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[财经] 全面取消购房限制，房地产要变天了

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李长江钓鱼人李文萱爸爸 发表于 2024-4-28 16:17:16 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
在市场最冷清最低迷的时刻，房地产迎来了它近乎全面的放开。
房地产这个行业，很多时候你还真得把它当成是一个具有投资金融属性的产品去看待，但凡你这样看，很多时候很多东西，你反而看的更为深刻。
这是房地产有区别于其他商品的最大不同。
毕竟户口、买房决定着国人留在一个城市工作的门槛，也是你享受诸多社会资源的重要凭据，例如公立的教育资源、医疗和社保。
但房地产调控越多，房价反而越能够逆势增长。
以2018年为例，根据中原地产研究中心统计，2018年全年地产调控政策加起来一共有450条，创下历史记录，平均每个工作日发布2条调控政策，比2017年多了200条。
面对如此高密度的调控，却并没有换来房价的下跌，反而一切在稀缺的加持下，房地产变得更火热了。
有人这样形容那个时代的疯狂：从拿地开始，你最高多少价、最低多少价，都是地方说了算。然后开发商拿地，你多久之内是要开发要上市的，地方说了算。就连上市时候你卖什么价格还是地方说了算。
2018年年末，楼市的调控从统一变成了因城施政，地方又重新有了松绑调控的动力。例如2018年12月26日，衡阳曾发布《关于暂停执行的通知》，解除新房限价销售。
但这条通知的通知，在发布不到24小时，衡阳就撤回了解除通知。
全面取消购房限制，房地产要变天了 第1张图片


到今天，随着我国房地产行业的整体下行，对地方来说，土地出让金锐减是一个相当之大的压力，尤其是叠加今天地方债务危机这样一个特殊的时刻。
在越来越多的地方土地出让金受到下滑的时候，越多的购房限制，可能只会加剧消费者的观望情绪。
在这样的大背景下，地方如何增收是一个很重要的话题。
一般来说，税收和经济之间的关系应该是，在经济繁荣的时候，税收的增长率应该超过居民收入增长，税收增加。而税收增加就意味着更多居民收入转移给税务部门，遏制消费需求。
经济不好的时候，居民收入下降，但税收减少的速度要比居民收入减少速度还要快。在税率不变的情况下，税收随经济周期自动地同方向变化，起着抑制经济过热或过冷的作用。
这是理想中的税收和经济的变化。
但实际情况可能变成了，经济下行期征税严格遵照法律，多征税；上行的时候就宽松点，少征税。
这一点，相信很多人最近都深有体会。
但今天的中国已经不再是20年前的样子了，我们的GDP翻了10倍、消费品零售额翻了12倍、债务翻了17倍、上市公司规模翻了19倍。这个庞大的市场多年来养成的复杂的消费以及各种趋势，干预它不再那么容易。
4月28日，成都宣布不再审核购房资格，这意味着这座拥有2100万常住人口的超大城市，在这里工作和居住的人们，不再需要购房社保等其他资格才能够买房。
成都也许是第一家全面取消各种楼市限购的城市，但绝对不会是最后一家。
为什么？
因为此时随着市场的整体变化，人们不再热衷于买房的时候，更多的限制，只会增加交易成本，反过来，取消购房限制，才是让楼市最大市场化的做法。
这个时候如果再不回归市场，那么楼市真的可能就要面临一个极大的承压。
而楼市背后不仅仅是楼市，它在某种意义上，还曾是我国经济增长的引擎，现在随着宏观经济的压力越来越大，任何能够拉动经济增长的举措，促进地方增收的举措，都不应该被放弃。
要把工具箱打开，要把工具用起来，而成都，绝不会是最后一家全面取消购房限制的城市。
这个时候我们已经没有必要讨论该不该了，而是应该讨论，晚不晚的问题。
全面取消购房限制，房地产要变天了 第2张图片


人的行为通常来说都是基于一种预期，球来了你会下意识伸手，因为伸手可以接住球，这是生物本能的预期。打字不看键盘是肌肉记忆带来往哪里敲出什么字的预期；我们每天等公交和地铁，也是因为每天到来的班车让你有了车总会来的预期。
买房还是存钱，也是类似的道理。
你把钱存银行，是预期存银行不会消失，且比花了好；你买理财产品，也是预期买了能够赚钱；我们决定负债买房而不是租房，是预期这笔买卖不会太糟糕。
而今天，人们不再热衷于贷款三十年买房，我国家庭存款里躺着140多万亿，这一切消费行为的变化，都基本上反映了越来越多人同一个预期：对未来不确定性的悲观。
而这种预期的趋势一旦彻底牢固，对宏观经济来说，几乎是致命性的威胁。
今天成都宣布放开楼市限购，也是一样的道理；寄希望于这么做，能够刺激人们买房的预期，这是放开的最重要的目的，放开楼市引导着个人和企业买房，或是继续观望，但眼下再观望，也没有什么能够利好的政策了。
毕竟，限制都没了，又能如何利好呢？
但如今还在观望的人们，大体上应该都是两类，一类是期望房价继续回调，一类就是纯纯口袋里没钱，或是认为时机还没到最佳时刻。
这是一个很大很大的预期转变。
在地产、税收、金融、个人和公司都面对着不同的预期改变，但相同的处境是改变可能会变得更快。
例如原来已经习惯了更多消费的国人开始更担心自己的未来，从2017年底以来，我国城镇家庭储蓄存款比例从40%一路高歌猛进到今天的45%，储蓄增多，借贷减少，消费自然也就变少。
而但凡有一个人少花了预期中的钱，就是另一个人收入的减少，而收入减少的人往往也不会选择花更多，如此反复循环下去。
而取消购房限制，的确是来的有点晚了。
因为今天人们的预期已经发生了极大的转变，这个时候人们对房地产的预期也不再是涨涨涨，更多人宁愿租房也不愿意买房。
国人对未来的担忧变成了赤裸裸的现实：年轻人能靠自己赚到足够的钱买房吗？
回顾历史，2018年是一个分水岭，“房住不炒”反而进一步刺激了买房热情。
成都2018年3月开盘的西苑项目一共229套限价房，但申请者高达12705人，摇号中签率只有1.3%。
社科院城市发展与环境研究所研究员王业强表示，限价措施长期使用让更多加价二手房流入市场，在这样的情况下，限价房买到就是赚到。
除此之外，原本公平分配的摇号也极容易演变成权力寻租的漏洞，当年6月5日，西安建设局、质监站等35名公职人员被集体免除公职，因为他们在摇号中帮关系户修改系统提前预定新房。
全面取消购房限制，房地产要变天了 第3张图片


从“限价”到“刚需”，针对房地产的各种限制措施越来越密集，但补丁越多，漏洞往往变得更多。
长沙曾出台摇号细则，主要按户籍年限和工作年限长短的顺序对刚需购房家庭排名，看起来非常合理，但刚需选购结果名单上又涌现大量70岁以上的老人。
非市场化的限制，看似公平合理，但往往又是“按下葫芦浮起瓢”。
如今，房地产经过十多二十年的调控，终于迎来了一个相对市场化的时刻，这能否拯救低迷的房地产销售尚难说，但这一定是一个良好的开端。
卖地收入对地方的重要性不言而喻，根据统计局的数据，2011年当年全国卖地收入占地方财政比高达63.12%，到今天，像成都这样的2000万人口的大都市，2022年也超过了55%，对土地出让金的依赖非常大。
在一定程度上，也可以理解为什么要让成都来打响这第一枪。
尽管它稍晚了，但总归是虽迟未到，至于市场会不会买单，只能交给时间给我们答案。
曾几何时，没人相信房价真的会被允许下跌。在这样的预期下，自主购房者也成了投资者，花掉积蓄、负债百万，毕竟这是看上去唯一可靠的投资。
在当时，没有人觉得自己会接最后一棒，或者说，即使跌了自己也不会亏到哪里去。
现在，水落石出。
end.
作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。


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沙发
伟哉 发表于 2024-4-28 17:42:43 | 只看该作者
 
原文:“有人这样形容那个时代的疯狂：从拿地开始，你最高多少价、最低多少价，都是地方说了算。然后开发商拿地，你多久之内是要开发要上市的，地方说了算。就连上市时候你卖什么价格还是地方说了算。”说的很透彻，房价高的幕后推手呼之欲出，一目了然……
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板凳
小佘 发表于 2024-4-28 17:43:41 | 只看该作者
 
后面问题会更严重，不改变还好，走着看吧
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