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[房产] 学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块

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酷冰 发表于 2024-4-29 19:35:26 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
01
有人说学区房没有以前香了。
表妹的意见是：学区房更香了，只是出现了分化。

先问小伙伴一个问题：每一位妈妈都是孟母，同意吗？
或者换个说法问：给到孩子最好的爱，就是给孩子挑个好学校，你同意吗？
反对的请在评论区留言。表妹猜测可能会有人憋憋嘴说：
我家的老破小掉钱了，卖不掉。

原因就隐藏在这句话里——因为你家是老破小，所以卖不掉。
问题来了：北京的年轻妈妈们不买老破小后，接下来会买哪儿？
新问题有新答案。在揭谜之前，我们来看两则最新新闻。
4月16日，央广网发文：
经开区拟与北京师范大学附属中学合作，在北神树地区打造十二年制学校。
4月23日，北京市教委发布《关于2024年义务教育阶段入学工作的意见》（ps：以下简称《意见》），其中提到：各区教委要积极稳妥推进以登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。字数很少，事儿很大。


02
头一条新闻里面有两个关键词，叫北师大附中和十二年制学校。
北师大附中不用多介绍了。去年北京高考平均分前60名学校民间排行榜里，第一梯队里就有北师大附中（同样在榜的有北京四中、人大附中和清华附中等）。
北师大附中除了名声在外，考上北大、清华人多外，没有别的缺点。

这也是当下北京妈妈们的新选择：
不是老破小价值崩盘了，而是优质学区房开始价值回归。

这句话再翻译一下就更容易看懂了——年轻妈妈们挤破头上车的依然是学区房，只是变成了优质学区房，而且是优质学区新盘。
新闻二里面有一个关键词，叫「单校划片」。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第1张图片


了解北京入学政策的朋友会知道，就在此前的2-3年，北京各区入学都以多校划片为主，单校划片的字眼甚至在《意见》里直接消失。
原因大家也都清楚，为了「去学区房化」，抑制房价上涨，同时缓解各名校紧张的教育资源……
今时不同往日。
2017年是北京的生育高峰期，这批小孩，2023年基本已经入学，2024年开始适龄入学儿童人数逐年下降。
以前官方担心的学生人数太多，学位不够的主要矛盾，已经缓解。
所以，2024年再次出现「单校划片」很可能就是市场回归单校划片时代的一个信号。
仔细品！这个信号究竟意味着什么？‍‍
表妹提供三个方向：
1、优质学区的学区价值会越发凸显；‍
2、优质学区的居住价值会越发凸显；‍
3、优质学区的资产保值价值会越发凸显。
但以上三个方向，老破小做不到了，只有优质学区新盘才有机会。


03
其实新闻里还有一个隐藏彩蛋：北神树板块。
而目前正处在焦点的北神树板块里，只有唯一新盘北京润府即将销售。
如果我们结合两条新闻来看，发现学校正是开发商内卷的最后一块拼图：‍
「住学平衡」
这里面有两层意思：一是学校要好；二是居住品质要好。
原来说的老破小不香了，因为住的不舒服，居住品质太差了。或者说，居住价值大的学区房，要好过居住价值小的学区房。
而且，住学平衡也隐藏着另外一层意思，住学平衡的学区新房不仅仅是一步到位，将来在二手房市场更有竞争力，市场上的香奈儿。
所以，表妹再强调一下观点：住学平衡=
（短期）有居住品质+
（中期）有好学校+
（长期）二手市场更能升值

04‍
先看长期。
不同的学区房，代表孩子不同的未来。先看到这一步的妈妈们，已经提前收割红利了。
比如说，产业早就支棱起来的亦庄，住宅市场最初一直不声不响。
表妹记得，直到2017年底，人大附中落户亦庄，亦庄的房价才被强势拉升起来。
当时亦庄金茂府销售价格大概在6.5万/㎡左右，现在的二手房挂牌均价一直在9w+，成交上还有过近10w的成交记录。
表妹又去查了下亦庄河西非顶级项目的价格。
比如亦庄金茂悦，2014年销售的新盘，那时候新房价格大约3.7w左右，到今年金茂悦的二手房挂牌价8w+，成交价格也有7.6w左右，相当于：
翻一番。
与金茂悦基本同期的国韵村项目，在大兴4环外（金茂悦是亦庄5环外）。2014年开盘成交价格大概是3.8w左右，现在二手成交价大概是6万/㎡左右。
我们常说美人迟暮、英雄白头。从新房交付那天起，建筑外立面因为风吹雨打不会一直光鲜，园林景观要看后期物业运营，室内装修风格也会因审美思潮不够时尚。

所以，支撑房价坚挺甚至上涨的因素里，穿越周期后，只能是学区了。
再聊中期。当下的北师大附中对北神树板块的影响，逻辑也是一样的。
条条道路通罗马，有人一出生就在罗马，罗马有学区房。
十二年制的北师大附中，位置就紧挨着北京润府西北角，计划于2027年9月开学（具体以实际为准）。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第2张图片


按照时间表，北京润府交付后约一年时间，学校投入使用，几乎是搬家和上学两件事刚刚好。
还有一个细节，表妹提醒小伙伴特别关注下。
《意见》里的单校划片，即使实施，也需要过渡时间。
这个时间周期，大概也是：
2-3年。
时间周期，不谋而合。


04
再来看短期，内卷配套拼图。
北师大附中的出现，终于可以说，北神树板块配套拼图完成，而且是贡献了超级配套拼图。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第3张图片


之前我们聊过北神树板块三大秘密武器。
第一，孔雀东南飞。
政府规划向东南，正在稳步推进。北神树板块，恰好处在东南中心的重要眼位上。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第4张图片


特别是台湖片区-1街区的北神树板块。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第5张图片


表妹得到最新消息，台湖片区-1街区的街区规划已经通过批复，是台湖4个街区里，批复最早的，近期就会对外公示。
而越早公示规划的板块，发展的确定性越高，安全垫越厚。
第二是城市TOD。
每个板块都需要引擎，北神树板块的引擎就是基于17号线底盘的TOD。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第6张图片


预计明年，大站快线的17号线就要全线贯通，到时候从北神树站出发，可以快速通达串联起的未来科学城、望京、国贸、亦庄四大产业集群。
我们之前说过，买房不光看距离高能级产业近不近，更要看你触达的高能级产业圈多不多。
一小时内能触达四大产业集群，不是随便哪个项目都能拥有的。
这里涉及一个概念：职住平衡。
但这种平衡经常是一个家庭买房，仅满足一个人的通勤，一家人去妥协。
但在北京润府，是不需要妥协的。
而且北京润府距离地铁站仅200米左右，是亦庄区域为数不多的「真地铁盘」。
除了地铁，还有自驾路网工程也在加紧施工中。
五环路大羊坊桥（东向北）出口匝道，改造疏堵工程已正式启动，预计5月底完工投入使用。
京沪高速的四环至五环段，也将于今年5月动工改扩建，调整为双向6车道。
学区房更香背后真相，可能连你都想不到｜板块 第7张图片


除了通勤价值，板块周边更是聚集起了华润置地打造的18.8万方的万象商业，开头提到的十二年制北师大附中。
还有年轻妈妈最关注的一件事，北京润府还要在项目的西南角打造一个幼儿园，这样一来就与北师大附中一起形成了全龄目送式上学。
教育很重要，但能让孩子多睡半小时同样重要。
除此之外还有体育公园、社区会所等等，都被折叠在了北京润府业主步行15min内的范围内。
让表妹深切理解了一句话：
规划利好拥有的是价值潜力，板块成熟带来的是生活便利。
第三个秘密武器就是，产业导入以及城市更新。
根据规划，将以北神树板块轨道中心为支点，打造电子信息产业示范区。而电子信息产业，正是亦庄四大产业之一。
其中，北投台湖产业园是北神树板块的重要载体。比如唯捷创芯、福昕鲲鹏、中科艾尔都已经入驻。
产业有了带头大哥，板块价值也就有了带头大哥。


05
回到文章开头，我们再来看这个公式：
住学平衡=居住品质+好学校+二手市场更能升值
更能理解学区房更香的背后真相，不仅仅是以前提到的产品最优解
还是一个洼地机会。如果楼市只剩下一种红利，表妹更愿意将上面那个公式称之为「北神树红利」
它也注定是市场奖赏给少数人的机会。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。.最近更新.


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精彩评论1

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沙发
硬岩掘进 发表于 2024-4-30 11:27:04 | 只看该作者
 
北京的住宅泡沫已经开始正式确认进入大破裂时代，现在所有的黑心区和所谓的学区都是哗众取宠，忽悠，套路，诈骗，引诱，诱惑，极端吃相难看，违法犯罪行为的宣传，这说明想卖掉，想脱手，想不砸到自己手上的万恶不赦之炒客抛售的房子越来越多，充分证明暴跌的价格会越来越大，猛跌会形成更大的更猛趋势，垮塌跌就是最后的事实证明的结果
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