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[房产] 是否让好学生及格，可能是房产政策的风向标

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石头大师 发表于 2024-4-26 08:00:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
是否让好学生及格，可能是房产政策的风向标 第1张图片



前几天，有同学在金银岛上问，万科到底怎么回事，会不会演变成“一鲸落，万物生”的局面。


本来具体企业问题，实在不想多聊，但看到“一鲸落万物生”这个词，有点血往头上冲。忍不住啰嗦了几句。

不要轻易说“一鲸落，万物生”


我们不妨想想，从2021年下半年后，从教培行业开始，互联网大平台、房地产，一个又一个的“鲸落”，但也没见到生出什么来。



我不懂海洋生物学，就是瞎猜测，可能鲸生还是比鲸落要更生态友好？毕竟，一个有海洋食物链顶端物种——鲸鱼——时常出没的海域，必须物种繁茂丰富，生态循环良好，否则没法支撑。


最典型的当然还是房地产，过去两年这个曾经支撑中国信贷市场的超级大蓝鲸遭遇这么大危机，也没见到生了什么东西出来。

万科的市场表现


去年下半年开始，万科一直负面缠身：评级下调、股债双杀、资产抛售、供应商举报……



第一次大新闻是2023年10月下旬，万科的境内外债券价格接连下跌。2024年到期的“VNKRLE 5.35 03/11/24”、“VNKRLE 4.2 06/07/24”，到期收益率分别一度高达52.9%、59.2%，2025年及以后到期的美元债，收益率也达到20%-40%。到期收益率与债券价格成反比，收益率高企说明债券价格大跌。


2023年10月18日，惠誉将万科的评级从“BBB+”下调至“BBB（投资级）”；同年11月24日，穆迪也将万科评级由“Baa1”下调至“Baa3（穆迪投资级中的最低级）”，展望负面。2024年3月，惠誉和穆迪将万科的评级进一步下调，分别调至“BB+”和“Ba1”。


2023年12月至2024年2月，万科先后出售其优质资产——悦榕酒店、深圳高新投、上海七宝万科广场等。从2023年10月初至今，万科股价从13.06元下跌至7.1元。

万科困境从何而来？


如果我们追问一下，万科的困境从何而来，是谁的因，又是谁的果？



可能会更复杂。


根本上是房地产市场下行的缩影。覆巢之下无完卵。连续几轮房企违约潮之后，市场投资者和金融机构对房地产企业已经丧失信心，任何风吹草动都会导致市场价格波动，万科这种曾经的好学生也不例外。


不过好在虱子多了不痒，最近资本市场已经对房地产任何负面消息都基本脱敏。整一个，爱谁谁，爱跌跌——目前这时候少点人关注，倒也是好事。


但实话实说，从碧桂园开始到万科陷入困境，不算正常意义上的“行业危机”——客户在，供应链在，账上现金甚至都大几百上千亿，却活生生给几个亿的利息逼得发生违约事件，被拖进下行的“流动性螺旋”中，导致流动性危机。


产生流动性危机主要有几个原因：


首先，自身造血能力确实下降。作为一个房地产企业，万科90%以上收入来自卖房。2023年的楼市陷入冰河期，全年公司实现营业收入4657亿元，同比-8%；归母净利润122亿元，同比-46%，确实承压。


更重要的是，手上现金大部分被项目绑定。这件事起因于房地产市场下行，一些房企爆雷之后，烂尾楼事件频发。因此，地方政府为了保交楼，就加强了对房地产预售资金的管理。比如，2022年出炉的全国性商品房预售资金监管规定，商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。监管额度大概是工程造价的1.1倍，监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金才可由房企提取使用。


因此，万科账上的现金并不能自由支配。截至2023年底，万科一年内到期非流动负债600多亿，在手现金998.14亿元，看着很轻松，但这998亿中有400亿是动不了的，一旦房屋销售回款不行，流动性就会显得比较困难。


类似的情况不是特例。2022年年中，碧桂园账上有1480亿现金，但其中一半都卡死在预售资金监管账户上。到了2023年年中，情况进一步恶化，碧桂园账上还有1000亿现金，但仅仅能覆盖“保交楼”的资金。到了10月，碧桂园就无法支付几千万美元的利息，导致了违约事件。


那房屋销售好一点，会有帮助吗？也很难说。


很多项目如果开盘不能保证销售50%以上，对企业现金流反而是压力。为啥？也跟预售资金管理有关。比如，房企在一个二三线城市卖新房，售价8000元/平米，工程造价3000元/平米，有些地方要求1.2-1.4倍的监管额度，那么就要有大约预售款一半的钱进入资金监管账户，企业拿不出来。所以现在的市场行情下，企业敢投资盖房吗？大概率是不太敢的。


现实世界里，一个良好初心的政策，经常有一些意想不到的后果。尤其是预期和杠杆驱动的现代社会，这些后果的连锁反应可能远比想象中更大。


房地产预售资金监管政策初心是“保交楼”，但现实中会让房企现金流极度承压，尤其碰到销售下行时期，更是雪上加霜，反而可能导致烂尾。


再比如说“三道红线”政策初心是降杠杆。但现实中经常是“越降越高的杠杆”——部分房企难以获得融资，难以完成房产交付和销售，反而导致一波债务危机。


另外，房地产最被诟病的“高周转模式”其实也与限购政策有关。2011年“国八条”提出限价政策，以行政手段控制新房价格。也许大家还记得，此后很多城市都出现了新房和二手房价格倒挂的现象。限价政策压低了房地产行业的毛利率，因此房企就选择通过“高周转”来提升利润率。


“我虽不杀伯仁，伯仁因我而死”。信矣。


第三，融资渠道不再顺畅。


说回万科。理论上，要维稳房地产行业，给资产负债表相对健康的企业扶一把，缓解流动性压力即可。这也是今年各种政策出台要求给房企融资的背景所在。


例如，2024年1月，住建部和金融监管总局联合出台的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。再如，1月26号和2月6号中国金融监管总局两次召开专题会议，要求各个城市提出房地产项目“白名单”并推送商业银行，要求各银行主动对接协调机制，对项目及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。


但你仔细看会发现，融资是针对项目的，不是针对公司的。


之前万科是“总对总”融资模式，就是总部跟银行总部签贷款协议。企业是信用主体，资金支配自由度很大。现在融资政策导向从“公司信用债变为项目抵押贷”，两者区别很大：“总对总”都是大额融资，“量大且快”；而项目贷款不但贷款量小，更要按工程进度才能提款，整体“量小且慢”。新增的单体项目融资却不能归集到集团，而存量债务却需要集团偿还，这又导致了集团层面在持续失血。然而，集团主体一旦出现违约事件，又会导致项目融资更加困难，老百姓也不敢买房，继续陷入恶性循环。


屋漏遭连夜雨。2024年3月，穆迪、标普及惠誉接连下调万科评级，给予负面观察，让万科的海外再融资变得更难，融资途径进一步收窄。


也就是说，这是一场利润表、现金流量表、资产负债表的三重衰退：



  • 利润表恶化：市场环境恶化，导致营业收入和利润大幅下滑。
  • 现金流循环不畅：手上不断减少的现金存量，还有近一半被项目绑定。
  • 资产负债表衰退：负债端融资不畅，资产端估值下行。

万科能撑过至暗时刻吗？


从两方面来看吧。



在基本面上，最近万科有好消息。2023年末，在建工程账面值大概5000亿，较2021年末下降40%以上，且完成度很高。这意味着两件事：一是2024年工程建设支出将大幅降低；二是潜在的“竣工待售资源”庞大。换句话说，万科的资金支出下降，会有一波销售回款进入资金池，也许在一定程度上缓解流动性压力。


4月14日，万科的最新回应是：“当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。”“我们有信心，今明两年我们的债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。这里我也郑重承诺，万科集团所有项目，将保证按时高质量交付。”


另一方面，从市场到监管层，万科一直被视为好学生。好学生能不能及格，也许是房地产市场/监管政策的一个重要风向标。

「执笔为剑，陪你穿越财富峡谷」


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精彩评论3

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沙发
原来只爱你 发表于 2024-4-26 08:18:58 | 只看该作者
 
谁是好学生？请举手
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板凳
不说不说不知道 发表于 2024-4-26 08:21:42 | 只看该作者
 
有些鞭打快牛，
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地板
布伦修法 发表于 2024-4-26 08:57:32 | 只看该作者
 
为啥会这样鬼都知道为什么？
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