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[房产] 融创的“至暗时刻”正在过去

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嘁哩喀喳 发表于 2024-3-28 15:58:19 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
融创的“至暗时刻”正在过去 第1张图片


年报季，各家上市房企这几天在陆续发布2023年的年报。
从已经发布年报的房企情况来看，大部分房企在过去一年过的并不好，营收下降、净利润亏损，是大部分房企的现状。而即使盈利的房企，也面临增收不增利的现实。
作为行业内关注度较高的房企，这两年处于困境中的融创中国，在昨天（3月28日）发布了其2023年的年报。
2023年46页的年报，与2022年210页的年报相比，篇幅减少了很多。看完46页的年报，从中可以感觉到的信息是，融创依然处于困难之中，但最难的时候正在过去。
当然，不管是对于融创，还是对于其它房企而言，接下来一年整个地产行业的市场销售情况，都将至关重要，甚至会决定一些房企的命运。
融创的“至暗时刻”正在过去 第2张图片


营收1542亿元，交付31万套
我们先来看一下融创2023年的经营情况。
2023年，融创的营收为1542.3亿元，同比增加59.4%；毛亏约为25.0亿元，同比增加约204.9%；公司拥有人应占亏损约为79.7亿元，同比减少约71.2%。
营收大幅增加，主要是由于当年地产开发板块（物业销售收入）结算的大幅增加。地产开发业务在融创的营收中占比达到了91.1%，这部分的营收从2022年的828.4亿元增加到了2023年的1404.7亿元，增幅达到了69.56%。
当然，除了地产开发之外，融创的文旅城建设及运营收入、物业管理收入在2023年也有所增加，分别增加23.89%、5.43%。其他业务收入，在2023年则有所下降。
净利润之所以亏损，主要原因是计提物业减值。由于市场持续下行，融创中国出于审慎性原则，在2021、2022年财报两次计提减值后，2023年财报依然继续计提减值，三年累计计提减值总额超850亿元。
大幅计提减值，实际上也是大部分房企财报中之所以出现大幅亏损最重要的原因。
截止2023年末，融创集团的现金余额约为246.2亿元，本集团连同其合营公司及联营公司的现金余额约为620.2亿 元，资金主要来源于预售及出售物业所得款项，其次来源于股东注资、股份发行及贷款。
当然，大家最关心的还是融创2023年的债务化解情况。这一点，在2023年也实现了多项重大突破。
境内债：在2022年已经完成整体展期，期限3-4年，利率不变。融创在2023年按约定完成两次兑付，保证了境内公开市场的稳定。
境外债：2023年集团正式完成境外公开市场债务重组。自2023年11月20日起，根据境外债务重组，境外债权人全面解除公司约102亿美元的现有债务，以换取发行新票据、可转换债券、强制可转换债券及转让现有融创服务股份14.7%。
重组的成功减轻了公司未来两年的偿债压力，超45亿美元降杠杆方案也极大地优化了公司的资本结构，增厚了净资产。
在2023年，融创还通过出售项目股权实现盘活项目的同时，回笼资金。
以35.8亿元向华发转让了深圳冰雪文旅城51%的股份，以14.86亿元转让了天津绿城全运村51%的股权，以8亿元向首开股份转让了宁德融熙67%股权，以2亿元向荣丰公司转让了浙江臻华府项目100%的股权、以7.3亿元转让了秀场酒店项目公司股权……
还有一个好消息就是：2023年融创大部分项目层面贷款保持正常存续。对于部分由于市场下滑造成需要展期的融资，融创持续与金融机构积极沟通推动化解方案。
在融创企业层面的努力之下，地方政府、金融机构的支持之下，2023年融创在101个城市交付了超过31万套房子。在如此大规模的交付之下，融创不仅仅是交付，而是做到有品质的交付。克而瑞发布的2023中国房企交付力TOP20，融创位列第五！
融创的“至暗时刻”正在过去 第3张图片


融创的家底：土储货值约1.7万亿元
对于任何一家出险房企而言，判断其能否盘活，最终还是要看其家底情况。
在2023年年报中，融创也披露了其最新的家底情况。
截止2023年末，融创的负债总计8940.68亿元，资产总计9778.54亿元。
这意味着，在3年合计计提超850亿元的资产减值之后，融创依然拥有837.9亿元的净资产。归母净资产为624.3亿元，较2022年末增加了39.6亿元。净资产的增加，主要是由于2023年债务重组的突破。
截至2023年底，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为1.54亿平方米（权益土地储备约为1.02亿平方米），总土地储备货值预计约为1.7万亿元（权益土地储备货值预计约为1.13万亿元）。
其中，未售土地储备约为1.1亿平方米（权益土地储备约为0.73亿平方米），未售土地储备货值约1.23万亿元（权益土地储备货值预计约为0.81万亿元）。
从融创的土储分布来看，长三角占比16.86%、环渤海占比20.77%、华南占比9.26%、西部地区占比38.31%、中部地区占比10%，土储最多的3座城市分别为重庆、武汉、眉山，这3座城市的总土储均超过了1000万平方米，青岛、天津的土储也超过了500万平方米。土储规模较大的城市，主要是有文旅项目。
不过，需要注意的是，对于任何一家房企而言，与负债规模实打实存在不同的是，资产规模则处于变动之中。如果房价继续下跌，那么资产规模就会进一步下降，由此导致净资产减少，甚至资不抵债；如果房价上涨，那么资产规模就会上涨，净资产也会增加。
因此，接下来一年房价的涨跌，直接影响到很多房企的命运。另外，对于不管是已经出险的房企来讲，还是目前暂时安全的房企来讲，融资、项目进入白名单获得资金支持，只能说是杯水车薪，最终还是要依靠销售回款，销售额持续下降的情况之下，各大房企依然面临比较困难的情况。
融创的年报中，还披露了一个比较重要的数据，那就是在职员工数量。截止2023年末，融创的员工数量为39228名，而2022年末员工数量是45198名，也就是说2023年融创的员工数量减少了5970名。
众所周知，2023年整个地产行业处于下滑态势在下，各大房企基本都通过优化等方式变相裁员，员工数量大幅减少。2023年，招商、龙湖的员工数量都减少了超过5000名，金地集团的员工数量也减少了3261名，与同行业房企的员工数量变化相比，融创2023年员工数量减少5970名基本处于行业正常水平，在出险房企中相对来讲还是比较稳定的。毕竟，在售项目数量减少了很多，员工数量必然减少。
融创的“至暗时刻”正在过去 第4张图片


融创陕西情况如何？
融创在全国的版图，目前分了十大区域，其中西北区域集团是2022年2月才成立的，主要从原华北区域中拆分出来。
西安，是西北区域的大本营。
实际上，在2017年之后的这几年，西安的房地产市场比较好，销售火爆，融创在西安、咸阳两座城市的销售情况也是非常不错的，处于龙头位置。
但没办法，整个集团公司的困境，也波及到了西安、咸阳。因此，保交付是过去2年融创在西安最重要的使命。
2023年，融创在西安先后有海逸长洲、东方宸院、江山宸院等项目的交付。全年在大西安交付面积153.65万㎡，位列大西安企业交付规模榜第一！其中，东方宸院交付2731套，江山宸院交付1883套%
从交付品质来看，不敢说一点瑕疵都没有，但最起码跑赢了大多数房企，实现了有品质的交付。融创的产品力、兑现力，依然受到行业认可。
正是基于客户对于融创的认可度，融创2023年在西安有房源推售的南长安街壹号，以及融创管理代建的宸阅澜山，意向登记依然实现了“千人摇”！揽月府四期在户型面积235.48㎡起步的情况下，意向登记量依然超过了房源量、核验通过量达到了房源量的78.94%！本月刚刚结束意向登记的南长安街壹号1栋高层，161套房源吸引了514个家庭意向登记并且核验通过，成为长安区2024年第一个摇号盘……
从这些可以看出，购房者依然为融创在西安投出了信任票。
对比融创2022年、2023年的年报，就会发现有一个与西安有关的数据，发生了变动，那就是土储情况。
2022年末的时候，融创在西安的总土储为1100.02万平方米、权益土储602.89万平方米；2023年末，融创在西安的总土储备下降为406.2万平方米、权益土储244.39万平方米。
一年时间，在西安的总土储、权益土储，均腰斩。土储规模的大幅下降，主要是由于融创在债务重组过程中，涉及到部分项目，从而剥离出了融创。
融创2023年的年报中还披露了一个信息，那就是国投中电（咸阳）科技园有限公司受让融创中国旗下目标公司四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司70%的权益及债权，总代价约为人民币39.74亿元。
此次交易涉及金额包括目标公司70%的权益代价约人民币31.29亿元，以及融创方对目标公司、重庆渝锦鸿享有的债权代价约人民币8.45亿元。支付方式包括债务抵销和现金支付。
四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司持有位于中国四川省总占地面积约1883亩的目标地块，并主要从事目标地块的开发建设，其中合计约128亩的地块处于开发建设中，剩余可售物业地块尚未动工。
实际上，通过这种债务重组，融创在陕西的部分项目，已经陆续开始盘活。这不管是对于融创而言，还是对于项目合作方、对于业主而言，都是一件好事。
从一定意义上讲，不管是从2023年年报中发布的业绩情况，还是从融创的债务重组进程、项目保交付进程来看，对于融创而言，至暗时刻正在过去。
2024年，融创在全国的交付目标是超过20万套。在西安，融创今年也会有多个项目继续迎来交付。
期待在2024年，融创能够逐步恢复到正常经营。翻过一座又一座大山之后的融创，也必将迎来又一片艳阳天！


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