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成交价腰斩!广州网红二手房,被市场教训得太惨了!
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左闲
发表于 2024-4-17 18:20:12
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最近,我吃到一个瓜:
传闻兰亭盛荟的业主接受不了自家小区成交价过低,集体撤盘了!
听完这个消息,我扒了一下兰亭盛荟近期的成交房源,发现贝壳上先是小区最近的一单成交,已是3月11日的事。
而且今年以来,小区的成交价,都在5字头。
关于兰亭盛荟近期的情况,我们之前也写过文章分析,可戳:
从最高峰时期10万+/平的成交价,到如今5字头成交,难怪兰亭盛荟业主会破防。
但实际上,这一年来,破防的远不止兰亭盛荟业主。
如今广州不少标杆二手小区的表现,就像一个年到50的男人:
心有余,而力不足。
广州的网红二手盘
被市场
教育
得多惨?
毫无疑问,90%的小区,挂牌价都出现了下跌。
但其实,挂牌价还为业主们保留了最后的尊严,成交价变化,才称得上血肉模糊的惨烈。
我们拉取了上一轮涨幅里,广州表现最为突出的几个小区,近一年的成交价变化。
实际上,珠城的表现还相对稳固,大部分标杆盘的成交均价跌幅都控制在15%左右。
天河挤水分挤得最狠的,当属牛奶厂。其中
两大标杆盘近一年的成交价跌幅,都在20%以上。
再来看一个扎心的对比,3年前,龙湖首开天宸原著一套南向中层135平户型,成交价高达9.3万/平。
前段时间,成交了一套同户型房源,楼层更好,但成交价跌至6.1万/平,跌幅高达34.2%。
再来看看海珠,乍一看,海珠的网红小区价格表现相对平稳。
其中热度最高的逸景翠园,虽然成交价出现了15%的跌幅,但小区近5年涨幅超过50%,而且成交流速较快。
根据链家数据,近3个月内成交了6套,这个成绩在广州一众网红盘里,已算相当不错。
要知道,海珠不少网红小区,甚至连上榜的机会都没有……
海珠上一轮上涨周期里,涨价最狠的几个小区如光大花园中海锦榕湾、保利天悦、世港花园等,自今年以来甚至都没有成交……
一时间,分不清是降价卖房的业主更惨,还是卖不掉房的业主更惨。
番禺上一轮行情的覆盖面比较窄,基本集中在万博附近,而且以万科欧泊较为突出。
万科欧泊这两年也算涨得快跌得快的“反面教材”之一了,
“从6万跌到4万”的故事广为流传。
但我认真翻了翻万科欧泊的成交记录,发现我们对它存在着一定误解。
万科欧泊2021年的最高成交价,出自一套96平的
复式
四房,成交价6.3万/平。
去年,小区再次成交一套94平的复式户型,成交价6.8万/平,不跌反涨。
小区的罕见户型,价值还是相对坚挺的。
就算是小区成交的主流户型,跌幅也没有我们想象中的那么夸张。
2021年,万科欧泊97平南向中楼层三房成交价5.2万/平。今年初,同类型房源成交价4万/平,跌幅22.4%。
与它当时一年狂飙29%的涨幅对比,这个跌幅,已经算相对克制了。
最后,来看看网红盘最多的黄埔。
老黄埔的金碧世纪花园,与知识城的万科幸福誉,跌得不分伯仲。
回看金碧世纪花园近几年的价格变化,简直比A股跳水还惨烈。
如今,金碧世纪花园60-70平户型的成交价,基本稳定在3.3-3.5万/平左右,甚至有部分房源已经跌破3字头。
但在2021年的高峰期,这个户型的成交均价达到5.3万/平,甚至有房源可以达到5.7万/平。
3年时间,几乎跌没了一套房。
而万科幸福誉,更成为了如今的刚需捡笋天堂,今年成交的两套71平两房,均在1字头。
对比当年同户型3万/平的成交价,不胜唏嘘。
总的看下来,当年心高气傲的广州网红二手盘们,已经被现实磨平了棱角,变得像挨了锤的牛一样,以出货为目的,坚定不移地走在降价的道路上。
广州网红小区的出路在哪?
说句大概率会被挨骂的实话:
虽然网红小区逃不过降价成交的命运,但他们还是幸运的。
毕竟,它们有成交。
作为二手
楼市
中的“网红”,它们自带更高的关注度,价格的一举一动都备受关注,也会成为不少购房者“捡笋”的首选。
对比之下,一些热度不高的小区,就算打折打到泥土里,也鲜有人问津。
举个例子,石滩大盘敏捷绿湖首府一期约115平户型,同类型房源去年成交价还在1万/平以上,今年直接跌到6939元/平,几近腰斩。
即便业主已经主动放低姿态,降价求生,但从今年开年以来,小区仅成交2套房源。
再给大家讲个故事,我前段时间,跟海珠西一个中介聊天,我问他,最近片区的二手房降价严重吗?
他说:严重。
我很疑惑:但是我看片区的挂牌价没怎么变化。
他叹了口气,说:在业主看来,房子卖不起价,跟降价又有什么区别。
但其实,横盘对业主来说,未必不是件好事。
从昨天发布的70城数据来看,
二手房市场价格跌幅已经连续三个月改善了,目前仍在筑底阶段。
从跌幅变化来看,广州二手房市场已经有走出下行期的势头,加上近期的成交也有所回暖,接下来,或将迎来一个漫长的恢复期。
最后,送给二手业主们一句话:
今冬虽长,总会过去。
最后插播一则消息:
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