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[财经] 高善文驳高盛预测：中国房地产更像韩国，需求未透支，被夸大了！

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零度冰点 发表于 2024-4-20 12:00:02 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房地产市场仍然在调整，可是什么时候调整完，各路专家见仁见智、莫衷一是。前段时间，高盛对中国房地产的预测引发了热议，高盛认为，美国房地产市场在经历2008年金融危机后，用了大约三年时间见底；而日本则经历了长达十七年的调整期。
高善文驳高盛预测：中国房地产更像韩国，需求未透支，被夸大了！ 第1张图片


所以得出结论，中国房价见底需要三年时间，也可能是十七年。不过很多人并不以为然，觉得中国国情与国外并不同。怎么能简单套用其他国家的房地产行情呢？
4月15日，经济学家高善文发表了署名为束加沛的文章，文章分析表示，尽管日本和韩国都经历了房地产市场的调整，但未来的路径截然不同，主要由于房地产需求透支的情况不同。中国目前并不存在房地产需求的透支，这一点与韩国更为相似。
这也算是变相对高盛引用美国和日本作参考的反驳。
高善文认为，韩国并没有“失去的三十年”，反而在2010年步入中等发达国家行列后，经济保持持续增长，房价随之迅速上涨，房地产投资也同步反弹。考虑到中国未来城镇化空间可能比韩国更大，房地产市场的需求可能会更好。
高善文驳高盛预测：中国房地产更像韩国，需求未透支，被夸大了！ 第2张图片


在高善文看来，中国房地产市场与其他国家不同的根本原因是，中国的房地产市场供应受土地供应制度和政策的影响，而价格上涨并未显著推动供应增加。当前的库存水平可能并不高，实际的库存压力可能被夸大了。二手房市场在房价下跌时成交量反而增加的现象，这表明市场需求并未透支，市场相对健康。
我们先讲最后一句，高善文提到的二手房市场成交量上涨，其实大家也都看到了，这或许与二手房价格下降有直接关系。所以，我们也经常强调，并不是没有需求，而是需求被抑制，让很多人买不起，并不是房子卖不掉，而是价格没有降到位。
当然，他提到的需求并没有透支，以及库存压力被夸大，我认为这个问题需要理性看待，库存压力大是事实，没必要回避这个问题，楼市健康也谈不上，肯定是有很多问题的，这需要我们更加警醒。但对于需求没有被透支就有点说不过去了。
高善文驳高盛预测：中国房地产更像韩国，需求未透支，被夸大了！ 第3张图片


我承认有一部分人是买得起房却不敢买的人，但很多是真的买不起，而这一点恰恰是过去房价成倍增长造成的，早已经远离了百姓的购买力，过去大家不觉得，是因为经济增长较快，一切问题都能掩盖，哪怕透支几代人的钱包也并没有出大问题。
可如今不一样了，经济环境不太好，老百姓收入减少，更可怕的是未来预期降低，信心不足。一切问题都暴露了出来。所以，我很怕真的以为有需求就可以有恃无恐，对规律失去最起码的敬畏之心和尊重。从现在的需求可以看出来，刚需基本上笼统点说被市场挤出了，主要在依托改善需求。这正是过去透支的结果。
诚然，未来城镇化还会继续前行，2023年中国常住人口城镇化率是66.2%，但按户籍人口城镇化率不到50%，未来还有很大的空间。此外，特别是改善性需求是一个滚动增长的需求，现在90平方米以下的中小户型房子还占绝大多数，随着民众生活水平提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都较大。
由此可见，中国房地产市场在未来仍然有可持续健康发展的支撑条件，这一点我毫不否认。中国不同于外国，国情不同，不能简单参照，更不能照搬人家的理论。但我们一定要对这次房地产调整抱有正确的认识，既不盲目悲观，也不过于乐观。要从教训中总结经验。
高善文驳高盛预测：中国房地产更像韩国，需求未透支，被夸大了！ 第4张图片


房地产调整是有必要的，也是积极的，有了这样正确的认识后，房地产从高速增长向高质量发展转变过程中，我们才知道如何趋利避害。所以，对于一二线城市人口净流入较高的大城市，可以增加供给，缓解压力，一些三四线城市可以调整思路，减少供给。


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精彩评论20

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沙发
紫荆花漆专卖 发表于 2024-4-20 12:28:34 | 只看该作者
 
都姓高，何苦相互为难呢？高善文、高盛、高地价、高房价、高杠杆、高透支、高库存、高药费、高学费，燃气高、水电高，血压高……，人均收入高！
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板凳
歇一歇 发表于 2024-4-20 12:36:58 | 只看该作者
 
虽然都姓“高”，我认为高盛说的最靠谱 ！中国队房价要跌十年以上 ！
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地板
钱舒东 发表于 2024-4-20 12:51:35 | 只看该作者
 
写的好，给他午饭加2根猪骨头
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5#
谢大 发表于 2024-4-20 12:53:05 | 只看该作者
 
中国高房价己经透支了几十年的消费！这个任何人都不可否认的事实！而对国家的利益只是一年！
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6#
魔都工程师 发表于 2024-4-20 12:53:26 | 只看该作者
 
住在城市，人太多，空气不好食品不安全污染严重，城市不再是大多数人的选择
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7#
院里枣树 发表于 2024-4-20 12:57:57 | 只看该作者
 
中国有经济学家？太搞笑了，除了研究卖房就是研究延迟退休，就是不研究怎么增加老百姓收入[哭笑]
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8#
耿丽 发表于 2024-4-20 12:59:05 | 只看该作者
 
有没有透支是怎么知道的，每个家庭的财务状况都知道？
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9#
大海星晨 发表于 2024-4-20 13:29:48 | 只看该作者
 
中国的经济学家多如牛毛，但不能把中国经济搞上去，写写理论文章，统计数据数字，出席几场演讲，就是经济学家了？
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10#
一世永恒 发表于 2024-4-20 13:37:49 | 只看该作者
 
实践证明，外国的预测往往是准的，比如现在的万科，国外早就嗅到不对劲了，国内还一片叫好。现在屎都拉裤裆里了，味憋不住了，才出来发声遇到经营性困难[哈哈][哈哈]国内的一些专家的话，还是听听就行，都是拿了钱乱讲
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