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[房产] 从开发商迈向不动产商 新模式下“万科答案”浮出水面

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钟华荣 发表于 2024-3-29 16:42:57 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，在3月29日召开的业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜向外界传递了万科“闯关”的决心和信心。
3月28日晚间，万科发布2023年发布年度报告，期内，其实现营业收入4657.4亿元，净利润121.6亿元，连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元。
从开发商迈向不动产商 新模式下“万科答案”浮出水面 第1张图片


在行业深度调整之际，万科持续安全经营，强化产品质量，保持正向现金流；同时，也积极转型，加大力度布局经营性业务，探索新发展模式，努力卸“重担”，以“轻舟”的姿态继续“乘风破浪”。
守“安全”：经营性现金流连续15年为正
去年，面对市场下行的艰巨挑战，万科开发业务呈现了较强的韧性，持续跑赢大市。截止去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅。
在今日的业绩会上，万科董事会主席郁亮也表示：“万科对于行业未来趋势的判断和看法没有改变，尽管行业已经很难回到已经不可能回到过去的高点，但是行业前景依然广阔，短期存在超跌。未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。”
同时，万科大力发展租购并举，长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。同时，泊寓还积极响应国家保障性租赁住房政策，在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。
在物业服务层面，2023年万物云实现营业收入334亿元，同比增长10%，其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长13%。
郁亮表示：“去年中央提出的房地产发展新模式，以及‘三大工程’建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。”
在行业深度调整背景下，万科在去年依然实现了正向的现金流，截止2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
卸“重担”：两年计划压降1000亿有息负债
去年一年，房地产行业多重挑战交织，销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，对房企现金流本构成挑战，同时叠加国际评级机构接连看空，房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企，市场担忧情绪浓厚，就连一贯稳健的万科也遭遇了信心挑战。
在业绩会上，祝九胜直面压力，其坦承：“目前，万科挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制的融资模式，需要适应期；三是部分经营性业务仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。”
面对这三个“剪刀差”，祝九胜用“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，表达了“闯关”的决心和信心。其表示：“今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。各大金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。此外，公司还有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。”
从账面上看，截至去年年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。同时，2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。
在业绩会上，祝九胜也展望了万科的发展愿景，逐步迈向房地产发展新模式，从开发商转型成为不动产运营商，实现从“重”到“轻”，其透露，万科计划用两年时间压降1000亿元有息负债，从而实现“轻装上阵”。
做“轻舟”：从开发商迈向不动产商
2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。正如郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
据记者了解，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。截至目前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。
事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一。
今年以来，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。
“潮平两岸阔，风正一帆悬”，在今日的业绩会上，万科管理层也表示：“经过这一轮洗礼，万科基本盘和实力将会进一步得到巩固和强化，从而迈向更健康、更坚韧的发展。”


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精彩评论1

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风星 发表于 2024-3-29 17:27:43 | 只看该作者
 
要相信万科！如果万科都不行了，经济也……
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