗由民企滨江与“国家队”联合拿下。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第7张图片


但是，这些民营房企都是杭州的“家生子”，几乎只专注于杭州本地市场。
就拿滨江集团来说吧。
去年滨江集团合计取得土地32宗，总投资金额高达560亿元。然而，这其中有26宗位于杭州，占总数超过8成。
兴耀地产，2023年全口径销售额才刚突破200亿，权益销售额100亿+。以这个体量，很难影响更大范围的市场。
反观广州和厦门，曾经“粤系”和“闽系”的大本营，民企死的死、伤的伤，谁还有余力爬起来拿地呢？
几年前，“布局全国”“进军xx区域”是各大房企挂在最边上的目标。而现在，极少有房企敢进军一座没碰过的新城市。
据“地产总裁参考”统计，
作为全国化布局的10强房企，龙湖进入的城市是最少的，只有68个。近两年为了应对市场下行，更是收缩到了20个主力城市，优中选优。
收缩，而且是大范围收缩，才是活下去所必须的。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第8张图片


即使是那些30%、40%、50%的超高溢价率背后，房企心态并非大举进攻，而是：
谨慎，保守，小心翼翼。
不光民企小心翼翼，前两年在土拍市场上疯狂“扫货”的央企国企，也变得如履薄冰。
央企招商蛇口，以12.98亿元竞得滨科城BK202401号地块，住宅楼面价25050元/平方米，溢价率54%。
论地段，滨湖科技城，是合肥红盘分布最密集的区域之一，摇号属于家常便饭。
楼面价超过2.5万/平，且容积率只有1.8，大概率是11-12层的小高层大面积改善产品。
再加上地块面积43.2亩（约28800平方米），总货量并不会很多，去化速度有保障。
更何况，合肥刚刚荣登最新一届“抢人大战”冠军，去年新增常住人口近22万人。这都是未来真金白银的购买力啊，开发商敢不看重吗？
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第9张图片


混合制的绿城，溢价40%拿下的苏州新地王，其实总价只有8亿。
论地段，狮山路区域，是苏州出了名的高端改善板块，近年来土地供应非常稀缺，出一宗火一宗。
新地王的容积率仅仅1.02，建筑高度限制在10-24米，户型面积不低于180平，纯叠墅或者纯洋房，没跑了！
成交楼面价45455元/平，估计能卖到6万，总价千万起步，货量也就100套左右。
梳理过多个案例之后，可以简单总结出房企的拿地逻辑：
太刚需的，不要，因为刚需市场不景气，客户都跑去买二手房了，改善市场才有得玩；
总价太贵的，不要，因为会占用过多资金，进一步加重周转压力，现金流一定要保住；
面积太大的，不要，因为去化速度会慢，战线无限期拉长，直接影响回款速率。
总而言之，房企们共同的核心诉求就是，花钱越少越好，跑得越快越好。
现在有多着急呢？
上午刚拿地，下午已经开始建群蓄客，正在成为房企们的“常规动作”。
杭州土拍当天下午，各种购房群里冒出上午多个项目的客户群二维码。连销售都吐槽：“市场太卷，我们后端销售只能提前介入抢潜在客户”。
以前，我们希望热点地块能“以点带面”，把一座城市的热度都带起来。
然而就在同一个苏州，当狮山砸出40%溢价率的时候，太湖新城地块悄无声息地撤退了。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第10张图片


越来越多房企认清现实：
楼市一面是冰山，一面是火焰，本就是毫不相干的。
最高溢价54%！楼市风向标，回暖了 第11张图片


尽管如此，土拍依然是楼市的风向标，并没有失效。
只不过，它不再是发起冲锋的号角，而是避免踩坑的警钟。
对房企而言，以前市场好的时候，即便拿错一块地，房子慢慢也能卖完，大不了花个几年时间。
在当下这个环境，拿错一块地，是关乎生死的大事。如果不是财大气粗的央企，很可能就无了。
试错成本太高，倒逼还活着的房企一再小心，生怕踏错了小命不保。
也因此，土拍一定程度上成为咱们普通人买房的重要参考指标。哪怕是反向指标，也是很有价值的。
那些没有房企碰的城市，没有房企碰的板块，你最好也绕路走。


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